청구주장 잔금지연이자 및 중개수수료등을 필요경비로 공제하지 아니한 처분의 당부(기각)

청구주장 위 중개수수료등이 토지의 거래와 관련되어 실지 지급된 비용이라고 인정하기 어려우므로 이를 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.

1. 처분개요

청구인들(OOO, OOO)은 경기도 의정부시 OO동 OOOO O, O 잡종지 2,640㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 환매할 수 있는 권리를 청구외 OOO으로부터 150,000,000원에 취득하고 92.11.2O 국방부와 OOO 명의로 매매대금을 1,309,O61,600원으로 하여 매매계약을 체결한 후 93.12.1O OOO 명의로 등기하였다가 93.12.18 청구외 OOO에게 1,O56,O00,000원에 양도하였다. 처분청은 청구인들의 쟁점토지 취득 및 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 취득가액을 1,459,O61,600원으로 양도가액을 1,O56,O00,000원으로 하여 양도소득을 산정하여, 95.1.16 청구인들에게 93년 귀속분 양도소득세 O4,356,920원씩을 각 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 95.3.15 심사청구를 거쳐 95.O.10 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 국방부에 쟁점토지의 매매대금의 납부를 지연함으로 인하여 83,5O4,2O0원의 지연이자가 추가로 소요되었고, 청구외 OOO으로부터 쟁점토지에 대한 환매권을 취득시 중개수수료 65,000,000원과 사례금 10,000,000원을 지급하였고 청구외 OOO에게 양도시 사례금 5,000,000원이 소요되었으므로, 위 지연이자 및 중개수수료등을 필요경비로 공제하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인들 주장 연체이자는 연불금을 지정된 일시에 납부하지 못함으로써 추가로 부담한 비용으로서 쟁점토지의 직접 취득비용으로 보여지지 아니하고, 중개수수료등은 부동산중개수수료 한도액을 크게 초과하는 금액으로서 통상적으로 인정할 수 없을뿐만 아니라 금융자료등에 의하여 지급된 사실이 확인되지 아니하는 점으로 볼때에도, 청구주장 연체이자 및 중개수수료등은 쟁점토지의 필요경비로 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구주장 잔금지연이자 및 중개수수료등을 필요경비로 공제하지 아니한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제45조 제1항 제1호·제4호 및 같은법시행령 제94조 제1항 제1호·제4항을 종합해보면, 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 그 자산의 취득에 실지 소요된 취득가액 및 등록세·취득세 기타 부대비용등 취득원가와 그 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비용등으로 한다고 규정하고 있다.

다. 청구주장 잔금지연이자 및 중개수수료등을 필요경비로 공제하지 아니한 처분의 당부

(1) 잔금지급 지연이자를 필요경비로 공제하지 아니한 처분에 대하여 청구인들은 쟁점토지 취득시 잔금을 지연 납부함으로 인하여 발생한 지연이자도 쟁점토지 취득과 관련하여 실지 소요된 비용이므로 필요경비로 공제되어야 한다는 주장이나, 잔금지급 지연이자는 자산의 취득에 필수적으로 소요되는 비용이 아니고 자산취득자의 자금사정 또는 운용상의 문제로 약정기일에 지급하지 못하거나 아니함으로 인하여 발생된 이자로서 위 법령상 양도가액에서 공제되는 필요경비인 취득가액·등록세·취득세등 부동산등의 취득에 필수적으로 소요되는 취득원가와는 그 성질이 다르므로, 청구인들이 쟁점토지 취득시 지급한 잔금지급 지연이자 83,5O4,2O0원을 필요경비로 공제하지 아니한 처분청의 처분은 타당하다고 판단된다.

(2) 청구주장 중개수수료등을 필요경비로 인정하지 아니한 처분에 대하여 청구인들은 쟁점토지의 환매권 취득 및 양도와 관련하여 중개수수료로 65,000,000원, 사례금으로 15,000,000원을 지급하였다면서 청구외 OOO 및 OOO가 쓴 영수증과 자기앞수표 사본을 증거로 제시하고 있으나, 국세청장 의견과 같이 그 금액이 통상의 중개수수료에 비해 과다하여 중개수수료로 보기에는 어려울 뿐만 아니라, 쟁점토지의 환매권 매매계약서상 중개인 및 입회인은 위 중개수수료등의 영수증을 작성해준 OOO 및 OOO가 아닌 OOO 및 OOO이며, 자기앞수표의 경우도 중개인등의 배서사실을 찾아볼 수 없어서, 청구주장 위 중개수수료등이 쟁점토지의 거래와 관련되어 실지 지급된 비용이라고 인정하기 어려우므로 이를 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인들의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.