검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정됨(기각)

검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로 취득가액을 검인계약서상 가액으로 결정한 처분은 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OOO OOO OOOO OOOOO OO OOOO(전 유면적 64.78 ㎡로 이하 “쟁점상가” 라 한다)를 2003.1.25. 분양으로 취 득하여 2003.7.29. 양도한 후 실지거래가액(양도가액 355,000천원, 취 득가액 326,200천원)으로 양도소득세를 신고·납부하였 다.

나. 처분청은 쟁점상가의 실지 양도가액을 355,000천원이 아닌 650,000천원으로 확인하고 취득가액에 대해서는 변동이 없는 것으로 하 여 2009.12.3. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 180,739,650원을 경 정·고 지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.10. 심 판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 부동산업계의 관행이라는 부동산 중개사의 권유에 따 라 쟁점상가의 양도 및 취득가액을 모두 사실과 다르게 신고하였으나 처분청은 양도가액만 실제의 가액을 적용하고 취득가액의 변경없이 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인과 OOOOOO(O)간에 작성한 실제의 쟁점상가 분양계약서는 중도금을 납부한 2002.10.16. 에 OOOOOO(O)의 OOO이 회수하여 보관하고 있지는 않지만 쟁 점상가의 실제 취득가액은 576,336천원이다.

(2) 위의 576,336천원을 실지 취득가액으로 인정하지 않는다면, 청 구인이 양도소득세 신고시 제출하였던 쟁점상가 분양계약서는

① 분양계약서상 대금지급시기와 청구인이 분양대금을 지급한 시기가 일 치 하지 않는 점

② 청구인이 신고한 취득가액은 326,200천원이나 쟁점상 가의 잔금을 대출받기 위해 OOOO에서 감정한 쟁점상가의 평가액은 470,000천원인 점

③ OOOO에서 대출받은 금액은 285,000천원으로 2003년 당시 은행의 담보대출액은 담보가액의 60～70%임에 비해 분양계약서상의 금액 대비 은행대출금액 비율은 87.4%(285,000 천원/326,200천원)에 달하는 점

④ 양도소득세 신고시 제출한 분양계 약서에 날인한 청구인의 도장은 인감도장이 아닌 막도장인 점으로 볼 때 처분청에 제출한 분양계약서는 사실과 다른 허위의 계약서 이므로 소 득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 취 득가액을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점상가의 실지 취득가액이 576,336천원이라는 증 빙으로 계약금(30,000천원) 및 중도금 1차분(61,336천원)을 지급하였다는 OOOOOO(O)의 OOO이 확인해 준 영수증 2매를 제시하고 있고, 중도금 2차분(140,000천원)을 청구인의 OOOOOOOO 예금 을 인출하여 지급하였으며, 중도금 3차분을 포함한 잔금(345,000천원)을 OOOO에서 대출받은 금액(285,000천원)과 보유현금(60,000 천원)으로 지급하였다고 주장하고 있으나 실제의 자금흐름을 알 수 있 는 객관적 인 입·출금내역의 금융자료는 제시하지 못하고 있으며, 쟁점상가의 부가가치세와 관련하여 청구인은 쟁점상가의 건물 매입가액을 143,228천원으로 신고하였으나 95,297천원이 과다계상된 것을 확인하여 47,931천 원으로 경정·고지한 사실이 있는 바, 객관적인 금 융자료를 제시하지 못 하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인은 576,336천원을 실지 취득가액으로 인정하지 않는 다 면 양도소득세 신고시 제출한 분양계약서가 허위의 계약서이므로 취 득가액 을 환산가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 동 분양계약 서가 사실과 다르다는 구체적인 입증자료를 제시하지 못하므로 쟁 점상가의 취득 가 액을 청구인이 신고한 당초의 326,200천원으로 한 이 건 처분은 정 당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점상가의 실지 취득가액은 326,200천원이 아니라 576,336천원이라는 청구주 장의 당부

(2) 쟁점상가의 양도소득세 신고시 제출한 분양계약서가 사 실과 다른 허위의 계약서이므로 실지 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청 구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양 도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당 해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제 1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실 지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취 득에 소요된 실지거래가액 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액 을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감 정가액 또는 환산가액 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정 에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한 다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양 수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부 동 산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기 준에 해 당하는 경우

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97 조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의 한 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요 한 장부 ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분 이 미 비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산 한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액 을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규 정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한 다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항 의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추 계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용 하 여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가 액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관 계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성 이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제 외 한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신 빙성 이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양 도일 또는 취 득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경 우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 2003.1.25. 분양으로 취득한 쟁점상가를 2003.7.29. 양 도한 후 실지 취득가액을 326,200천원, 실지 양도가액을 355,000천 원으 로 하고 쟁점상가의 분양계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고· 납 부하였으나, 처분청은 쟁점상가의 실지 양도가액을 650,000천원으로 확 인하고 취득가액에 대해서는 청구인이 신고한 326,200천원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다. (나) 이에 대해 청구인은 처분청이 경정한 양도가액에 대하여는 다 툼이 없으나 쟁점상가의 취득가액으로 분양대금 576,336천원을 아래 표와 같이 OOOOOO(O)에게 지급하였다고 주장하고 있다. (단위 : 천원)

구???? 분

대금지급내역

지급일자

지급금액

지급방법(증빙자료)

①계약 및 중도금

2002.6.21.

30,000

현금(영수증)

②중도금

2002.6.22.

61,336

현금(영수증)

③중도금

2002.10.16.

140,000

현금(OOOOOOOO 출금)

④중도금 및 잔금

2003.1.24.

345,000

현금 60,000천원 및 쟁점상가 대출금 285백만원

소 계

576,336

(다) 청구인은 위 (나)

① 및 ②의 증빙으로 OOOOOO(O) 직원 OOO이 작성하였다는 영수증 사본을 제시하였는데 ①의 영수증상에는 ‘본 계약은 명의 변경건’으로 기재되어 있으며, 위 (나) ③의 증빙으로 청 구인의 OOOOOOOO(O) 계좌에서 2002.10.16. 140,435,583원을 인 출하여 지급하였다는 계좌 잔고 및 거래명세서를 제출하였고 동 금액 지급시 OOO이 실제의 진본 분양계약서를 회수하면서 사실과 다른 분 양계약서를 주었다고 주장하고 있으며, 위 (나) ④의 증빙으로 우리은 행의 ‘여신 및 담보현황표’를 제시하고 있다. (라) 살피건대, 청구인은 쟁점상가의 대금지급으로 수표 및 이체내역 등 구체적이고 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있어 576,336천원 전부를 OOOOOO(O)이 수령하였는지를 알 수가 없고, 통상적으로 대 금을 지급하였다는 증빙으로 영수증을 발행하고 수령하는 것이 일반적인데도 위 (나)

③ 및 ④의 대금지급에 관한 영수증을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라 쟁점상가의 분양대금에 대해 OOOOOO(O)측의 확인 도 없는 이 건의 경우 576,336천원이 쟁점상가의 분양대금이라는 청 구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 OOOOOO(O)의 직원 OOO이 쟁점상가의 진본계약서를 회수하였고 양도소득세 신고시 아래 표와 같은 분양계 약서를 제출하였으나, 동 계약서는 실제 대금을 지급한 위

(1) (나) 의 표와 비교시 대금지급 일자가 상이하다는 점 등을 이유로 양도소 득 세 신고시 제출한 분양계약서는 사실과 다른 허위의 계약서에 해당되 어 쟁점상가의 취득가액을 기준시가로 환산하여야 한다고 주장하고 있다.

분양계약서상 지급시기

구 분

일 자

금 액

계약금

2002.8.3.

65,240천원

중도금 1차

2002.8.31.

65,240천원

중도금 2차

2002.9.30.

65,240천원

중도금 3차

2002.10.31.

65,240천원

잔 금

입점지정일

65,240천원

소?? 계

326,200천원

(나) 한편, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점상가 분양 계 약서는 OO광역시 남동구청장의 검인을 거쳐 등기소에 제출된 계 약서로 나타난다. (다) 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인 을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되 었 다는 사실은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것으로 보고 있 고(OOO OOOOOOO, 1993.4.9. 같은 뜻), 이에 대한 실제 분양계약서, 대금지급과 관련한 영수증 등 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하 고 있는 점 등에 비추어 양도소득세 신고시 제출한 분양계약서가 허위 의 계약서로서 쟁점상가의 취득가액으로 신고한 가액은 실지 취득가액 이 아니라는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 보이므로 처분청 에 서 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 가액을 취득가액으로 하 여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본 법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.