청구인이 주장하는 취득, 양도시의 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부(기각)

실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세처분한 것은 정당함

1. 사실청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO에 거주하는 사람으로서, 같은동 OOOOO 및 OOOOO 양지상 연립주택 OOO호 (부속건물 포함 72.70 평방미터) 및 OOO호 (같은 면적임, 이하 OOO호와 함께 “쟁점주택”이라 한다)를 88.5.6 청구외 주식회사 OO주택으로부터 취득하여 OOO호는 89.7.5 청구외 OOO에게, OOO호는 89.9.19 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여,처분청은 취득·양도가액을 기준시가로 양도차익을 계산하여 90.5.17 89귀속 이건 양도소득세 1,760,730원 및 동 방위세 176,060원을 예정 결정고지하자,청구인은 처분 이후인 90.5.26 취득·양도가액을 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준 확정신고(각 취득가액 27,500,000원, 양도가액 28,062,500원, 부의 양도차익 계산)를 한 후 이에 불복하여 적법한 전심절차를 거쳐 91.1.17 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점주택을 88.5.6 청구외 주식회사 OO주택으로부터 27,500,000원에 취득하여 OOO호는 89.7.5 청구외 OOO에게 28,305,409원에, OOO호는 89.9.19 청구외 OOO에게 같은 금액에 양도하였기 때문에 사실상 양도차익이 없으므로 이건 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 90.5.26 양도소득세 과세표준 확정신고를 실지거래가액에 의하여 필하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이나, 청구인이소득세법 제170조제4항 제3호에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고시 실지거래가액으로 양도차익을 신고하였다고 하더라도 그 거래가액을 확인할 수 있는 때에 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 것인바, 이건의 경우, 거래사실증빙 서류로서 등기부등본, 매매계약서, 거래상대방의 거래확인서 등을 첨부하고 있으나 사실상 거래가액을 거래상대방과 수수하였다고 볼수 있는 금융거래의 증빙이 없어 믿기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 쟁점은 청구인이 주장하는 취득, 양도시의 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인이 쟁점주택을 88.5.6 청구외 주식회사 OO주택으로부터 취득하여 OOO호는 89.7.5 청구외 OOO에게, OOO호는 89.9.19 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 기준시가로 예정결정 고지하였고 (89.5.17), 청구인은 처분이후에 취득·양도가액을 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준 확정신고(90.5.26. 취득가액 27,500,000원, 양도가액, 28,062,500원)한 후 쟁점주택을 27,500,000원에 취득하여 28,305,409원에 양도하였다고 주장하면서 관련 등기부등본, 청구인과 청구외 주식회사 OO주택간에 체결한 87.2.18자 매매계약서(취득), 청구인 및 청구외 OO주택 대표이사 OOO의 87.2.18자 각서 및 89.3.6자 매매계약서 (양도)등을 제시하고 있는 바, 이건의 다툼은 청구인이 주장하는 취득·양도가액의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 할 것이다. 첫째, 청구인이 쟁점주택을 취득, 양도하게된 경위에 대하여 살펴본다.

청구외 주식회사 OO주택은 82.6.22 쟁점주택등의 부수토지를 당초 소유자인 청구외 OOO, OOO, OOO (이하 “지주들”이라 한다)로 부터 그 대금을 주택신축후 분양한 대금으로 지불하는 조건으로 매입하였으며, 82년말 쟁점주택을 포함한 30세대를 신축한 후 82년말 또는 83년초 청구외 OOO외 29명 (이하 “입주자들”이라 한다)에게 분양하고서도 토지대금은 물론 관련 국세(법인세, 부가가치세)등을 체납한 채 사실상 파산됨에 따라, 신축주택이 미준공된 상태에서 청구외 주식회사 OO주택, 지주들 및 입주자들간에 토지대금의 지불 및 관련 국세등의 부담문제로 수차례에 걸쳐 법정 다툼이 발생, 이러한 과정에 청구인이 주식회사 OO주택이 지급하여야 할 토지대금 관련국세등을 부담하는 조건으로 86.12.3 쟁점주택을 포함한 30세대를 청구외 주식회사 OO주택으로부터 취득하여 87.2.14 위 주택 30세대 전부에 대해 채권확보목적으로 가등기를 하였다가 그 중 쟁점주택을 포함한 16세대를 88.5.2-89.3.14 기간동안 청구인 명의로 본 등기후 89.3.6-90.7.18 기간동안 당초의 입주자들에게 그 소유권을 이전한 사실이 위 청구인이 제시한 증빙들에 의거 각각 확인되고 있다. 둘째, 청구주장의 취득가액에 대하여 살펴본다.

위에서 살펴 본 바와 같이 청구인이 쟁점주택을 포함한 30세대를 취득함에 따라 청구인이 부담하였다는 청구외 주식회사 OO주택이 체납한 법인세등 259,886,550원, 위 16세대를 청구인 명의로 본등기 할 때 부담하였다는 지방세 17,000,000원 및 지주들에게 지불하였다는 토지대금 167,000,000원을 합계한 443,886,550원에서 청구인이 포기하였다는 3,886,500원을 차감한 440,000,000원을 16세대로 나눈 27,500,000원을 1세대당 취득가액이라고 주장하고 있으나, 위 법인세등 259,886,550원을 청구인이 청구외 주식회사 OO주택을 대신해서 지급하였다고 인정할 만한 위 법인의 장부, 금융자료등의 입증자료를 발견할 수 없을 뿐만 아니라, 설사 청구인이 명백히 부담한 것으로 인정된다하더라도 위 금액이 30세대분에 대한 취득가액에 포함되는 것인지 16세대분에 대한 취득가액에 포함되는 것인지의 여부가 불분명하고, 또 청구인이 청구외 주식회사 OO주택을 대신해서 지주들에게 지급하였다는 토지대금 167,000,000원도 화해조서(서울민사지방법원 87가합 4097, 가등기에 기한 본등기)에 의하면 청구외 주식회사 OO주택이 입주자들로부터 받아 지주들에게 지불하겠다는 금액이지 실지 청구인이 지주들에게 지급한 금액으로는 인정하기 어렵고, 청구인과 청구외 주식회사 OO주택과의 매매예약서(87.2.18자)상의 금액 160,000,000과도 일치하지 않고 있어 청구주장의 취득가액은 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다. 셋째, 청구주장의 양도가액에 대하여 살펴본다.

청구인은 그의 명의로 본등기한 16세대를 당초의 입주자들에게 그 소유권을 이전하면서 추가로 부담시켰다는 176,000,000원(매매계약형식을 취하였음, 동 금액내에는 당초 입주자들이 분양받을 때 미불한 분양금액 일부와 기타 금액의 합계액으로 보임), 청구인이 부담하였다고 한 위 법인세 전가액 259,886,550원 및 지방세 전가액 17,000,000원의 합계액 452,886,550원을 16세대로 나눈 28,305,409원을 1세대당 양도가액이라고 주장하고 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이 입주자들에게 전가시켰다는 위 법인세등은 30세대분에 대한 양도가액에 포함되는 것인지 16세대분에 대한 양도가액에 포함되는 것인지의 여부가 불분명하고 또 청구인 제시 관계자료에 의하면 입주자들중 일부는 위 법인세 등을 매수인이 부담하는 것으로 되어 있고 다른 일부는 매도인이 부담하는 것으로 되어있어 청구주장의 계산방식과 일치하지 않고 있어 청구인이 주장하는 양도가액 역시 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이소득세법 제170조제4항에 의거 이건 취득·양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되는 것으로 보고 기준시가로 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.