전 소유자가 신고한 쟁점아파트분양권의 거래가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

아파트분양권의 거래시점에 인접한 같은 동의 매매사례가액이 ○○의 양도소득세 신고가액과 근접한 점 등에 비추어 보아 처분청이 쟁점아파트분양권의 취득가액을 전소유자 ○○가 신고한 거래가액으로 보아 과세한 처분은 타당함

1. 처분개요

가. 청구인 OOO 및 OOO(이하 “청구인들”이라 한다.)은 2000.12.30. OOOOO OOO OOO OOOO OOOOOO OOOO OOOO(110.593㎡, 34평형, 이하 “쟁점아파트분양권”이라 한다.)를 OOO로부터 1/2 지분씩 공유지분으로 취득한 후 2006.12.18. OOO(OOOO OOO)에게 양도하고 매매계약서의 분실을 이유로 취득가액을 환산가액으로 계산하여 2억 9,520만원, 양도가액을 4억 9,000만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트분양권의 매도자인 OOO가 양도소득세 신고시 분양권 프리미엄을 230만원으로 신고한 사실을 확인하고 쟁점아파트분양권의 취득가액을 148,624,000원(분양가액 1억 4,632만원+분양권 프리미엄 230만원)으로 산정하여 2010.7.5. 청구인들에게 2006년 귀속 양도소득세 31,210,350원을 각각 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2010.9.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

처분청이 제시한 OOO의 쟁점아파트분양권의 양도소득세 신고서를 보면 OOO는 분양대금 중 계약금만 납부하고 쟁점아파트분양권을 양도하였는 바, 청구인들이 중도금 및 잔금을 OOOOOOOO에 납부한 사실이 없는 점에 비추어 볼 때 OOO와 청구인들간에 미등록전매자가 다수 존재하는 것으로 볼 수 있으며 청구인들 가족의 금융거래자료에 의하면 쟁점아파트분양권의 취득가액 2억 9,038만원에 해당하는 금액이 출금된 사실이 확인되므로 OOO의 양도소득세 신고서상의 양도가액 1억 4,862만원(분양가액 1억 4,632만원+분양권 프리미엄 230만원)을 취득가액으로 보아 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

OOO가 쟁점아파트의 분양권을 OOOOOOOO로부터 1억 4,632만원에 분양받아 분양권 프리미엄 230만원에 청구인들에게 양도한 사실이 분양계약서 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 쟁점아파트분양권과 같은 동에 위치한매매사례가액도 쟁점아파트분양권과 차이가없는 점, 청구인들이 쟁점아파트의 취득대금으로 지급하였다는 계약금 9,500만원 및 잔금 195,381,050원의 지급내역이불분명하므로 OOO의 양도소득세 신고서에 의한 분양가액1억 4,862만원을 쟁점아파트의 취득가액으로 보는 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

전 소유자가 신고한 쟁점아파트분양권의 거래가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것)제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항규정에 해당하는 경우에는 동항의규정에의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1)쟁점아파트의 분양계약서, OOO의 양도소득세신고서 및 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트는 OOO가 2000.7.10. OOOOOOOO로부터 1억 4,632만원에 분양받아 2000.12.30. 청구인들에게 분양권을 양도하였고, 청구인들은 2001.1.27. 쟁점아파트에 대한 소유권 이전등기를 한 사실이 나타난다.

(2) 처분청은 2010.6.7. OOOOOOOO에 쟁점아파트의 분양대금 납부내역을 조회하였는 바, 회신내용을 보면, 아래 <표>와 같다.(OO O OO)(3)청구인들은 2000.11.3. 계약금 9,500만원, 2000.12.28. 잔금 195,381,050원을 지급하고 쟁점아파트를 취득하였고 계약금은OOO(OOO OOOO OO)로부터 차입하고, 잔금은 보유자금 55,381,150원, 교회로부터 차입금 1억원, OOO(母)로부터 차입금 4,000만원 합계 195,381,050원을 지급하였다고 주장하며 아래<표>와 같이 금융거래자료를 제출하였으나 지급증빙은 제시하지 못하고 있다.

<표1>

OOO의 예금거래내역(OO O OO)<표2> OOO(OOO OOOO O)의 예금거래내역(OO O OO)(4)청구인들은 아래<표>와 같이 쟁점아파트분양권의 취득가액을 매매계약서의 분실을 사유로 환산가액으로 산정한 2억 9,520만원으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점아파트의 매도자인 OOO가 확인한 1억 4,862만원으로 경정하여 이건 과세 처분한 사실이 나타난다.(OO O OO)

(5) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인들은 쟁점아파트분양권의 취득당시 최초 분양자인 OOO로부터 취득하지 않고 미등록 전매자로부터 취득하였으나 매매계약서를 분실하여 취득가액이 불분명하므로 쟁점아파트분양권의 취득가액을 기준시가로 환산하여 적용하는 것이 타당하다고 주장하나, 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 실지취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것인 바,청구인들이 쟁점아파트분양권의 취득대금이라고 제시한 금융증빙 내역은 대부분 친인척 들의 자금으로 쟁점아파트분양대금으로 지급된 사실이 객관적으로 나타나지 않고 있으며, 이건 쟁점아파트분양권의 거래시점에 인접한 같은 동의매매사례가액이 OOO의 양도소득세 신고가액과 근접한 점 등에 비추어 보아 처분청이 쟁점아파트분양권의 취득가액을 전소유자 OOO가 신고한 거래가액으로 보아 이건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.