추가신축공사비를 쟁점건물 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부 (기각)

시공사가 쟁점건물 공사 수입금액을 2,298백만원으로 신고한 것으로 나타나고, 청구인은 현금으로 인출하여 공사대금을 지급하였다고 주장하나 실제 공사비로 지출되었는지 객관적으로 확인되지 아니하므로 추가신축공사비를 필요경비로 인정하기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.9.10. 경기도 OOOO OOO O의 대지 1,012㎡를 취득하고 2001.11.21. 그 지상에 5층의 상가건물(연면적 2,988.76㎡로서 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 상가 2채(건물 798.92㎡ 및 그 부수토지 270.52㎡)를 분양하고 나머지 토지 741.48㎡ 및 건물 2,189.84㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)는 임대하다, 2007.5.10. 이를 양도하고 2007.7.31. 실지거래가액으로 양도차익을 산정〔양도가액 2,990,000,000원, 취득가액 2,455,502,142원(토지 513,430,900원, 건물 1,942,071,242원), 기타 비용 78,700,000원〕하여 양도소득 과세표준예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산 양도에 대하여 현지확인조사를 실시한 결과, 취득가액을 공사도급계약서의 도급금액을 기준으로 재계산한 금액인 2,153,534,127원(대지의 취득가액에서 분양된 면적 상당액을 차감한 금액과 공사도급계약서의 도급금액을 기준으로 분양된 면적 상당액 을 차감하여 안분계산한 금액의 합계)으로 산정하여 2010.11.19. 청구인에 게 2007년 귀속 양도소득세 146,246,910원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점건물을 신축하기 위하여 OOOOOOOOOO(OO OOOOOOOOOO OO)와 공사계약을 체결하였으나, 법인의 자금난 등으로 인하여 예정대로 완료되지는 못할 것 같아(청구인은 예정일에 준공될 것으로 믿고 일부를 분양·임대 한 상태라 최대한 빨리 공사를 마무리하여야 하였음), OOOOOO을 통하여 또는 직접 하청업자 및 기타 동 법인의 채권자들에게 당초 도급금액 2,267,000,000원을 초과한 2,798,439,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 쟁점건물의 신축공사비로 지급하게 되었고 , 이는 입금증, 가계수표, 약속어음, 확인서 등의 증빙서류에 의하여 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점건물의 신축 전에도 주유소 3곳을 운영한 사업이력이 있었던바, 이 건 과세의 원인을 시공업자의 탓으로 돌리고 있는 청구주장은 받아들이기 어려우며, 쟁점건물의 신축공사에 지출한 경비도 객관적으로 확인되지 아니하므로 청구주장을 인정할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 건축비로 지출한 쟁점금액 상당액을 쟁점부동산의 양도소득에 대한 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법률 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 건축주는 청구인, 설계자는 조OO, 시공사는 OOOOOO, 허가일은 2001.3.19., 사용승인일은 2001.11.16.인 사실 등이 쟁점건물의 집합건축물대장에 등재되어 있다.

(2) 청구인과 OOOOOO 간에 2001.3.6. 체결한 건축공사표준도급계약서에 의하면, OOOOOOO OOO OOOO OOO O 상가의 신축공사를 도급금액 2,493,700,000원(공급가액은 2,267,000,000원, 부가가치세는 226,700,000원, 선급금은 50,000,000원, 기성 부분금 지급시기 및 방법은 특약에 준함)에 공사(착공일은 2001.3.15., 준공일은 2001.9. 15.)하기로 하는 내용의 계약을 체결한 것으로 나타난다. 한편, 공사계약특수조건에는

① 설계변경은 없고,

② 시공은 도면그대로 하며,

③ 건축주는 추가비용, 부대비용을 일체 지급하지 아니하고(하수분담금, 고압전기 인입공사비, 설계비, 도시가스요금, 상수도요금, 각종 세금 등 일체의 비용은 건축비에 포함되어 있고 시공사가 이를 지불함),

④ 건축주와 시공사 간에 신의를 갖고 공사를 시행하되 시공사는 문제가 발생하는 경우에는 그 즉시 타절하며,

⑤ 공사비는 계약금으로 5천만원을, 3층의 골조가 완료되었을 때에 중도금으로 1억5천만원을, 잔금은 분양대금으로 각각 지불하고, 만일 분양이 되지 아니하였을 때는 준공한 후 6개월 내에 건축주가 지급하며,

⑥ 분양계약은 100% 건축주가 체결한다는 약정 등이 기재되어 있다.

(3) 청구인은 2001년의 고정자산 매입금액을 19억1,533만원(2001년 제1기분 4억8,500만원, 2001년 제2기분 14억3,033만원)으로 하고, OOOOOO은 2001사업연도의 매출금액을 22억9,867만원으로 하여 각각 신고한 사실이 관련 부가가치세 신고내역에 의하여 확인된다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 신축하는 과정에서 27억9,843만원 상당의 비용이 소요되었다고 주장하면서 본인 명의의 농협, 우리은행, 한빛은행 예금통장 거래내역, 가계수표, 입금표, 정OO의 사실 확인서 등을 증빙으로 제시하고 있으나, 청구인과 OOOOOO이 부 가가치세를 신고한 금액이 청구인이 주장하는 금액보다는 적은 것으로 나타나고, 집합건축물대장에 시공사가 OOOOOO로 등재되어 있어 시공업자 자금난 등으로 공사를 정상적으로 진행할 수 없었다는 청구주장이 인정된다고 보기는 어려우며, 청구인이 제시한 예금통장 거래내역에 계좌이체가 아니라 현금으로 인출하여 지급한 것으로 보이는 출금내역이 다수 기록된 점 등을 고려하면, 청구인이 제시한 증빙자 료만으로는 쟁점금액을 쟁점건물을 신축하면서 지출한 필요경비로 인정하기는 사실상 어려운 것으로 보이므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 관련 공사도급계약서의 도급금액을 기준으로 하여 재계산하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.