주택의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부(기각)

청구인이 신고한 주택의 양도가액 00원은 기준시가 000원의 89.5%에 불과하고 양도당시의 시가인 000원～000원과 현저한 차이가 있으며 청구인이 제출한 차용증 및 거래사실확인원 등에 기재된 금액이 진실인지 여부를 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인은 90.8.31 서울특별시 성동구 OOO가 OOOO OOOOOOO OOOO OOOOO 대지권 31.19㎡를 취득하고 93.12.21 동 지상에 아파트가 준공됨으로 인하여 건물 84.72㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 후 이를 보유하다가 94.11.29 쟁점주택을 양도한 다음 취득가액 90,079,300원, 양도가액 94,000,000원으로 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 신빙성이 없다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 96.7.1 청구인에게 94년도분 양도소득세 23,299,630원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.8.28 심사청구를 거쳐 96.12.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점주택을 분양받으면서 분양대금(90,079,300원)이 부족하여 청구외 OOO로부터 87,000,000원을 차용하였으나 동 금액을 변제하지 못하여 쟁점주택을 94,000,000원에 양도하였는바, 위 차용액 87,000,000원에 대한 이자상당액 36,880,000원을 감안하면 실지양도가액은 130,880,000원으로 쟁점주택을 저가로 양도한 것으로 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 쟁점주택의 양도가액(94,000,000원)에 의하여 양도소득세를 부과하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 신고한 쟁점주택의 양도가액 94,000,000원은 기준시가 105,000,000원의 89.5%에 불과하고 양도당시의 시가인 165,000,000원～205,000,000원과 현저한 차이가 있으며 청구인이 제출한 차용증 및 거래사실확인원 등에 기재된 금액이 진실인지 여부를 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점주택의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 사건 양도소득금액 결정당시의소득세법 시행령 제166조(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은소득세법 제100조(양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위의소득세법 제96조제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각소득세법 제94조제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면,토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 이의 위임을 받은 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있는데 이 경우 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정(법 제100조 본문)하고 있고(다만, 상속 또는 증여받은 자산을 위 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의

취득가액산정은 위 시행령 제166조 제2항 3호에서 규정하고 있음), 같은 조 제5항 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으며,위소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정)의 각 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 소득세법 시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.

다. 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(1) 청구인은 94.11.29 쟁점주택을 양도한 후인 94.12.15 취득가액 90,079,300원, 양도가액 94,000,000원으로 자산양도차익예정신고를 하였는바, 다툼이 없는 취득가액은 논외로 하고, 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여만 살펴본다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 매수인 청구외 OOO로부터 87,000,000원을 차용하여 쟁점주택 분양대금을 납부하였으나 위 차용금을 변제하지 못하여 위 OOO에게 쟁점주택을 94,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 ①쟁점주택의 양도가액이 94,000,000원으로 기재된 매매계약서(검인계약서임) ②쟁점주택의 매수인 청구외 OOO명의의 확인서 ③매수인 OOO에 대한 차용증서 2매(90.8.1자 20,000,000원 및 93.11.18자 67,000,000원)등을 제시하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인이 신고한 양도가액 94,000,000원은 기준시가 105,000,000원의 89.5%에 불과할 뿐만 아니라 부동산전문지(94.12.20자 부동산OO)에 기재된 그 당시의 시가 165,000,000원～205,000,000원과 현저한 차이가 나는 점을 감안할 때 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정받기 위하여는 이를 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하여야 할터인데도, 청구인은 전시 매매계약서 및 사실확인서 이외에 신빙성 있는 거증을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정하기는 어렵다고 판단된다.그렇다면, 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 전시 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.