양도차익 계산시 환지청산금을 취득원가로 보아 필요경비 산입할 수 있는지 여부(경정)

개인과의 거래분에 대한 양도차익 계산은 기준시가에 의하고 취득 및 양도 중 하나가 국가 또는 법인과의 거래이고 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 법인등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 되어 있는 바, 거래사실과 관련 규정에 의한 양도차익 계산방법을 모아 보면 토지 갑의 경우는 취득가액 및 양도가액의 양도차익 계산을 지방세법상의 과세시가 표준액으로 결정함이 타당하고, 토지 을은 서울특별시장에게 납부한 00원을 취득가액으로 하고, 양도가액은 이를 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당함

1. 사실청구인은 서울특별시 강동구 OOO동 OOOOO에 거주하는 사람으로서 같은시 강남구 OO동 OOOOOOOO 대지 38평(구지번임, 이하 “종전 토지”라 한다)을 76.6.15 취득하여 이를 소유하고 있던중 88.12.22 구획정리로 같은시 송파구 OO동 OOOOO OO (신지번임)소재 대지 166.6평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)로 환지 받음에 있어 권리면적인 90.2평방미터(이하 “쟁점 토지 갑”이라 한다)에서 76.4평방미터(이하 “쟁점 토지 을”이라 한다)가 증평(증가)됨에 따라 이의 대가로 89.5.16 환지청산금 28,879,200원을 서울특별시에 납입하여 쟁점 토지를 환지받아 소유하여 오다가 이를 89.5.22 청구외 OOO에게 양도하고 쟁점 토지의 양도가액을 기준시가로 하여 필요경비로서 종전 토지 취득당시의 기준시가에 의한 금액과 쟁점 토지 “을”의 증평에 따른 환지 청산금을 공제하고 양도차익을 계산하여 89.6.19 자산양도차익 예정신고 납부한 데 대하여, 처분청은소득세법 시행령 제94조제5항에서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 환지청산금을 필요경비로 공제할 수 없고 취득당시(이 건의 경우 종전 토지)기준시가의 100분의 7만을 필요경비로 인정할 수 있는 것이라 하여 청구인의 예정신고 납부를 부인하고 90.2.16 이 건 양도소득세 12,372,460원 및 동방위세 2,474,490원을 추가 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.2.28 심사청구를 거쳐 90.5.21 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장청구인이 89.5.22 서울 송파구 OO동 OOOOO토지 166.6평방미터를 양도하고 소정기일내에 양도소득세 8,787,870원 및 동방위세 1,757,574원을 예정신고 납부 필하였음에도 불구하고 처분청은 환지청산금 28,879,200원을 필요경비로서 공제계산하지 아니한 금액을 과표로 산정하여 고지 결정하였는 바, 상기 부과처분의 취소를 구하는 요지의 심사청구서를 1990.2.28 국세청에 제출하였으나 국세청장은 단지소득세법시행령 제94조제5항의 규정에 의거 당초 결정에 잘못이 없다는 뜻의 기각결정을 1990.4.12 청구인에게 전달한 바 있어 청구인이 76.6.15 위 물건을 취득할 당시에는 불과 38평(126평방미터)에 불과하였던 위 토지가 환지처분으로 인하여 76.4평방미터가 증평되어 166.6평방미터로 변경 예고되었고 본인이 서울시에 환지청산금으로서 28,879,200원을 납부하였음으로 인하여 76.4평방미터의 증평이 확인된 것임으로 이는 마땅히 취득원가에 해당되어 필요경비로 인정되어야 함이 타당한 법해석이므로 경정 처분하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견이에 대하여 처분청에서는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하는 경우 양도가액에서 공제하는 필요경비는소득세법 시행령 제94조제5항의 규정에 의하여 취득당시 기준시가의 100분의 7을 취득 당시 기준시가에 가산한 금액 이외에는 필요경비로 인정할 수 없으므로 환지 청산금을 공제하지 아니한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점양도차익 계산시 환지청산금을 취득원가로 보아 필요경비 산입할 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

우선, 과세처분경위를 보면, 청구인은 종전 토지를 76.6.15 취득하여 이를 소유하고 있던중 88.12.22 구획정리로 쟁점 토지를 환지받음에 있어 쟁점 토지 “갑”인 권리면적 90.2평방미터와 쟁점 토지 “을”인 76.4평방미터를 교부받은 후 이를 89.5.22 청구외 OOO에게 양도하고 89.6.19 자산양도차익 예정신고시 쟁점 토지 양도가액을 기준시가로 하고 필요경비로서 종전 토지 취득당시의 기준시가에 의한 금액과 쟁점 토지 “을”의 증평에 따른 환지 청산금을 공제하고 양도차익을 계산·납부하였으나, 처분청은소득세법 시행령 제94조제5항에서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 환지 청산금을 필요경비로 공제할 수 없고, 취득당시 기준시가의 100분의 7만을 필요경비로 인정할 수 있는 것이라 하여 청구인의 예정신고 납부를 부인하였는 바, 이에 대하여 청구인은 이 건 환지청산금 28,879,200원은 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 한다고 주장하고 있다.

먼저, 전시한 사실관계에서 쟁점 토지 갑, 을의 거래형태와 취득일 및 양도일에 대하여 살펴보면, 쟁점 토지 갑은 76.6.15 개인으로부터 취득하였다가 89.5.22 개인에게 양도한 것으로 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기는 76.6.15이나 개정된 소득세법 부칙 제16조(88년.12.26 개정)의 양도자산의 취득시기에 관한 의제 규정에 의거 77.1.1이고 양도일은 89.5.22이며 이는 개인과의 거래로 보아야 하고 쟁점 토지 을은 청구인이 서울특별시장에게 환지청산금을 지급하고 교부받은 것을 개인에게 양도한 것으로 이는 새로운 토지의 취득으로 볼 수 밖에 없고, 취득일은 환지청산금을 서울특별시에 납부한 89.5.16이고, 취득가액은 환지청산금 28,879,200원으로, 양도일은 쟁점 토지 갑과 동일한 89.5.22이며, 거래형태는 국가기관(서울특별시장)으로부터 취득하였다가 개인에게 양도한 것으로 보는 것이 합당하다 하겠다.

다음, 거주자에 대한 양도차익 계산방법을 규정하고 있는소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호,동법 시행령 제170조제1항, 제4항 및동법시행령 제115조제1항 제1호 다목의 규정을 종합하여 보면 개인과의 거래분에 대한 양도차익 계산은 기준시가에 의하고 취득 및 양도 중 하나가 국가 또는 법인과의 거래이고 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 법인등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 되어 있는 바, 전시 거래사실과 관련 규정에 의한 양도차익 계산방법을 모아 보면 쟁점토지 갑의 경우는 취득가액 및 양도가액의 양도차익 계산을 지방세법상의 과세시가 표준액으로 결정함이 타당하고, 쟁점 토지 을은 서울특별시장에게 납부한 28,879,200원을 취득가액으로 하고, 양도가액은 이를 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.