양도시기의 산정(취소)

‘갑’이 토지를 ‘을’에게 매매하고 잔금청산후 소유권 미이전상태서 매수인(을)이 실질적인 소유권행사하다가 당해 토지가 경매로 타인에게 소유권이전된 경우, ‘갑’의 양도시기

1. 사실 청구인 소유의 충청남도 논산시 벌곡면 OO리 O OOOO 임야 3,385,260㎡, 동소 OOOOO 임야 2,726㎡, 동소 OOOOO 전 2,243㎡, 동소 OOOOO 임야 13㎡, 동소 OOOOO 임야 78㎡, 동소 OOOOO 임야 29㎡, 동소 OOOOO 전 227㎡, 동소 OOOOO 전 93㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)가 1998.4.24 및 1998.5.21 경락을 원인으로 청구외 OOO 및 OOO에게 소유권이 이전되었으나, 청구인은 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 이에 대하여 처분청은 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여, 1999.5.10 청구인에게 1998년도분 양도소득세 85,809,330원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.20 이의신청과 1999.10.20 심사청구를 거쳐 2000.3.31 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산이 포함된 총 40필지 5,146,449㎡의 토지를 청구외 OOO과 매매계약을 체결하면서 계약금으로 6억원, 중도금으로 14억원, 잔금으로 25억원을 받기로 하되, 지급기일에 이를 지급하지 못할 경우에는 연리 12%의 연체이자를 지급하기로 약정을 하였으며, 계약내용에 따라 매매대금 전액을 수령하였다. 그러나, 매수인인 OOO이 쟁점부동산에 대한 실질적인 소유권 행사를 하면서도 개인사정으로 인하여 등기부상 소유권 이전을 하지 못하고 있던 중 OOO의 사업부진으로 쟁점부동산이 경매절차에 이르게 되었는 바, 쟁점부동산의 양도일은 매매계약서상 잔급지급약정일인 1991.1.31로 보거나 금융계좌에 의하여 대금청산일로 확인되는 1992.3.5로 보아야 하므로, 쟁점토지의 양도시기를 1998.5.21로 보아 과세한 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 매매대금에 대한 증빙으로 예금통장사본을 제시하고 있으나, 매매계약서에 기재된 대금 지급일자와 쟁점부동산에 대한 대금 입금일이 일치하지 않으며, 매수인 OOO으로부터 입금된 금액은 2,442,665천원에 불과하고 나머지는 차명계좌 등으로부터 입금된 것이어서 쟁점부동산의 매매대금으로 인정할 수는 없다. 따라서, 잔금청산이 이루어지지 않은 상태에서 소유권이 OOO에게 이전되었다고 볼 수는 없으므로, 쟁점토지의 양도일은 경락에 의한 소유권 이전일로 보는 것이 타당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시기를 가리는데 있다.

나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제27조【양도 또는 취득의 시기】는 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.」고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제53조【양도 또는 취득의 시기】 제1항은 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.」고 하면서, 그 제1호에서 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.」고 규정하고 있다. 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제98조【양도 또는 취득의 시기】는 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.」고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 제1항은 「법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.」고 하면서, 그 제1호에서 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 1998.5.21 쟁점부동산중 충청남도 논산시 벌곡면 OO리 O OOOO 임야 3,385,260㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 청구외 OOO이 대전지방법원 논산지원의 낙찰허가 결정에 따라 392백만원에 경락받아 소유권 이전하고, 1998.4.24 쟁점임야를 제외한 쟁점부동산을 청구외 OOO가 24,730천원에 경락받아 소유권 이전한 한 데 대하여, 처분청은 쟁점부동산의 경락일을 쟁점부동산의 양도시기로 보아 기준시가로 양도차익을 산정(양도시의 기준시가는 경락가액)하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서 등의 심리자료에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 매매계약서상의 잔금지급약정일(1991.1.31) 또는 금융자료에 의해 확인되는 잔금청산일(1992.3.5)을 양도시기로 보아야 하므로, 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(2) 쟁점부동산의 매매계약 체결 내용과 대금지급에 관하여 제시된 증빙에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 매매계약서는 1990.3.6 OO법률사무소에서 공증한 것으로, 1990.3.6 쟁점부동산을 포함한 40필지의 부동산을 45억원(계약금 6억원, 중도금 14억원, 잔금 25억원)에 청구인과 청구외 OOO간에 계약을 체결한 것으로 기재되어 있다. 한편, 청구인이 제시한 이 건 양도대금의 수수에 관한 금융자료 내용을 요약하면 아래와 같다. 매매대금 지급 증빙 (단위 : 천원)

예금주

예금계좌

입금인

입금일자

입금액

청구인

(OOO)

OOOO은행

OOO 지점

OOOOOOOOOOOOO

OOO

1990. 2.19

131,000

OOO

1990. 2.21

50,000

OOO

1990. 4. 4

100,000

OOO

1990. 4.12

87,000

OOO

1990. 4.12

13,000

OOO

1990. 5.22

71,370

OOO

1990. 5.31

50,000

OO석유

1990. 6.16

40,000

OOO

1990. 6.16

20,000

OOO

1990. 6.18

170,295

청구인

(OOO)

OOOO은행

OOO 지점

OOOOOOOOOOOOO

OOO

1990. 3.13

50,000

OO아카데미

1990. 3.26

200,000

OOO

OOOO은행 OOO지점

OOOOOOOOOOOOO

OOO

1991. 9.10

200,000

OOO

1991. 9.10

100,000

OOO

1991. 9.18

200,000

청구인

(OOO)

OOOO은행

OO지점

OOOOOOOOOOOOO

OOO

1991.10.25

270,000

OOO

1991.10.25

30,000

OOO

1991.11. 1

600,000

OOO

1992. 1.16

350,000

OOO

1992. 1.23

150,000

OOO

1992. 3. 3

450,000

OOO

1992. 2. 5

50,000

OOO

OO은행

OOO 지점

OOOOOOOOOOOOO

OOO

1991.4.11

1,000,000

합? 계

4,382,665

처분청은 청구인명의의 계좌에 입금된 총액은 2,882,665천원이고, 동 금액중에서 OOO 명의로 입금된 것은 2,442,664천원에 불과하며, 매매계약서상 계약일(1990.3.6), 중도금 지급일(1990.9.30) 및 잔금지급일(중도금 지급일로부터 6개월이내)과 일치하지 아니하여 이를 매매대금에 대한 금융자료로 인정하지 아니하였으나, 위 금융자료에 나타난 금융거래 당사자의 세부내역을 보면, OOO은 OOO의 아들임이 호적등본에 의하여 확인되고, OO석유(주)는 OOO의 처인 OOO이 이사로 있는 법인임이 법인등기부등본에 의하여 확인되며, OO아카데미는 재단등기부등본에 의하면 OOO이 이사로 있는 재단이고, OOO은 제적등본상 청구인의 자인 사실이 확인된다. 한편, OOO의 계좌는 OOO의 차명계좌로서 OOO의 계좌에서 1991.4.15자로 9억원이 인출되어 청구인의 OOOO은행 통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에 810백만원이 입금된 사실이 OOOO은행의 예금청구서, 자기앞수표 발행의뢰서 및 자기앞수표 사본에 의하여 확인된다. 또한, 매매계약서상 약정된 지급기일에 대금을 지급하지 못할 경우 계약내용에 따라 연리 12%의 연체이자를 적용하여 대금을 지급하여야 한다고 규정하고 있어 동 규정에 의하면 쟁점부동산의 매매대금으로 수취하여야 할 금액은 4,693,587,532원인 바, 금융자료 내역상 확인되는 금액(4,382,665천원)과 10만원권 수표로 수취하였다는 계약금 3억원을 합칠 경우 실제 수취한 금액은 4,682,665천원으로 10,922,532원의 차이가 있으나, 당초 약정한 양도대금(45억원)을 초과하고 있으므로 양도가액 및 양도사실이 금융자료등 객관적이고 구체적인 증빙에 의하여 확인된다고 보아야 할 것이다.

그러하다면, 쟁점부동산의 매매체결시에는 금융거래시 실명을 요구하지 아니하였으므로 대금지급이 계약체결의 양 당사자인 청구인과 OOO 명의로 되어 있는 경우 뿐 아니라 양자가 지급하였을 개연성이 인정되는 경우를 포함하여 쟁점부동산의 매매대금으로 보아야 할 것이고, 또 쟁점부동산의 매매대금이 45억에 이르는 거액이어서 매매계약서에 기재된 중도금 및 잔금지급일을 지키지 못하였다는 이유로 청구인이 제시한 금융자료를 부인할 수는 없는 것으로 판단된다.

(3) OOO이 쟁점부동산에 가처분 및 근저당을 설정한 사실에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, OOO이 1992.6.3 매매, 양도, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 및 기타 일체의 처분금지를 목적으로 한 가처분결정을 대전지방법원 강경지원으로부터 받은 사실이 확인되고 있고, 1993.7.15 청구외 (주)OO를 채무자로 하고 OOOOOOOOO를 채권자로 하여 채권최고액 20억원의 근저당이 설정된 사실이 확인된다. 또한, 1995.6.9 OOO을 채무자로 하고, OOO를 채권자로 하여 채권최고액 350백만원의 근저당이 설정되었으며, 1995.10.20 (주)OO를 채무자로 하고 OOOO협동조합을 채권자로 하여 채권최고액 13억원의 근저당이 설정되었다. 제적등본 및 법인등기부등본등의 관련 자료에 의하면 (주)OO의 대표이사는 OOO로 OOO의 이종사촌간이고, 매수인과 OOO간 합의에 의하여 (주)OO를 채무자로 하여 대출을 받아 온천개발비용으로 사용하기 위하여 근저당권을 설정하여 주어도 민형사상 책임이 없다는 확인서를 OOO이 청구인에게 써 준 바 있으며, OOO은 이 건 심판청구시에 제출한 확인서에서 쟁점부동산의 매매대금을 청구인이 주장하는 시점에 지급하였으면서도 본인 사정으로 소유권 이전을 하지 못하였을 뿐 실질적으로 소유권을 행사하였음을 인감증명을 첨부하여 인정하고 있다. 그러하다면 쟁점부동산의 등기부상 소유자는 청구인으로 등재되어 있어 등기부상으로는 소유권이 OOO에게 이전되지는 않았지만, 쟁점부동산의 처분 등을 금지하고 쟁점부동산에 근저당을 설정하는 사실 등으로 미루어 OOO이 쟁점부동산에 대한 대금을 지급한 후에 쟁점부동산에 대한 실질적인 소유권 행사를 한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다 (국심 97경 1463, 1997.11.18 같은 뜻).

(4) 이상의 사실관계를 종합하여 판단하건데, 청구인이 제시한 금융자료에 의하여 1992.3.5에 쟁점부동산의 잔금이 청산된 것으로 보이고 이후에는 OOO이 실질적인 소유권을 행사한 것으로 인정되므로, 쟁점부동산의 양도시기는 관련법령에 의거 잔금청산일인 1992.3.5로 보아야 할 것이며, 그렇다면 청구외 OOO에게 쟁점토지에 대한 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고, 쟁점부동산의 양도시기를 쟁점부동산의 경락일인 1998.4.24 및 1998.5.21로 하여 과세한 이 건 양도소득세는 취소함이 타당할 것으로 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.