기준시가를 결정하였는지 여부(경정)

처분청에서 부동산 중 건물의 기준시가를 결정함에 있어 과세시가표준액에 의한 가액과는 달리 국세청의 전산자료에 의한 건물의 구조 및 용도별 면적을 적용하여 기준시가를 결정하였음은 부당함

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 성동구 OO동OO OOOOOOO 대지 652㎡중 1/3지분(217.333㎡)과 동 지상건물 1,022.87㎡중 1/2지분(511.435㎡),(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 대지는 86.12.10, 건물은 86.12.26 각각 취득하여 보유하다가 대지는 94.6.30, 건물은 94.7.6 각각 매매를 원인으로 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였으나 이에 대한 양도차익예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 96.1.3 청구인에게 94년귀속 양도소득세 111,901,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.12 심사청구를 거쳐 96.5.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 88.3.1 계약금 23,000,000원, 88.3.20 중도금 115,000,000원, 88.3.31 잔금 51,800,000원 합계 189,800,000원을 받고 양도하였으나 쟁점부동산에 대한 각종 세금 및 임대료 정산문제로 소유권이전등기 절차를 이행하지 못하고 있다가, 청구외 OOO이 청구인을 피고로 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기하여 쟁점부동산의 소유권이 이전되었는 바, 잔금청산일인 88.3.31을 쟁점부동산의 양도일로 보아야 함에도 등기접수일을 양도시기로 하여 과세함은 부당하고, 또한 쟁점부동산 중 건물의 취득 및 양도당시 기준시가를 산정함에 있어 건물의 구조 및 용도에 따른 면적을 지방세과세시가표준액과는 달리 잘못 구분 적용하였음은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 88.3.31까지 쟁점부동산의 양도대금 189,800,000원을 수령한 사실이 금융자료등에 의하여 객관적으로 입증되지 않고 있으며, 또한 뚜렷한 이유도 없이 쟁점부동산 양도 후 6년간이나 소유권이전을 하지 않고 있었고, 소유권이전 청구소송에 의한 판결도 당사자간의 변론이 없는 의제자백에 의한 판결로서 소송에 참가하지 않은 이해관계있는 과세관청에 그 영향을 미치지 않는다 할 것으로, 쟁점부동산의 매매대금청산일이 확인되지 않으므로 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도에 따른 매매대금청산일이 확인되는지 여부와 쟁점부동산 중 건물의 구조 및 용도별 면적을 잘못 적용하여 기준시가를 결정하였는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

쟁점부동산 양도당시 시행된 소득세법 시행령 제53조 제1항에 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2호 내지 5호, (생락)”고 규정하고 있고, 한편 같은령 제115조 제1항 제1의2호 건물에 “가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법 시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액, 나. 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액”을 건물의 기준시가로 결정한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

먼저 쟁점부동산의 양도시기를 언제로 볼 것인지에 대하여 보면,

(1) 쟁점부동산을 취득한 시기에 대하여는 다툼이 없고, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인이 쟁점부동산 중 대지(652㎡중 청구인 지분 1/3)는 94.6.30에, 건물(1,022.87㎡중 청구인 지분 1/2)은 94.7.6에, 88.3.1 매매를 원인으로 하여 각각 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였음이 확인된다.

(2) 청구인은, 쟁점부동산을 청구외 OOO(청구인의 동생)에게 양도하고 88.3.31 잔금을 수령하였으나 쟁점부동산에 대한 제세공과금 및 임대료등이 정산되지 않아 소유권이전등기가 늦어졌다고 주장하면서 증빙자료로 매매계약서 사본과 영수증 사본을 제시하고 있으나, 청구인과 매수인(청구외 OOO)은 형제간으로서 동 매매계약서는 부동산중개인이 없이 작성되었고, 당 심에서 청구인에게 매매계약서 원본과 양도대금수취와 관련된 금융자료를 제출토록 요구하였으나 이를 제출하지 못하고 있으며 매매계약서상의 잔금 지급일이후 6년4월이 지나서야 소유권이전등기를 하게된 타당한 사유를 찾아볼 수 없는점 등으로 보아 청구인이 증거자료로 제시하고 있는 매매계약서는 그 신빙성을 인정하기 어렵다 하겠고,

(3) 또한 쟁점부동산에 대한 소유권이전 소송에서의 법원판결(94가합5203 및 94가합5210)내용을 보면 당사자간의 변론에 의하지 아니하고 의제자백에 의한 판결임이 확인되고 소송당사자가 형제간임을 감안할 때 소장에 기록된 쟁점부동산의 양도에 대한 사실관계를 그대로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 쟁점부동산의 양도에 대한 매매대금 청산일이 확인되지 않는 것으로 보아 양도시기를 등기접수일로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로, 쟁점부동산 중 건물의 구조 및 용도별 면적을 잘못 적용하여 기준시가를 결정하였는지에 대하여 보면,

(1) 건축물관리대장에 의하면 쟁점부동산 중 건물의 구조 및 용도별면적(공유자지분을 포함한 면적임)은 연와조 시멘트블럭조 스라브 주택 및 점포 108.69㎡, 철근콘크리트조 시멘트벽돌조 스라브 점포 및 사무실 847.33㎡, 시멘트벽돌조 스레트 주택 및 사무실 66.85㎡(합계 1,022.87㎡)로 되어 있음이 확인되고, 처분청에서는 쟁점부동산 중 건물의 구조 및 용도별 면적을 단독주택 33.425㎡, 기타건물 54.345㎡, 기타건물 423.665㎡ (합계 511.435㎡)로 구분하여 기준시가를 결정하였음이 이 건 결정결의서의 부속서류에 의하여 확인된다.

(2) 한편 청구인은 관할구청의 쟁점부동산 중 건물에 대한 지방세 과세시가표준액 산정시의 구조 및 용도를 적용하여야 한다고 주장하면서 관할구청인 성동구청의 쟁점부동산 중 건물에 대한 재산세과세내역을 제시하고 있는바, 동 과세내역상의 건물의 구조 및 용도별 면적(공유자지분을 포함한 면적임)을 보면 연와조스라브 주거시설 746.94㎡, 시멘트블럭조 스라브 사무실 15.34㎡, 시멘트벽돌조 스라브 점포 63.34㎡, 철근콘크리트조 스라브 점포 132.23㎡, 시멘트벽돌조 스레트 점포 66.85㎡로 되어 있어 건축물관리대장상의 구조 및 용도보다 더 세분되어 있음이 확인된다.

(3) 위의 사실을 종합하여 보면, 처분청에서 건물의 기준시가 결정시 사용한 국세청의 전산자료상 건물의 구조 및 용도별 면적은 건축물관리대장 및 관할구청의 재산세과세내역에 의한 건물의 구조 및 용도별 면적과 서로 다른 것으로 확인되는바, 처분청에서 쟁점부동산 중 건물의 기준시가를 결정함에 있어 전시한 법령에서 규정하는 지방세법 시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액과는 달리 국세청의 전산자료에 의한 건물의 구조 및 용도별 면적을 적용하여 기준시가를 결정하였음은 부당하다 할 것이므로 이부분 청구주장은 이유있다고 인정된다.

라. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.