토지 및 건물가액의 구분을 0개월전 감정가액으로 안분계산하여 평가할 수 있는지 여부(경정)

토지, 건물가액을 안분계산할 수는 없으므로 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 당초처분은 정당함.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO와 같은곳 OOOOOOOO, OOOOOOOO, OOOOOOOO의 4필지 대지 1,505㎡와 그 지상건물 2,989.5㎡(위 토지 및 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.9.3 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 91.5.7 청구외 OO협동조합 서울특별시연합회에 쟁점부동산을 4,000,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하고 91.11.23 동 법인에게 소유권이전등기 하였다. 처분청은 쟁점부동산중 건물공급분에 대한 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 이 건 경우 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하다는 이유로 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항 단서의 규정에 의하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 금액인 2,163,550,307원을 건물가액으로 결정하여 92.12.31 청구인에게 91년 제2기분 부가가치세 259,626,030원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.2.25 심사청구를 거쳐 93.5.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 처분청은 쟁점부동산의 토지, 건물가액을 안분계산함에 있어 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 하였으나 이 건 경우 쟁점부동산의 매매계약서상에 토지 및 건물의 가액구분이 없다 하더라도 매매계약 10개월전인 90.7.19 한국감정원에서 쟁점부동산에 대하여 감정평가한 가액(토지 2,061,867,000원, 건물 952,689,800원)이 있으므로 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 제3호의 규정에 의하여 동 감정평가액을 기준으로 안분계산하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인이 제시하는 쟁점부동산에 대한 감정평가액은 매매계약일로부터 10개월전에 평가한 것일 뿐만 아니라 감정평가한 대상도 이 건 거래대상토지 4필지중 1필지(서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 대지 952㎡)에 대하여만 평가한 것이어서 이를 기준으로 토지, 건물가액을 안분계산할 수는 없으므로 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건은 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 쟁점부동산의 토지, 건물가액 구분없이 거래하였으나 공급계산일로부터 10개월전에 평가한 토지, 건물의 감정가액이 있는 경우 이를 기준으로 안분계산할 수 있는지 여부를 가리는데 다툼이 있다. 먼저 관련 법규정을 보면, 부가가치세법 시행령 제48조의2 (과세표준의 안분계산) 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”고 규정하고 있고, 동조 제4항에서 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.”고 규정하면서, 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액”, 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액.

이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.” 그 제3호에서 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”이라고 규정하고 있는 바, 위 규정은 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 토지가액과 건물가액의 실지거래가액으로 계산함을 원칙으로 하되 그 토지, 건물가액의 구분이 불분명하다고 하더라도 분양가액, 장부가액, 감정가액등이 있는 경우에는 지방세법에 의한 과세시가표준액보다 이들을 우선 적용토록 하므로써 보다 실지거래가액에 가까운 합리적인 방법으로 안분계산토록 하는 취지로 이해되어야 할 것이다. 다음으로 이 건 사실관계를 보면, 첫째, 청구인과 청구외 OO협동조합 서울특별시연합회간에 91.5.7 체결한 쟁점부동산에 대한 매매계약내용을 보면 토지(1,505㎡)와 건물(2,989.5㎡)의 가액 구분없이 총 4,000,000,000원에 거래하기로 한 것임이 매매계약서에 의해 확인되고 있고, 쟁점부동산의 실지거래가액이 4,000,000,000원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 둘째, 청구인이 증빙자료로 제시하고 있는 쟁점부동산에 대한 감정평가 관련자료를 보면 쟁점부동산의 공급계약일인 91.5.7로부터 약 10개월전인 90.7.19 한국감정원에서 감정평가하였는 바, 이 건 거래대상이 된 토지 4필지의 가액은 2,061,867,000원(국세청 심사청구시에는 청구인이 4필지 토지중 1필지에 대한 감정평가자료만 제시하였음), 그 지상건물가액은 952,689,800원으로 각각 평가한 것으로 확인된다.

셋째, 처분청에서 쟁점부동산의 토지, 건물가액을 안분계산한 내용을 보면 지방세법상 과세시가표준액에 따라 계산한 결과 총거래가액 4,000,000,000원 중 토지가액은 1,836,449,693원, 건물가액은 2,163,550,307원으로 나타나고 있어 건물가액이 토지가액보다 오히려 327,100,614원이 더 많은 것으로 되어 있는 바, 이는 쟁점부동산중 토지에 대한 91년도 개별공시지가가 2,243,458,000원인 점에 비추어 보아도 합리적인 안분계산의 기준으로 보기는 어렵다 할 것이다. 위 사실들로 미루어 보면, 이 건 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 쟁점부동산의 토지, 건물에 대한 감정평가가액이 공급계약일로부터 10개월전의 것이라 하더라도 앞에서 본 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항 및 제4항의 규정 취지에 비추어 볼 때 지방세법상 과세시가표준액에 따라 계산하는 것보다는 감정평가액으로 안분계산함이 타당하다 할 것이므로 이 건 경우 총거래가액을 감정평가가액에 비례하여 토지, 건물가액을 안분계산하여 건물의 공급가액을 산출<4,000,000,000원×952,689,800원/(3,014,556,800원+952,689,800원×0.1)> 하여야 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.