주택의 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세한 처분의 당부(기각)

실지거래가액의 사실여부를 확인할 수 없으므로 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 과세한 것은 적법함

1. 원처분개요청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOO OOOOO OOOO OOOO 대지 98.6㎡ 및 건물 99.61㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1988.9.30 취득하여 1991.12.26 양도한 후 1992.1.8 실지거래가액(취득가액 86,000,000원, 양도가액 100,000,000원)에 의거 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보고 그 양도차익을 기준시가(취득가액 56,000,000원, 양도가액 98,000,000원)에 의하여 결정한 후 1996.3.16 이에 대한 양도소득세 14,902,930원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1996.4.25 심사청구를 거쳐 1996.7.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장취득관련계약서상에는 중개인 OOO 및 특약조건이 확실히 기재되어있고, 매도시 본인으로부터 매수한 OOO은 주민등록등본에 나타난 바와 같이 쟁점부동산에 1990년 11월 입주하여 살던 집을 매수했던 것으로 일반적인 거래와는 달리 상호협의에 의해 계약이 진행되었으므로 검인계약서 이외의 계약서 등이 필요없었으며, 검인계약서에는 일반적으로 중개인 및 특약조건을 기재하지 않았기 때문에 삭제한 것이다.그러나 매매당사자들의 인감증명 첨부한 거래사실확인서 및 매도당시 중개인 OOO이 중개사실확인서 등에 비추어 신고한 실지거래가액이 틀림없는데도 심사청구를 하기까지 한 번도 관계자료 제출요구도 하지 않은 채 사실확인을 소홀히 하여 과세한 이 건은 부당하니 신고가액으로 양도차익을 산정하여 과세하여야 타당하다.

나. 국세청장 의견처분청이 증빙서류의 사실여부를 조사한 바,

① 매매계약서상의 중개인이 기재되지 아니하였고,

② 제출된 매매계약서는 융자 등 전세보증금 등을 포함한다는 특약조건이 기재되지 아니하여 이는 단순히 등기이전만을 위해 법무사에서 작성된 검인계약서로서 양도당시 실제로 작성한 계약서가 아니며,

③ 계약서상의 거래내용을 구체적으로 확인할 수 있는 영수증 및 거증자료가 없이 청구인은 납세고지서를 수령후 관할 동사무소에서 발급받은 인감증명서와 거래확인서만을 제출하였기에 이를 근거로만 하여 실지거래가액의 사실여부를 확인할 수 없으므로 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 과세한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

이 건과 같이 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 되어 있는소득세법 시행령 제166조제4항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙을 갖추어 실지거래가액을 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 것이며, 동조 제5항 제2호의 규정에 의하여 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있음을 알 수 있다.

다. 사실 및 판단쟁점주택과 같은 아파트의 경우에는 국세청이 지역별, 평형별로 조사하여 공표한 기준시가가 시가에 근접하는 것이 일반적이라 할 것인데도 청구인이 주장하는 실지거래가액은 취득가액의 경우 기준시가의 153%나 되는 금액으로 나타나고 있어 상당히 큰 차이가 나고 있으며, 양도가액의 경우에도 청구인이 심판청구서상 주장하듯이 매수인 OOO이 청구인 소유의 집에 거주하였다는 전세보증금 등의 내용이 매매계약서상 또는 거래사실확인서상에 기재되어 있어야 하나 이에 대한 내용이 없는 것으로 나타나고 있다.또한, 쟁점주택의 취득 및 양도대금에 대한 금융자료의 제시가 없어 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 과세한 것은 적법한 것으로 판단된다.그러므로, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.