법인이 소유하던 부동산에 대해 한국감정원의 감정을 받은 후 공사비를지출하였으나 단지 감정가액으로 특수관계인에게 양도한 경우 부당행위계산의 부인대상인지 여부(기각)

취득가액에는 포함하고 있으면서 이를 양도가액에 가산하지 않은 것은 그만큼 양도차익을 감소시키고 이를 특수관계인에게 무상으로 제공한 것이라고 할 수 있으므로 당초처분에 잘못이 없음

1. 원처분 개요가. 청구법인은 서울특별시 중구 OO동 OOOO 소재 대지 699.2㎡ 및 동지상 건물 3,197.35㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구법인의 대표이사로 재직하고 있는 청구외 OOO에게 90.3.23 자 한국감정원의 감정가액인 3,342,840,400원으로 90.8.2 양도한 사실이 있다.

나. 처분청은, 쟁점부동산 감정평가일인 90.3.23 이후 청구법인에서 쟁점부동산에 자본적지출액 181,117,909원을 지출하였는데 동 금액을 감안하지 아니하고 단순히 감정평가액 3,342,840,400원으로 특수관계인에게 양도한 것은 특수관계인에게 181,117,909원을 무상증여한 것이라하여법인세법 제20조의 규정에 의거 저가양도에 해당되는 것으로 보고 부당행위계산부인하여 92.3.10 청구법인에게 90사업년도귀속 법인세 135,020,190원 및 동 방위세 30,329,390원을 결정고지 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 92.5.8 심사청구를 거쳐 92.7.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인은1) 쟁점부동산에 추가로 지출한 공사비 181,117,909원의 내용은 지하실 누수보수공사비 78,400,000원, 자동차용 승강기의 교체공사비 45,000,000원과 기타 전기공사비 57,717,909원인데, 이중 지하실 누수보수공사비는, 지하실을 경양식 식당에 임대하였는데 영업을 하지 못할 정도로 물이 스며들어 부득이 임차인을 퇴거시키고 보수하는데 소요된 비용이고, 자동차용승강기 교체공사비는, 동 승강기가 너무 노후되어 잦은 고장 및 추락사고발생우려 때문에 이를 교체하는데 소요된 비용이며,2) 한국감정원의 감정일이후 추가적으로 공사비를 지출하였다고 하더라도 이와같은 경우 일반적인 거래에 있어서 부동산거래가액에 변동이 없으므로 감정가액에 추가지출공사비를 더한 금액을 시가로 보아서는 안되고(국심 제90부615, 90.8.27 참조) 위 감정가액을 시가로 인정해야 하며,3) 그렇지 않으면 시가가 불분명한 경우에 해당되는 것으로 보아상속세법시행령 제5조의 규정에 의거 평가한 가액을 적용하여 저가양도 여부를 판단해야 하고,4) 추가공사비의 지출내역을 보면, 지하실 방수공사 및 노후된 자동차용승강기 교체등 기존건물의 보수공사이므로 단지 쟁점부동산의 유지·관리에 필요한 수선비의 지출에 지나지 않고 동 지출에 의거 쟁점부동산의 거래가액이 증가되는 것도 아니므로 이를 자본적지출로 인정하여 감정가액에 가산한 가액을 시가로 판단하여 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보고 과세하는 것은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장은법인세법시행규칙 제33조제2호 (나) 목에서 “에레베-타 또는 냉·난방장치의 설치”를 자본적지출에 해당하는 것으로 규정하고 있으므로 추가공사비는 자본적지출로 보아야 하고,한국감정원의 감정후 별도로 지출한 자본적지출액을 장부에 계상함에 따라 취득가액에는 포함하고 있으면서 이를 양도가액에 가산하지 않은 것은 그만큼 양도차익을 감소시키고 이를 특수관계인에게 무상으로 제공한 것이라고 할 수 있으므로 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

법인이 소유부동산에 대해 한국감정원의 감정을 받은 후 공사비를 지출하였으나 단지 감정가액으로 특수관계인에게 양도한 경우 부당행위계산의 부인대상인지 여부에 다툼이 있다.

나. 관련규정법인세법 제20조의 규정에 의하면 「정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다」고 규정하고 있고,동법시행령 제46조제1항에는 “특수관계있는자”를 열거하고 있으며, 동조 제2항에는 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”를 열거하고 있다.

다. 쟁점부동산의 거래가 부당행위계산의 부인대상인지 여부쟁점부동산의 양수인인 청구외 OOO은 청구법인의 대표이사로서 법인세법상 특수관계인에 해당함에는 다툼이 없으며, 청구법인은 90.3.23 쟁점부동산을 한국감정원에서 감정평가를 받은 후 그 다음날부터 90.8.2 청구외 OOO에게 소유권이전시까지 쟁점부동산의 건물에 공사비를 지출하고도 90.3.23 감정가액으로 양도하였으나, 청구외 OOO은 청구법인의 대표이사로서 의사결정에 중대한 영향을 미치는 직책에 있는점과 감정평가를 받은뒤 곧바로 공사를 한 후 양도를 한 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점부동산은 당초부터 대표이사에게 양도하기로 내정되어 있었던 것으로 보이고, 양도목적으로 쟁점부동산을 감정한 후 공사를 하여 바로 양도한 것은 사실상으로는 양수인인 청구외 OOO이 쟁점부동산을 양수한 후 지출하여야 할 공사비를 청구법인에서 대신 지출하여 양도하는 형식을 취한 것으로 보여지며, 설사 그렇지 않다고 하더라도 특수관계없는 타인에게 양도하는 정상적인 거래라면 적어도 추가지출공사비는 감정가액에 가산해서 양도하였을 것이라고 보여지므로, 추가지출공사비를 감안하지 아니하고 단순히 90.3.23 감정가액으로만 양도한 청구법인의 쟁점부동산 거래에 대하여 부당행위계산의 부인을 적용한 당초처분이 타당한 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구법인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.