임대부동산의 신고한 취득가액을 부인하고 장부상 취득가액을 기준으로 양도차익을 산정한 처분의 당부(기각)

실지 취득가액을 입증할 금융증빙 등이 없는 점, 과거 소득세 신고시 대차대조표에 건물의 장부가액을 사실과 다르게 계상한점 등으로 보아 장부에 계상된 가액을 취득가액으로 봄이 타당함

1. 처분개요

청구인은 1991.10.4. OOO OOO OOO OOOO 대지 764㎡ 위 지상건물 1,077.11㎡를 취득하여 보유하다가 1994.10.6. 위 지상건물 1,077.11㎡를 멸실하고 1994.12.5.부터 지하 2층 지상 6층 규모의 상가건물(OOOOOO) 3,428.08㎡(대지 764㎡와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 부동산임대업을 영위하여 오던 중2005.11.11. 쟁점부동산을 양도하고 2006.1.27. 쟁점부동산의 양도가액을 4,490,000,000원, 쟁점부동산중 건물의 취득가액을 2,049,998,000원(취득가액 2,293,926,140원에서 감가상각비누계액 243,928,140원을차감한 금액)으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 “양도소득세 간접조사”를 실시하여 청구인이 신고한 양도가액은 신고내용대로 인정하고 취득 가액은 부인하여,청구인이 쟁점부동산중 건물의 신축공사 시공업자인 세화종합 건설주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 수취한 매입세금계산서상 공급가액인 1,949,392,610원을 취득가액으로 하여 양도차익을재산정한 후 2008.12.9. 청구인에게 2005년 귀속분 양도소득세 94,132,210원을경정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2009.3.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 낡은 기존상가를 멸실하고 신축한 것으로 청구외 법인이 청구인과 체결한 공사도급계약서상의 실제 공사금액은 2,523,318,750원(공급대가)이지만 청구인이 세무에 대하여 잘 알지못하여 적극적으로 매입세금계산서의 추가발급 요청을 하지 못하였고,쟁점부동산의 양도소득세 계산시 양도차익을 기준시가에 의하고있던 때이라 추가적인 매입세금계산서의 수취가 그다지 필요한 것으로 인식하지 못하였다.청구인이 영위하는 부동산임대사업장의 장부에 쟁점부동산중 건물의 취득가액이 1,949,392,610원으로 기재된 이유는 기장을 담당한 세무 대리인이 실제 취득가액에 의하여 기장을 하기 위한 계약서 등의 증빙을 청구인에게 요구하지도 아니한 채 단순히 매입세금계산서상의 공급가액을 형식적으로 장부에 취득가액이라고 기장하였기 때문이다.한편, 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액(신축 및 추가공사비등)이양도소득세 예정신고서에 기재된 금액임을 입증하기 위하여 주거래은행(OOOO OOOOO)에 수차례 금융거래기록열람을 신청하였으나 14년이 지난 시점이라 확인이 불가하다는 회신만을 받아 현재로서는 구체적이고 객관적인 입증이 어려운 실정이다.

따라서, 독립된 사인간에 신의성실의 원칙에 입각하여 작성된 공사도급계약서와 쟁점부동산중 건물신축공사의 시공업자가 책임있는 지위에서 작성한 거래내용확인원의 작성과정과 실질내용이 명백히 허위가 아님에도 특별한 사유도 없이 그 내용을 부인하고 과세한 이 건은 부당하므로 청구인이 당초 신고한 취득가액을 사실로 인정 하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 1995년 귀속분 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표 에는 쟁점부동산중 건물의 취득가액이 1,949,392,610원으로 기장되어 있고, 동 금액은 청구인이 쟁점부동산중 건물을 신축하면서 청구외 법인으로부터 수취한 매입세금계산서상 공급가액과도 일치하고 있는 반면,청구인이 제시하고 있는 건설공사도급계약서(작성일자 미상)에는 공사금액이 252,331,875원(청구인은 원단위 착오기재 주장)으로 기재되어 있고, 건물신축공사의 시공업자인 청구외법인의 대표이사 강OO이 작성한 거래내용확인원(2005.11.15.작성)에는 공사금액이 2,523,318,750원(공급대가)으로 기재되어 있으나, 이러한 거래사실을 구체적으로 입증할 객관적인 증빙(금융거래 자료 등)의 제시가 없어 청구인의 주장을 사실로 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 신고한 취득가액을 부인하고매입세금계산서상 공급가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.소득세법 제100조【양도차익의 산정】①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정 가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보 하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액3.양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용소득세법시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하면, 쟁점부동산중 건물신축공사를 시공한 청구외법인이 발행한 세금계산서상 공급가액은 1,949,392,610원으로 기재되어 있고, 청구인이 1995년 귀속분 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표에도 쟁점부동산중 건물가액이 1,949,392,610원으로 기재 되어 있는 사실이 나타난다.

(2) 청구인이 제시한 건설공사도급계약서(날자미상)에는 도급금액이 252,331,875원으로 기재되어 있는 바, 청구인은 원단위 착오기재임을 주장하고 있다.

(3) 청구외법인의 대표이사 강OO이 작성한 거래내용확인원에는도급금액이 2,523,318,750원으로 기재되어 있으나, 동 공사금액이 진정한 것인지 여부를 확인할 수 있는 객관적인 금융거래증빙 등은 제시되지 아니하였다.

(4) 한편, 청구인은 2009.5.27. 조세심판관회의에 참석하여 쟁점부동산중 건물의 취득가액은 건물외벽공사, 건물방수공사, 건물앞소규모 공원조성공사 등의 추가공사비를 감안하면 실지로는 2,523,318,750원을 훨씬상회하지만, 건설공사도급계약서와 거래내용확인원에 기재된 금액에서감가상각비 누계액을 차감한 금액으로 양도소득세 예정신고를 하였으므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다는 요지로 의견진술을 하였다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산중 건물의 취득가액이 실지로는2,523,318,750원을 훨씬 상회하지만, 건설공사도급계약서와 거래내용확인원에 기재된 도급금액에서 감가상각비 누계액을 차감한2,049,998,000원으로 양도소득세 예정신고를 하였으므로 적어도 이 금액을 실지 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나,청구인의 1995년 귀속분 종합소득세 신고시 제출된 대차대조표에쟁점부동산중 건물가액이 1,949,392,610원으로 기장되어 있는 점,청구외법인으로부터 수취한 매입세금계산서상 공급가액도1,949,392,610원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 제시한 건설공사도급계약서상 도급금액은 252,331,875원, 청구외법인이 작성한 거래내용확인원상 도급금액은 2,523,318,750원으로 각각 기재되어 있으나 금융거래내역 등 객관적 증빙에 의하여실지 도급(공사)금액이 구체적으로 입증되지아니하는 점 등을 감안해 볼 때, 청구인의 주장을 사실로 받아들이기는어렵다 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 청구외법인으로부터 수취한 매입세금계산서상 공급가액인1,949,392,610원으로 보아 양도차익을 재산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.