국민주택 채권 매각차손 3,520,000원을 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부(경정)

청구인이 주장하는 그 주택채권의 매각에 따른 손실 3,520,000원은 이를 필요경비에 산입하여 양도차익을 결정함이 타당함

1. 사실 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 서울특별시 성동구 OO동 소재 OOOOO OO OOOOO(50평형)아파트를 청구외 OOO에게 92,000,000원에 양도한데 대하여 처분청은 이 건 양도가액을 92,000,000원으로 하고 취득가액은 분양가액인 67,605,000원으로 하여 청구인의 양도소득금액을 산정하고 89.5.17자로 양도소득세 14,637,000원 및 동방위세 2,927,400원을 결정고지한 바, 이에 불복하여 89.8.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 이 건 아파트 분양 당첨권은 청구외 OOO이 당첨받은 상태에서 국민주택채권 4,570,000원을 포함하여 프레미엄 24,000,000원을 주고 86.3.22(잔금 지불일)매수하여 동일자로 분양계약금 13,521,000원을 납입하고 주택청약예금통장 명의자인 청구외 OOO 명의로 분양계약하고 국민주택채권은 이를 1,050,000원에 매각하였으므로 이 건 아파트 취득가액 프레미엄은 24,000,000원에서 1,050,000원을 공제한 22,950,000원이므로 이를 필요경비로 추가로 공제해야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 이 건 국민주택 채권 4,570,000원에 대하여는 쟁점 아파트 양수인인 청구외 OOO가 확인한 확인서에는 “총 취득금액은 92,000,000원이며 이 금액에는 분양금, 연체료등을 포함한 총합계금액임(채권은 포함되지 아니함)”이라 확인하여 채권을 매입하지 않았다고 하였으므로 관련 규정인 국세청 예규(재산 01254-3597, 88.12.9)에는 “아파트 취득시 본인이 직접 매입한 국민주택채권을 아파트 당첨권과 함께 양도하는 경우에는 국민주택 채권 매입가액을 필요경비(취득원가)로 산입하는 것이나 아파트 당첨권과 별도로 양도하는 경우에는 필요경비에 산입하지 않는 것이니 그리 아시기 바랍니다”라고 규정하고 있는바, 전시한 규정에 의해 처분청이 채권가액 4,570천원을 양도차익에서 불공제한 당초 처분은 정당하다고 판단되고, 다음으로, 청구인이 쟁점 아파트 취득시 청구외 OOO에게 지급하였다는 권리금 19,430천원에 대하여는 청구인이 그 지급사실에 대해 대금 지급방법등 구체적으로 객관적인 증빙의 제시가 없는 것으로 신빙성이 없다고 보아지므로 그 금액을 양도차익에서 공제하지 않은 처분청의 당초처분은 정당하다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 가. 국민주택 채권 매각차손 3,520,000원을 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부와, 나. 이 건 아파트 당첨권리금 19,430,000원을 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

쟁점 “가”를 심리한다. 이 건의 다툼을 살펴보면 처분청은 쟁점 아파트 매수인인 청구외 OOO로부터 이 건 국민주택채권(가액 4,570,000원)을 포함하지 아니하고 분양금, 연체료등을 포함 총 92,000,000원에 취득하였다는 확인서를 징취, 위 국민주택 채권가액 4,570,000원을 취득원가로 인정하지 아니하였음을 알 수 있고 이에 대하여 청구인은 청구인이 88.3.22 매입한 국민주택 채권 매입가액 4,570,000원을 당일 1,050,000원에 매각하였으므로 동 채권 매각차손 3,520,000원을 필요경비로 공제하여야 된다고 서로 다투고 있어 이를 살펴본다.

먼저, 국민주택 매각 차손이 취득원가에 포함되는지 여부를 살펴보면, 이 건 양도차익의 결정과 같이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 경우, 공제하여야 할 필요경비는 소득세법 제45조 제1항에서 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 설비비와 개량비, 대통령령이 정하는 자본적 지출액과 양도비로 규정하고 있고, 위에서 언급하는 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 동법 시행령 제94조 제1항에서 소득세법 시행령 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출한다라고 규정하고 있으며 같은 영 제86조 제1항 제1호에서 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다라고 규정하고 있는바, 이 건의 경우와 같이 아파트 분양에 응하기 위하여는 반드시 채권매입이 필요하고 그 액수의 다과에 따라 당첨 여부가 결정되므로 채권 입찰제 분양아파트를 당첨 취득한 경우에는 그 채권의 매입은 당첨에 있어서 필수적인 것으로 보아야 할 것이므로 채권을 매입하여 이를 양도함으로서 발생한 매각차손은 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 취득원가에 당연히 포함된다고 보아야 할 것이다(동지 대법원 판례 86누 649, 86.12.21, 국심 88서 1283) 이 건의 경우에 있어서 처분청은 위 OOO가 국민주택 채권을 포함하지 아니하고 총 92,000,000원에 취득하였다는 확인서에 근거하여 이 건 처분을 하였으나, 첫째, 청구인은 쟁점 아파트를 취득하기 위하여 계약당일인 86.3.22자로 4,570,000원 상당액의 국민주택채권(100만원권 4매, 50만원권 1매, 5만원권 1매, 1만원권 2매)을 매입하였음이 확인되고 있고, 둘째, 청구인은 매입한 국민주택채권을 1,050,000원에 양도하였다고 주장하고 있어 당심에서

이를 각 증권회사에 조회한바 동 조회 가격이 각 증권회사에서 확인하고 있는 국민주택 채권매각당시(86.3.22)의 가격과 근접(OO증권 1,068,009원, OO증권: 1,070,751원, OO증권: 1,097,257원)하고 있는 점 등으로 비추어 볼때, 설사 그 주택채권의 매각에 따른 관련 증빙이 정확하게 소명되지 아니한다 할지라도 그 채권의 매도가액이 채권시세와 유사하다면 그 채권의 매각 손실은 정당한 것으로 이를 인정하여야 할 것이다. 따라서 청구인이 주장하는 그 주택채권의 매각에 따른 손실 3,520,000원은 이를 필요경비에 산입하여 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단된다. 쟁점 “나”를 심리한다. 이 건의 경우에 있어서 청구인은 이 건 아파트 당첨권리금을 당초 당첨자인 청구외 OOO로부터 19,430,000원에 취득하였으므로 이를 필요경비로 공제해야 된다고 주장하고 있으나, 청구인은 위 OOO의 인감증명을 첨부한 거래사실 확인서만 제시하고 있을뿐 이 건 아파트 당첨권 대금 지급에 따른 금융자료등의 거증 제시가 없으므로 이를 신빙성 있는 것으로 받아들이기에는 어렵다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.