환지토지면적중 종전토지의 권리면적을 초과하여 교부받은 과도면적에 대한 양도차익계산시 취득가액은 서울특별시에 납부한 환지청산금으로, 양도가액은 환산가액으로 결정할 수 있는지의 여부(경정)

환지청산금으로 납부한 00원을 취득가액으로 하지 않고 처분청에서 환지토지 전체를 1982.5.27 취득한 것으로 보고 취득 및 양도가액을 기준시가에 의해 결정하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못임

1. 사실청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로, 1979.7.18 환지예정지로 고시된 같은시 강남구 가락동 OOOOOO 소재 대지 102평방미터(권리면적 46.3평방미터, 이하 “종전토지”라 한다)를 1982.5.27 청구외 OOO로부터 취득한 후 1986.12.30 토지구획정리사업이 완료됨에 따라 같은시 OO구 OO동 OOOOO 소재 대지 183.7평방미터(이하 “환지토지”라 한다)를 교부받고, 종전토지에 대한 권리면적(46.3평방미터)을 초과하여 교부받은 면적 137.4평방미터(이하 “과도면적”이라 한다)에 대한 환지청산금 22,880,000원 1989.5.1 서울특별시에 납부한 후 환지토지와 동지상건물(청구인은 1988.6.22 동지상에 점포 및 주택 414.92평방미터를 신축하였음)을 1989.5.20 청구외 OOO에게 양도하였는 바,이에 대하여 처분청에서 청구인이 환지토지전체를 1982.5.27 취득하여 1989.5.20 양도한 것으로 보고 또한 토지·건물의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의해 결정하여 1990.1.16 양도소득세 16,723,170원 및 동방위세 3,344,630원을 납세고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1990.7.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 처분청에서는 이 건 환지토지 183.7평방미터 전체를 1982.5.27 취득하여 1989.5.20 양도한 것으로 보고 양도·취득가액을 기준시가에 의해 결정하여 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 실제에 있어서는 1982.5.27 종전토지(권리면적 46.3평방미터)를 취득하였고 1986.12.30 토지구획정리사업이 완료되어 환지토지를 교부받았으며, 1989.5.1 과도면적에 대한 환지청산금 22,880,000원을 서울특별시에 납부한 후 1989.5.20 이를 양도하였는 바, 환지토지중 과도면적(137.4평방미터)에 대하여는 취득일을 청산금 납부일인 1989.5.1로 하고 취득가액은 환지청산금 22,880,000원으로, 양도가액은 환산가액으로 결정하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이에 대하여 국세청장은,소득세법 시행령 제94조(양도자산의 필요경비) 제2항 제4호 및동법시행규칙 제47조제1항에 의하면,소득세법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제2호의 「설비비와 개량비」로서 「토시계획법·토지구획정리사업법·기타법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금·환지청산금 등의 사업비용」을 규정하고 있고, 또한 국세청예규(소득 1264-2717, 1983.8.3)에 의하면 「기준시가로 양도차익을 계산하는 경우에는 필요경비개산공제만 인정되므로 납부할 환지청산금은 비용으로 공제되지 아니한다」고 규정하고 있는 바, 환지청산금은소득세법 제45조제1항 제1호의 「취득가액」이 아니고, 취득후에 지출된 「설비비와 개량비」라 할 것이므로 설비비와 개량비 지출일자를 취득일로 인정하여야 한다는 청구인 주장은 위 관련법규에 비추어 볼 때 이유없고, 따라서 환지토지의 취득일을 종전토지의 취득일인 1982.5.27 로 보고 기준시가에 의해 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점따라서 이 건의 심판청구의 쟁점은, 환지토지면적중 종전토지의 권리면적을 초과하여 교부받은 과도면적에 대한 양도차익계산시 취득가액은 서울특별시에 납부한 환지청산금으로, 양도가액은 환산가액으로 결정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

위 쟁점사항과 관련하여 먼저 청구인의 환지토지 양도당시 시행되던소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호,동법시행령 제170조제1항, 제4항 제1호 및 제115조 제1항 제1호 다 목의 규정을 종합하여 보면, 개인과의 거래분에 대한 양도차익계산은 기준시가에 의하고, 취득 또는 양도중 하나가 국가·지방자치단체 또는 법인과의 거래이고, 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 지방자치단체 등과의 실지거래가액과 이를 기준으로 하여 환산계산한 기준시가(이하 “환산가액”이라 한다)를 취득 또는 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 되어 있다.

다음으로 이 건 사실관계에 대해 살피건대, 서울특별시장이 청구인에게 회신한 공문(도개 30320-0686, 1990.8.13)과 청구인이 제시한 청산금영수증등에 의하면 청구인은 1975.7.18 자로 환지예정지 고시된 종전토지(권리면적 46.3평방미터)를 1982.5.27 청구외 OOO로부터 취득한 후, 1986.12.30 토지구획정리사업이 완료됨에 따라 환지토지(183.7평방미터)를 교부받고 종전토지의 권리면적을 초과하여 교부받은 과도면적(137.4평방미터)에 대한 환지청산금 22,880,000원을 1989.5.1 서울특별시에 납부한 후 1989.5.20 이를 양도한 것으로 나타나고 있는 바, 이 건 사실관계 및 관련법규를 종합하여 볼 때 환지토지(183.7평방미터)중 종전토지에 대한 권리면적(46.3평방미터)에 대해서는 취득·양도 모두 개인과의 거래이므로 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여야 할 것이고, 과도면적(137.4평방미터)에 대해서는 청구인이 서울특별시에 환지청산금을 납부한 날인 1989.5.1을 취득일로 하고 1989.5.20을 양도일로 하는 한편, 서울특별시에 환지청산금으로 납부한 22,880,000원을 취득가액으로 하고소득세법 시행령 제115조제1항 제1호 다 목의 규정에 의한 환산가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다(동지 국심 88중1479, 1989.2.23). 그러하다면 처분청에서 환지토지 전체를 1982.5.27 취득한 것으로 보고 취득 및 양도가액을 기준시가에 의해 결정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위와 같은 관련법규 및 사실관계를 간과한 잘못이 있다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.