오피스텔의 당초 분양계약서에는 토지와 건물가액을 구분표시하지 않았으나계약금 수령시에 토지와 건물가액을 구분표시하여 계약서에 기재하고 건물신고가액이 건물신축가액보다 높게 신고된 경우 처분청이 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 본 처분의 적법성 여부(경정)

계약금수령시에 토지와 건물가액을 구분표시하여 계약서에 기재하고 건물신고가액이 건물신축가액보다 높게 신고된 이건의 경우 처분청이 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 본 것은 부당함

1. 원처분 개요청구인은 제주도 제주시 OO동 OOOOO OO 대지 2,389.9㎡에 지하3층 지상12층 연건평 18,916.11㎡의 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 89.5.16 착공하고 91.5.23 준공하였으며 이를 층별, 호수별로 분양하였다.처분청은 청구인이 89.7.8 이후 쟁점오피스텔을 분양하고 부가가치세를 신고납부한 사실에 대하여 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 토지와 건물가액을 안분계산하여 다른 지적사항과 함께 92.1.16 부가가치세 89.2기～91.1기분 229,367,995원을 부과하였다.(부과된 세액중 심사결정에서 25,519,807원이 감액되었음)청구인은 이에 불복하여 92.3.13 심사청구를 거쳐 92.7.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

① 오피스텔 분양계약서상에 토지와 건물가액을 구분하지 아니한 것은 실제분양에 있어서는 가격을 탄력적으로 조정하므로 공식적인 분양가액을 분양계약서에 기재하여 사용할 수 없고 감액조정된 분양가액에 따라 토지가액과 건물가액을 구분하여 분양계약서를 작성하는 것은 계수관념이 약한 분양담당자들로서는 현실상 어려운 일이므로 분양계약서 작성후 계약금 수령시 건물가액비율에 의하여 계산된 금액을 분양계약서에 추가기재하였으며, 그 때에 세금계산서와 계산서를 발행교부하였다.

② 과세표준안분계산에 관한 법규정과 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우의 의미를 볼 때, 청구인이 계산한 건물가액은 청구인의 모든 증비서류(세금계산서, 장부등)에 의하여 그 구분이 분명함에도 건물가액을 아무런 이유제시도 없이 부인한 채 단지 분양계약서만을 근거로 안분계산함은 부당하다.

③ 처분청이 과세표준 안분계산한 가액은 쟁점오피스텔의 취득원가와 건물가액의 비율로 볼 때 토지는 현저하게 과소계상되어 매각손실이 발생되고 건물은 50%의 매각이익이 발생되도록 한것이고, 제주도 제주시 업무시설지역토지를 평당 1,825,320원으로 계상하였으므로 토지취득가액 평당 4,184,485원에 비해 불합리하게 계산된 것으로 부당하다.

④ 청구인이 신고한 과세표준의 건물가액비율은 연누계 80.5%이고 토지, 건물 공히 최득원가대비 131.8%와 126.4%로 합리적이며 시가와의 적합성측면에서도 토지평당 5,518,415원, 건물평당 2,616,340원으로 신고된 토지, 건물가액비율이 타당하므로 처분청의 과세처분은 당초 신고에 의한 건물가액비율로 재경정되어야 한다고 주장한다.

나. 국세청장 의견청구인이 분양계약체결후 계약금수령시 건물가액과 토지가액을 구분하여 세금계산서를 교부하였다는 주장은 건물 및 토지가액이 확정되지 아니한 상태에서 평형별 총분양가액만 결정한 분양계약서와 정당한 건물가액계산기준의 제시없이 회사임의로 토지 및 건물가액을 추정계산한 금액인바 이를 근거로 계산서와 세금계산서를 발행한 가액을 실지거래가액이라고 하는 청구주장은 달리 반증제시가 없는한 이를 신빙성있는 증빙으로 인정하여 청구주장을 받아들이기에는 어렵다 할 것이고 처분청이 실지거래가액이 불분명하다하여 법령에 따라 안분계산함은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 처분청이 쟁점오피스텔 분양가액중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명하다고 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 건물가액을 안분계산하여 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

나.부가가치세법시행령 제48조의2제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고, 90.12.31 신설된 같은조 제4항은 “제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다”라고 하여 2호에 “토지와 건물, 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다”고 되어 있다.

다. 이 건의 경우는 청구인이 당초 분양계약시에는 토지와 건물가액을 구분표시되지 않았으나 계약금수령시에 토지와 건물가액을 구분표시하여 계약서에 기재한 것이 처분청이 징취한 분양계약서에 나타나고, 이에 의하여 계산서와 세금계산서를 교부하였음이 청구인이 신고한 부가가치세신고서 및 제출된 세금계산서에 의하여 확인된다.

라. 또한 신고된 건물가액이 취득원가대비하여 합당한지와 양도가액이 합리적으로 계산되어 있는지를 살펴본 바,

① 청구인이 구분표시하여 양도한 토지와 건물가액을 보면 당해 토지의 취득원가는 평당 4,184,458원인데 양도가액은 5,518,415원으로 원가대비 131.8%이고 건물의 취득원가는 평당 2,069,363원인데 양도가액은 2,616,340원으로 원가의 126.4%로 인상하여 양도한 사실이 확인되고,

② 청구인이 쟁점오피스텔을 분양한 건물평당 공급가액은 취득원가보다도 높고 지방세법에 의한 안분계산방법의 건물평당가액 3,039,886원 보다는 낮게 신고된 것이나 상대적으로 토지의 취득원가는 평당 4,184,485원이고 청구인이 신고한 토지가액은 평당 5,518,415원인 반면, 처분청이 안분 계산한 토지가액은 1,825,320원으로 취득가액보다도 더낮게 되어 안분계산한가액은 합리성이 결여된 측면이 있다 할 것이고,

③ 쟁점오피스텔이 준공된 후 총원가대비한 건물가액비율에 의한면 건물가액비율은 79.65%로, 청구인이 신고한 건물가액비율인 80.5%보다 낮게 계산된다. 반면, 처분청이 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산한 총 원가에 대한 건물가액비율은 93.55%로 합리성이 결여되어 있다 할 것이다.위의 사실들을 종합하여 볼 때 쟁점오피스텔의 분양가액은 거래당사자간에 토지와 건물의 가액을 구분하기로 합의하고 최종적으로 작성된 분양계약서에 이를 표시한 것으로 청구인이 신고한 건물가액은 위 분양계약서 및 그 세금계산서에 의한 실지거래가액임이 확인되고, 동 신고가액이 건물신축 당시의 건물평당가액에 비해 높게 신고되어 부당하게 과소신고된 것 이라고는 인정되지 아니하므로 처분청이 분양가액중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 위부가가치세법시행령 제48조의2제3항 단서의 규정에 따라 부과한 이 건 부가가치세는 처분청의 당초처분이 부당한 것으로 판단된다.

바. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.