토지의 취득가액을 잠정등급이 아닌 종전의 등급을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

환지예정지로 지정된 토지 취득당시에는 토지등급이 158등급이었고, 환지예정지 지정에 따라 90.2.1 설정된 잠정등급이 188등급인 이 건의 경우 자산양도차익을 계산함에 있어서 취득가액 계산시 적용할 토지등급은 비록 취득일 이후에 설정되었지만, 잠정등급인 188등급을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 타당성이 있는 것으로 판단됨

1. 원처분 개요청구인은 토지구획정리사업이 완료된 부산광역시 기장군 기장읍 OO리 OOOOO 대지 360.3㎡ 중 3분지 1(이하 “쟁점토지”라 한다)를 95.6.12 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 89.1.1 현재의 등급으로 양도차익을 산정하여 97.12.10 청구인에게 95년도 귀속분 양도소득세 9,336,610원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 98.2.2 심사청구를 거쳐 98.4.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인이 취득한 쟁점토지는 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 토지인데, 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 지정되기전에 설정된 토지등급에 의하여 그 가격이 정해진다고 보기보다는 환지예정지로 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격이 정해진다고 보아야 할 것이므로 비록 취득일 당시에 시장, 군수가 설정한 잠정등급이 없었고, 취득일 이후에 잠정등급이 설정되었다 하더라도 자산양도차익을 계산함에 있어서는 환지예정지로 지정되어 토지의 지목·품위 또는 정황이 종전과는 현저하게 달라짐에 따라 설정된 잠정등급을 적용하여 취득가액을 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견쟁점토지의 토지대장에 의하면, 쟁점토지가 소재한 지역의 토지구획정리사업시행 신고일은 87.7.16이고, 종전토지의 등급은 87.4.3 133등급이던 것이 89.1.1에는 158등급으로 조정되었으며, 환지예정지 지정에 따른 잠정등급은 90.2.1 188등급으로 지정되었는데, 종전토지의 등급이 133등급에서 158등급으로 25등급이 상향조정된 것은 토지구획정리사업의 시행으로 토지의 지목이 대지로 변경됨에 따라 지가가 상승한 점을 충분히 반영한 것으로 보이고,89.10.17 취득한 토지의 취득가액은 89.1.1과 90.2.1 사이에 수시조정이 없는 한 89.1.1의 등급을 적용하는 것이며(같은뜻 : 국세청 예규 재일 46014-724, 96.3.19), 쟁점토지의 취득당시인 89.10.7 현재의 잠정등급이 지정되어 있지 아니하므로 쟁점토지의 취득가액을 89.1.1 조정된 등급을 적용하여 양도차익을 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득가액을 잠정등급이 아닌 종전의 등급을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구소득세법 제45조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서, 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.」고 규정하고, 그 제1호 가목에서, 「제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (후단 생략)」고 규정하고 있으며,같은법 제60조【기준시가의 결정】에서, 「제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다」라고 규정하고 있으며,같은법시행령 제115조【기준시가의 결정】제1항에서, 「법 제60조에서 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.」고 규정하고, 그 제1호 가목에서, 「나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다) (단서생략), 나목에서는 「국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 경상남도 양산군 기장읍 OO리 OOOOO 소재 답 1,266㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 청구인을 포함한 3인이 88.5.18 매매예약 가등기하였다가 89.10.7 매매예약일을 원인일로 하여 소유권이전등기하고, 토지구획정리사업이 완료된 후 종전토지에 대한 권리면적 669.4㎡가 같은리 OOOOO 대지 360.3㎡ 및 같은리 OOOOO 대지 309.1㎡로 분할등기 되었으며,처분청은 청구인이 위 360.3㎡ 중 청구인의 지분인 1/3(쟁점토지)을 95.6.12 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 아니하였으므로 기준시가로 양도차익을 산정함에 있어 취득가액은 89.1.1 당시의 등급을 적용하였으며, 이에 대하여 청구인은 종전토지가 환지예정지로 지정된 지역내의 토지이고, 90.2.1 잠정등급이 고시되었으므로 취득가액은 잠정등급을 적용하여야 한다는 주장인 바 이를 살펴보면,쟁점토지의 토지대장에 의하면, 쟁점토지가 소재한 지역의 토지구획정리사업 시행신고일은 87.7.16이고, 종전토지의 등급은 87.4.3 133등급이던 것이 89.1.1에는 158등급으로 조정되었으며, 환지예정지 지정에 따른 잠정등급은 90.2.1 188등급으로 지정되었다.

지방세법시행령 제80조제1항 제1호 및 제80조의 2 제2항에 의하면, 토지의 과세시가표준액은 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 시장·군수가 토지의 지목·품위 또는 정황에 따라 등급을 설정하여 이를 토지대장·임야대장 및 과세대장에 등재함으로써 결정되는 토지등급가격으로 하고, 시장·군수는 등급이 설정된 토지가 그 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목·품위 및 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정결정할 수 있는 것으로 규정되어 있고,동법시행규칙 제46조의2에 의하면 시장·군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지로 지정된 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(잠정등급)을 설정하여야 한다고 규정되어 있는 바,토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 경우에 그 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 지정되기 전에 설정된 토지등급에 의하여 가격이 정하여지는 것으로 보기보다는 환지예정지로 지정됨에 따라 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격이 정하여진다고 보아야 할 것이므로(대법원 88누11346, 89.10.13 같은 뜻) 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정되었음에도 불구하고 시장·군수가지방세법시행령 제80조의 2및동법시행규칙 제46조의 2에 따른 잠정등급을 곧바로 설정하지 않았다고 하여 토지의 지목·품위 또는 정황에 환지예정지 지정전과는 현저하게 달라진 토지구획정리사업지구내 토지의 과세시가표준액을 종전에 설정된 토지등급에 의하여 종전과 마찬가지 가격으로 정하기보다는 환지예정지 지정에 따른 잠정등급에 의하여 가격을 정하는 것이 합리적이라고 보며, 이는 환지예정지내의 토지를 취득하여 양도한 경우 취득가액 계산시 토지의 면적은 실지거래평수가 아니라

권리면적인 환지예정평수를 적용하도록 규정되어 있는소득세법시행규칙 제16조제1항 제2호의 규정에 비추어 보더라도 타당할 것으로 보인다. 그렇다면, 환지예정지로 지정된 쟁점토지 취득당시(89.10.7)에는 토지등급이 158등급이었고, 환지예정지 지정에 따라 90.2.1 설정된 잠정등급이 188등급인 이 건의 경우 자산양도차익을 계산함에 있어서 취득가액 계산시 적용할 토지등급은 비록 취득일 이후에 설정되었지만, 잠정등급인 188등급을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 타당성이 있는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.