소액임차인인 청구인에게 공매대금 배분 여부(기각)

청구인은 쟁점부동산을 아버지와 직접 임대차계약하고 임차보증금을 전세입자에게 지급하였다며 임대차계약서와 출금한 통장내역 등을 제시하고 있으나, 청구인의 통장에서 인출되었다는 사실만으로 청구인이 쟁점부동산에 대한 소액임차인으로서 우선변제권자에 해당하는지가 불분명하므로,처분청이 청구인을 배제하고 쟁점부동산의 매각대금을 배분한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가.처분청은 청구인의 아버지 류OO이 부가가치세를 체납하자, 류OO 소유의 OOOOO OOO OOO 494-5(대지 116㎡, 건물276.52㎡, 미등기건물 12.7㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 압류하여 2010.12.7. 한국자산관리공사의 공매에 의하여 6억890만원에 매각하고,2011.1.6. 채권자들에게 매각대금을 배분하면서 청구인에 대하여는 류OO과 특수관계자라는 사유로 소액임차보증금 지급을 거부하였다.

나.청구인은 이에 불복하여 2011.1.12. 이의신청을 거쳐 2011.4.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1997.4.25. 결혼하여 현재까지쟁점부동산의 2층 201호를임차보증금 2,800만원에 임차하여14년간 거주하였는데 임차보증금2,800만원을 류OO이 아니라 성명불상의 이전세입자에게 지급하였는 바, 청구인은 정당한 소액임차인의지위 및권리를 갖고 있으므로 쟁점부동산의 공매 대금 중 2,500만원을 우선변제하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인의 임대차 계약시 대금이 자기앞 수표로 인출된 사실은 확인되나, 지출한 대금이 실제로 전 임차인에게 지급된 증빙이 없고, 자기앞 수표의소지인이 누구인지 소명이 되지 못하여 통장에서인출된 것만으로 청구주장을 인정할 수 없으므로 배분금을 지급하지 아니한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 소액임차인의 지위 및 권리를 갖고 있으므로 공매대금을 우선배분하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)국세징수법 제61조【공 매】

① 세무서장은 압류한 동산ㆍ유가증권ㆍ부동산ㆍ무체재산권과 제41조 제2항의 규정에 의하여 체납자에게대위하여 받은 물건(통화를 제외한다)을 대통령령이 정하는 바에 의하여 공매에 붙인다. 다만, 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문지식이 필요하거나 기타 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지아니하다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 “한국자산관리공사”라 한다)로 하여금 이를 대행하게 할 수 있으며, 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다.제81조 【배분방법】

① 제80조 제1항 제2호 및 제3호의 금전은 다음 각호의 국세ㆍ가산금과 체납처분비 기타의 채권에 배분한다.

1. 압류에 관계되는 국세ㆍ가산금과 체납처분비

2. 교부청구를 받은 국세ㆍ가산금ㆍ체납처분비ㆍ지방세 또는 공과금

3. 압류재산에 관계되는 전세권ㆍ질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

④ 세무서장은 매각대금이 제1항 각호의 국세ㆍ가산금과 체납처분비기타의 채권의 총액에 부족한 때에는 민법 기타 법령에 의하여 배분할 순위와 금액을 정하여 배분하여야 한다.

⑤ 세무서장은 제1항의 규정에 의한 배분이나 제2항의 규정에 의한충당에 있어서 국세에 우선하는 채권이 있음에도 불구하고 배분순위의 착오나 교부청구의 부당 기타 이에 준하는 사유로 인하여 체납액에먼저 배분하거나 충당한 경우에는 그 배분하거나 충당한 금액을 국세에 우선하는 채권자에게 국세환급금의 환급의 예에 의하여 지급한다.

(2)주택임대차보호법 제8조【보증금 중 일정액의 보호】

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

(3)주택임대차보호법 시행령 제3조【보증금 중 일정액의 범위등】

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시: 2천500만원제4조【우선변제를 받을 임차인의 범위】

① 법 제8조에 따라우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시: 7천500만원

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 지붕의 근린생활시설 및 주택건물로 지상 1층은(68.75㎡)은 소매점, 지상 2층(69.51㎡) 및 3층(69.51㎡)은 주택으로 사용되고 있으며, 한국자산관리공사는 청구인의 아버지 류OO의 부가가치세 체납에 따라 쟁점부동산을 공매하여 2011.1.6. 소액임차인이라는 청구인의 주장을 배제하고 공매대금을 배분한 것으로 나타난다.

(2) 청구인(1974년생)은 쟁점부동산 중 201호를 중개인없이 류OO과임대차 계약을 하고 임차보증금 2,800만원을 전 세입자에게 직접 지급하였다며, 쟁점부동산 201호의 임대차계약서(임대차 계약일 :1997.5.17., 전세보증금 2,800만원), 주민등록 초본 및 혼인관계증명서(1997.4.25.혼인, 1997.5.22. 세대분가), 1997.5.17. 1,400만원을 대체출금하였다는 OO은행 OO동 지점의 청구인 계좌내역,1997.5.17.1,400만원을 자기앞수표로 출금하였다는 OO은행 OO동 지점의 청구인 계좌내역 등을 제시하였다.

(3) 한편, 쟁점부동산의 공매대금 6억890만원을 배분한 한국자산관리공사가 제시하는 의견은 아래와 같다.(가) 류OO(청구인의 형)은 보증금 3,500만원, 청구인은 보증금 2,800만원으로 하는 임대차계약서(류OO2001.4.20., 3,500만원, 청구인 1997.5.22., 2,800만원으로 확정일자를 받지 않았음) 및주민등록등본을 첨부하여 쟁점부동산에 대한 배분요구서를 제출하였다.(나) 청구인 및 류OO은 체납자와 가족관계이면서 체납자가 공매물건을 취득할 당시 1974.10.22.부터 계속 거주하면서, 쟁점부동산이 법원경매(동부 2010타경6806, 개시결정일 2010.5.31.)와 공매가 동시에 진행될 당시 법원의 임대차 현황조사서에는 류OO과 청구인의 보증금이 각각 6,500만원으로 조사되어 있었으나, 한국자산관리공사에 배분요구시는 보증금을 다르게 신고한 사실을 종합한 바, 류OO과 청구인은 임차보증금을 우선변제받기 위해 신청한 것으로 다른 채권자들의 권리를 침해하고 있어 배분에서 제외하였다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 201호를 1997.5.17. 아버지와 직접 임대차계약하고 임차보증금 2,800만원을 전세입자에게 지급하였다며 확정일자를 받지 않은 임대차 계약서 및 출금한 통장내역 등을 제시OO, 동 금액이 전세입자에게 지급되었다는 영수증 및 금융이체 등에 관한 증빙이 없어인출금액이 실제로 전세입자에게 지급되었는지를알 수 없고 다른용도로 사용되었을 가능성도 있는 점, 법원의 현황조사서에는 청구인의임차보증금이 6,500만원으로 기재되어 있는 점, 청구인의 주장 인정시 쟁점부동산에 대한 다른 채권자의 배분 금액에영향을 미치는 점 등을 고려하여 보면, 청구인의 통장에서 2,800만원이 인출되었다는 사실만으로 청구인이 쟁점부동산에 대한 소액임차인으로서 우선변제권자에 해당하는지가 불분명하다고 하겠으므로 처분청이청구인을 배제하고쟁점부동산의 매각대금을 배분한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.