청구인이 주장하는 주택채권의 매각차손 등을 양도차익계산시 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부(경정)

사실관계를 종합할 때 채권매각차손과 홈오토메이션 공사대금은 자본적지출로 판단되어 양도차익 계산시 공제함이 타당함.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OOOO OOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 93.2.2 제2종 국민주택채권 62,000,000원을 매입(액면가액 5,000,000원권 12매, 1,000,000원권 2매)하고 당첨(취득가액 : 139,931,000원)된 경기도 고양시 OO동 OOOOO OOOOOOOOO OOOO OOOOO 228,081㎡의 아파트(68평형 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 93.4.27 소유권이전하였다.청구인은 쟁점아파트를 93.12.13 양도하고 93.12.20 양도가액을 180,000,000원, 취득가액을 139,931,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고 납부를 하였다.처분청은 양도가액을 280,000,000원으로 하는 한편 제2종 국민주택채권매입액 등을 청구인이 신고한 베란다 샷슈등 설치비용을 필요경비로 인정하지 아니하고, 취득가액을 139,931,000원으로 하여 94.5.24자로 청구인에게 93귀속 양도소득세 60,616,320원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 94.7.16 심사청구를 거쳐 94.10.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점아파트 양도가액(280,000,000원) 중 국민주택채권 구입액 62,000,000원 중 할인판매한 11,000,000원을 제외한 51,000,000원은 필요경비 공제되어야 한다면서 당심 선결정례(89서195 89.5.10, 94서0604 94.4.14)를 제시하고, 또 아파트의 편의시설을 위한 배란다 샷슈 5,000,000원과 도장·장판·바닥공사 대금 14,700,000원과 홈오토메이션 설치대금 440,000원은 설비비 및 개량비 등으로 소요된 비용이므로 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견이 건의 경우 청구인이 쟁점아파트 취득시 매입해야만 하는 주택채권이라 하더라도 채권매입 후 쟁점아파트를 양도하면서 주택채권과 함께 양도하는 경우에는 취득당시 주택채권 매입상당액은 필요경비인 취득가액으로 인정하는 것이 타당하다고 보겠으나, 청구인은 주택채권을 쟁점아파트를 양도하기 이전에 별도로 매각한 것이므로 이 건 주택채권 매입상당액에서 실제 매각금액을 차감한 매각손실을 필요경비로 인정해달라고 하는 청구주장을 받아 들일 수 없다. (국세청 재산 01254-3597, 88.12.9외 같은뜻)또한 청구인은 이 건 청구시 설비비 및 개량비로 소요된 금액 20,140,000원에 대하여 간이세금계산서와 영수증만 제시할 뿐 이러한 지출이 사실인지를 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없으며, 이러한 지출이 설비비와 개량비에 해당되는지 여부에 대한 구체적인 설치내역을 확인할 수 있는 서류의 제시가 없어 이 부분 청구주장 이유없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건 다툼은 청구인이 주장하는 주택채권의 매각차손 등을 양도차익계산시 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제45조제1항 제1호에서 양도차익계산시 양도가액으로 공제할 필요경비는 「당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 규정하고,같은법시행령 제86조제1항 및 제94조 제1항에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이란 고정자산의 매입당시의 가액(등록세, 취득세 기타 부대비용 포함한다)이라고 규정하고 있는 바,채권입찰제 분양아파트를 당첨취득한 경우에 있어서 그 채권매입비용은 실질적으로 분양대금과 함께 아파트를 취득하는 데 소요된 대가로서 취득원가에 포함된다고 해석함이 상당하고(대법원 85누254, 85.10.22 同旨) 따라서 매입한 주택채권을 시세에 따라 양도한 경우에는 주택채권의 액면가액인 매입비용과 시가의 차액 역시 취득원가에 포함되는 부대비용으로 보아 이를 양도차익계산에서 공제함이 타당하다고 할 것이다(대법원 87누751;88.1.19, 국심 92서1794;92.7.20외 다수 동지).

다. 사실관계

(1) 쟁점아파트는 68평형으로 60평형 이상의 아파트는 채권입찰제 분양아파트임이 OOOO은행 국민주택채권 매입확인서에 의하여 확인되고 있고

(2) 청구인은 쟁점아파트를 분양받기 위하여 90.11.28 제2종 국민주택채권 62,000,000원 상당을 매입(5,000,000원권 12매 OOOOOOOOOOOOOO, 1,000,000원권 2매 OOOOOOOOOOOOOO)한 사실이 OOOO은행 OOO지점의 공문과 채권사본에 의하여 확인되고,

(3) 채권양도가액에 대하여 양수인 OOO(주민등록번호 OOOOOOOOOOOOOO이 쟁점국민주택채권을 청구인으로부터 90.11.29 11,000,000원에 매입하였음을 확인하고 있고,

(4) 위 양도가액은 청구인의 현금회수율 17.7%로 이는 당시의 제2종 국민주택채권 현금회수율 17.18%(증권거래소 채권부 90.11.21 제2종 국민주택채권 현금회수율)와 비슷하여 청구인의 채권 현금회수율 17.7%는 신빙성이 있어 보인다.

(5) 그러나, 청구인이 주장하는 베란다 샷슈 공사대금 5,000,000원 도장·장판·바닥공사 공사비 14,700,000원, 홈오토메이션 440,000원을 설비비 또는 개량비 등을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 바, 홈오토메이션 가액 440,000원은 동아파트 분양회사가 발급한 영수증에 의하여 확인되나, 위 홈오토메이션 이외 샷슈 및 바닥공사 등에 대하여는 간이계산서, 개인이 발행한 영수증만을 제시할 뿐, 공사계약서, 세금계산서등에 대하여는 간이계산서, 개인이 발행한 영수증만을 제시할뿐, 공사계약서, 세금계산서등 신빙성있는 증거자료의 제시가 없어 위의 홈오토메이션 공사대금이외의 공사비는 필요경비로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(6) 위 관련법령과 사실관계를 종합할 때 채권매각차손 51,000,000원과 홈오토메이션 공사대금 440,000원은 자본적지출로 판단되어 양도차익 계산시 공제함이 타당하다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.