쟁점부동산 취득가액을 매매계약서상 계약금액인 ㅇㅇㅇ백만원으로 보아 과세한 처분의 당부

청구인은 매매계약서상 매매계약에 임대보증금 채무가 누락되었으므로 이를 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 계약서에 임대보증금 채무는 청구인이 승계하되 잔금에서 공제하는 것으로 기재되어 있는 것으로 보아 매매계약서상 기재된 매매대금이 거래가액인 것으로 보이므로, 임대보증금 채무는 계약서상 기재된 매매대금에 포함되지 않았다는 청구주장은 제출증빙만으로 이를 인정하기 어려움

1. 처분개요

가.청구인은OOO, 같은 곳 OOO 토지 및 건물(OOO 토지 232㎡, OOO토지 195㎡, 양토지상 건물 지상 6층, 지하1층 총 1,590.53㎡, 이하 양토지 및 지상건물을‘쟁점부동산’이라 한다)을 양도하고, 2012.6.13. 양도가액 OOO), 취득가액 OOO(기준시가에 의한 환산가액)으로 하여 2012년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

나.OOO지방국세청장은 처분청에 대한 정기종합감사를 실시한 결과, 청구인이 소명자료로 제출한 쟁점부동산 취득당시 원계약서상 기재된 OOO을 취득가액으로 하여 청구인의 양도소득세를 경정할 것을 지시하였고, 처분청은 OOO 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)쟁점부동산의 양도소득세 예정신고 당시에는 취득매매계약서를 찾을 수 없어 취득가액을 환산취득가액으로 신고하였고, 감사기간 중 제출한 원계약서의 총매매대금 OOO은 세입자에 대한 임대보증금채무 OOO이 제외된 금액이므로 이 임대보증금채무를 포함한 OOO이 총매매대금으로 쟁점부동산의 실제 취득가액이다.

(2)쟁점부동산의 취득당시 매매계약서 특약사항, 청구인의 은행계좌 자금인출내역, 과세전적부심사에서 관련인 진술 등에 의하여 실제취득가액이 OOO으로 확인됨에도 이를 인정하기 어렵다면, 쟁점부동산 취득당시 계약서가 2개(청구인 제출 계약서와 전소유자가 신고한 검인계약서)이므로 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 당초신고대로 환산취득가액을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

소득세의 계산에 있어 필요경비에 포함하여야 할 것이 포함되지 않았다고 주장하는 자는 그에 따른 주장과 더불어 이를 입증할 수 있는 객관적인 근거를 제시하여야 할 것이나, 청구인은 계약서상 총매매대금에 임대보증금이 포함되지 않았다고 주장만 하고 있을 뿐 이를 뒷받침 할 수 있는 객관적인 근거를 제시하지 못하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인의 쟁점부동산 취득가액을 매매계약서상 계약금액인 OOO으로 보아 과세한 처분의 당부나. 관련 법률소득세법 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지]①납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

②납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③～

⑤ (생 략)

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1)쟁점부동산의 등기부등본 등을 보면, 청구인은 OOO 쟁점부동산을 OOO로부터 취득하고, OOO에게 양도하였으며, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산에는 OOO를 채권자로 하는 채권최고액OOO의 근저당권(1998.9.3. 말소)과 5·6층 독서실 및 주택에 대하여OOO의 전세권 설정등기가 되어 있었고, 청구인과 임차인들이 OOO. 1층, 3층, 4층에 임차보증금은 각 OOO으로 하는 임대차계약서를 작성한 사실이 나타난다.

(2) 청구인이 쟁점부동산 취득과 관련하여 작성한 계약서 2매는 아래 <표>와 같다<표> 쟁점부동산 매매계약서 2매

(3) 청구인이 전소유자의 요구에 따라 검인계약서상 OOO을 매매가액으로 신고하기 위하여 모든 매매대금은 현금과 수표로 지급하였다고 주장하면서 제출한 쟁점부동산 취득 무렵 청구인이 은행 계좌에서 자금을 인출한 증빙자료를 보면, OOO 기간동안 청구인 본인, 배우자 및 아들명의 계좌에서 총OOO을 인출한 사실은 확인되나, 동 자금이 전 소유자 OOO에게 실제 지급되었는지를 확인하기 어렵다.

(4) 또한, 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 상황을 잘 알고 있는 당시5, 6층 임차인 OOO이 본 쟁점과 관련한 과세전적부심사 심의과정에서청구인의 쟁점부동산 취득가액이 OOO이 맞다고 진술한 사실이있다고 주장하나, 위의 사실은 확인되지 아니한다.

(5) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 취득가액을 환산가액으로 한 당초 신고가 정당하다고 주장하나, 청구인이 원계약서와 별도로 검인계약서를 작성하여 2개의 계약서가 존재한다는 사실만으로 취득가액이 불분명하다고 할 수 없다.

(6) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 통상 부동산매매계약서상 매매대금은 총 매매대금을 기재하고 승계하는 채무는 총매매대금에서 차감하여 차액을 정산하는 방법으로 이루어지는 것이고, 청구인이 감사공무원에게 제출한 원계약서에도 매매대금을 총액으로 기재하고 계약금, 중도금 및 잔금을 기재한 후 금융기관 채무는 중도금 으로 상환하고, 임대보증금 채무는 청구인이 승계하되 잔금에서 공제하는 것으로 기재되어 있는 것으로 보아 매매계약서상에 기재된 매매대금이 거래가액으로 보이고, 임대보증금 채무는 계약서상 기재된 매매대금에 포함되지 아니하였다는 청구주장은 제출증빙만으로 이를 인정하기 어려우며, 2개의 계약서가 존재한다는 사실만으로 취득가액이 불분명하다고 보기도 어렵다.

따라서, 청구인이 진정한 매매계약서라고 제출한 원계약서를 근거로 하여 쟁점 부동산의 취득가액을 산정한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.