쟁점계약서상 기재가액을 실지취득가액으로 인정하지 아니하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

쟁점계약서는 쌍방합의로 되어 있는 점, 그 원본을 제시하지 못하는 점, 취득대금 지급증빙을 제시하지 못하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 쟁점계약서가 매매계약 이후에 임의로 작성된 것으로 보인다는 처분청의 의견이 설득력이 있어 보이고, 달리 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.10.20. 김OOO으로부터 OOO 답 2,612㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 취득하였고, 전체토지는 2010.12.13. 같은 동 112-9 답 771㎡, 같은 동 112-43 답 933㎡ 및 같은 동 112-44 답 908㎡로 분할되었으며, 2012.6.8. 위 분할된 토지 중 같은 동 112-9 답 771㎡와 같은 동 112-43 답 933㎡, 합계 1,704㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 한국철도시설공단에 수용되어 토지보상금으로 OOO원을 수령하였고, 2012.8.28. 분할전의 토지매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)에 기재된 매매대금 OOO원(이하 “쟁점취득가액”라 한다)을 쟁점토지의 면적으로 안분하여 계산한 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2013.8.26.부터 2013.9.23.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 청구인이 신고한 쟁점취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 OOO원을 취득가액으로 하여 2013.12.16. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2003.10.20. 김OOO으로부터 OOO 답 2,612㎡를 취득 후, 2006.3.14. 청구인이 운영하는 주식회사 OOO의 자금을 융통하고자 담보제공을 이유로 쟁점계약서 원본을 OOO은행에 제출하게 되었고, 이 과정에서 쟁점계약서 원본과 등기권리증까지 모두 분실하였다. 따라서 쟁점계약서 사본을 제출하는 것이 최선이 아니라 하더라도 차선책으로 당연히 인정받아야 한다. 처분청은 쟁점계약서에 중개인의 확인이 없는 점, 쟁점계약서상의 면적 표기(㎡)와 등기부등본상 면적 표기(평)가 다르다는 것을 근거로 쟁점계약서 사본이 매매계약일 이후에 임의로 작성된 것으로 보았으나, 쟁점토지의 토지대장에는 면적이 ㎡로 등재되어 있는 것과 계약당사자인 김OOO이 사망한 점, 청구인이 쟁점계약서를 분실한 상황이 존재하므로 쟁점계약서 사본이 임의로 작성되었다고 판단하는 것은 부당하다고 할 것이다.

(2) 처분청은 취득대금에 관하여 청구인과 전소유자인 김OOO의 금융거래 내역을 조회한바, 쟁점토지의 매매대금에 대하여 객관적인 증빙이 부족하다며 현금으로 인출하여 지급한 것을 부인하였으나, 청구인은 2013.12.9. 추가증빙으로 청구인과 배우자의 계좌에서 OOO백만원이 인출된 내역을 제시하였고, 인출된 금액 중 쟁점계약서상 거래대금으로 OOO백만원을 실제로 김OOO에게 지급하였다. 다만, 인출된 금액을 거래대금으로 지급하는 과정에서 쟁점계약서상의 지급시기와 일치시키기 곤란한 자금상황이 발생하여 2003년 9월부터 2004년 10월까지 나누어 지급을 하였으므로 이는 처분청의 쟁점토지에 대한 취득대금에 관한 금융자료 제시요구에 충분히 응한 것이라고 볼 수 있다.

(3) 청구인과 배우자가 2003년 5월부터 2004년 12월 기간 동안에 통장 인출금액만 OOO원 이상인 점에 비추어 볼 때, 청구인이 전체토지를 취득할 만한 재산이 없다는 처분청의 의견은 부당하며, 전체토지는 청구인의 여유 자금을 투자목적으로 매입한 것으로 기준시가의 3.5배 이상의 가치가 있다고 판단하였다. 그 근거로 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고당시 양도차익이 OOO천원이 발생하였음이 이를 의미하므로 합리적인 사유가 없다는 처분청의 의견은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 당해 취득토지에 대한 계약당시의 면적 표기 내용을 보면, 청구인이 신고당시 제출한 공인중개사 없는 쟁점계약서에는 2,612㎡로 표기되어 있는 반면, 등기부등본상에는 790평으로 등재되어 있는바, 이는 쟁점계약서가 계약당시 거래 당사자 쌍방간 합의에 의한 실지거래에 따른 부동산매매계약서가 아니라 매매계약일 이후 임의 작성된 부동산매매계약서로 보인다.

(2) 처분청에서 실지조사 당시 취득당시의 쟁점계약서 원본 및 취득대금 지급내역과 금융자료 제시를 요구하였으나, 쟁점계약서 사본 이외의 그 어떠한 증빙자료도 제시하지 아니하였는바, 이는 고액의 부동산 실지매매거래에 있어서 객관적이고 실질적인 부동산매매계약서로 볼 수 없고, 또한 문서감정을 통한 쟁점계약서의 진위 여부를 확인할 수도 없는 경우로서 쟁점계약서 및 쟁점취득가액이 취득당시의 실지거래에 의한 부동산매매계약서 또는 실지거래 취득가액에 해당되지 아니하는 불분명한 것으로 봄이 타당하다.

(3) 전체토지의 계약당시 쟁점취득가액OOO이 기준시가OOO 대비 약 3.5배 정도로 나타나고, 청구인이 전체토지를 취득하여 쟁점토지를 양도할 때까지 지목(답)상 아무런 변경 내용도 없었던 점으로 보아, 이는 청구인이 전체토지를 3.5배 만큼이나 지불하면서까지 취득하여야 할 합리적인 사유가 없다는 점에서 쟁점계약서는 객관적이고 실체적인 부동산매매계약서에 해당되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점계약서에 기재된 가액을 실지취득가액으로 인정하지 아니하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 포함한 분할전의 토지를 2003.10.20. 김OOO으로부터 취득하여 2012.6.12. 공공용지의 위한 협의취득을 원인으로 한국철도시설공단에 양도하였음이 등기부등본을 통해 확인된다.

(2) 청구인은 2012.8.28. 쟁점토지의 양도소득에 대하여 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(쟁점취득가액)으로 신고하였고, 처분청의 양도소득세 실지조사 결과 청구인이 신고한 쟁점취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 환산한 취득가액을 산정하였다.

(3) 양도가액(수용보상금)에 대해서는 처분청과 청구인간 이견이 없 으며, 청구인은 쟁점계약서를 근거로 분할전 토지(2,612㎡)의 전체 매매 대금 OOO원을 쟁점토지의 비율(1,704㎡)로 안분한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 쟁점계약서에는 중개인의 확인사항은 없는 것으로 나타나고, 그 주요 내용은 아래 <표>와 같다.

○○○

(4) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서(2013년 10월)에 기재된 취득가액의 조사내용은 아래와 같다. (가) 양도소득세 실지조사일 현재 전소유자(양도자)는 사망한 상태로서 양도소득세 실지조사 당시 청구인에게 신고당시 제출된 쟁점계약서의 원본을 요구하였으나, 분실을 이유로 제출하지 아니하였다. (나) 청구인은 쟁점계약서 원본 및 매수대금 관련 금융자료를 제시하지 못하는바, 이는 양도자산의 실지거래 취득가액이 객관적으로 입증되지 아니하는 불분명한 경우에 해당하므로 이를 환산하여 양도차익을 계산하였고, 취득당시의 전소유자OOO의 금융거래내역 확인한바, 양도대금 입금내역 확인되지 아니한다.

(5) 전체토지에 대한 등기부등본의 표제부에 의하면, 청구인이 전체토지를 취득할 당시에는 “답, 790평”인 것으로 기재되어 있고, 2010.12.13.에는 “분할로 인하여 답 282평을 OOO, 답 275평을 동소 112-44에 이기”라고 기재되어 있으며, 2012.6.22.에는 “면적단위 환산에 의한 등기로 답, 771㎡”라고 기재되어 있다. 반면에 청구인이 제시한 쟁점계약서 및 토지대장에는 전체토지의 면적이 2,612㎡라고 기재되어 있다.

(6) 청구인이 전체토지에 대한 금융증빙으로 제시한 2003년 5월부터 2004년 12월까지의 자금이체내역에 대하여 보면, 제출된 계좌OOO의 출금액은 쟁점계약서의 거래대금인 OOO백만원과 일치하지 않을 뿐 아니라, 쟁점토지의 계약일이 2003.10.1.이고 소유권이전일이 2003.10.20.이여서 시기적으로도 부합하지 않으며, 현금으로 모두 인출되어 김OOO에게 지급되었다는 객관적인 증빙은 나타나지 아니한다.

(7) 위 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서 원본을 분실하여 사본을 제출하였으나 처분청이 이를 부인하고 환산취득가액으로 과세함은 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고당시 제출한 쟁점계약서가 공인중개사의 확인이 없는 매매계약서로서 그 원본이 없는 사본인 점, 쟁점계약서가 취득당시 공부상 면적단위가 아닌 ㎡로 작성되어 실거래에 따른 부동산매매계약서가 아니라 매매계약일 이후 임의 작성된 것으로 보인다는 처분청 의견이 설득력이 있는 점, 청구인이 전체토지에 대한 금융증빙으로 제시한 2003년 5월부터 2004년 12월까지의 자금이체내역이 쟁점취득가액과 일치하지 아니한 것으로 나타나는 점, 취득당시 합리적인 사유 없이 기준시가 대비 고가(350%)로 당해 토지를 취득한 점 등을 감안할 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 환산취득가액으로 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 일부개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령 으 로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다 .

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가]

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가