청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부 (기각)

청구인이 제시한 증빙으로는 실지거래가액이 확인되지 않으므로 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 동작구 OOO동 OOOOOOO 대지 228㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 89.2.28 청구외 OOO으로부터 취득하여 95.4.2 청구외 OOO에게 양도하고 95.5.1 실지거래가액(취득 185,000,000원, 양도 238,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였으나 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가(취득67,150,000원, 양도223,440,000원)로 양도차익을 계산하여 97.1.16 청구인에게 95년도 귀속분 양도소득세 75,303,700원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 97.5.29 심사청구를 하였으며, 97.9.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점토지는 취득당시 부동산가격이 최고조에 달하던 89년 불량주택재개발지역으로 고시된 상태에서 지가가 급격하 상승하여 정상가격보다 더 높게 취득하였고 그 이후에는 지가가 하락추세에 있었고 공시지가가 시행되기 전의 기준시가는 실가의 50～60%에 불과한 바, 국세청장이 취득가액이 기준시가의 275%로 현저한 차이가 있다 하여 신고한 취득가액의 진실성을 부인하는 것은 부당하고,취득과 관련하여 작성된 원계약서류는 이사과정에서 분실하여 당초 양도자를 찾아 사실대로 작성한 것으로서 국세청장이 대구에 거주하는 청구인이 서울 소재의 쟁점토지를 중개인없이 취득한 것으로 보아 신빙성이 없다고 한 것은 부당한 판단이며,청구인이 신고한 실지거래가액이 제출증빙등에 의해 확인되므로 본건 양도소득세는 신고한 실지거래가액에 의해 과세되어야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가의 106%인데 비하여 청구인이 주장하는 취득가액은 기준시가의 275%로서 현실적으로 타당성이 없다고 보여지고, 부동산의 매매는 중개인의 중개에 의하여 형성되는 것이 관행인 바 청구인이 제시한 실지매매계약서는 중개인없이 쌍방합의에 의해 작성되어 객관적 신빙성을 인정하기 어렵고, 청구인은 쟁점토지를 취득하기 이전 재개발지역으로 고시되어 지가가 급등하였다고 주장만 할 뿐 이를 입증할 만한 증빙이나 금융자료등의 제시도 없어 청구인이 제시한 증빙으로는 실지거래가액이 확인되지 않으므로 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(90.12.21개정) 제23조 제4항에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다」라고 규정하고, 그 제1호에서 「제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, “대통령령이 정하는 경우”에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며,같은법 제45조제1항에 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다」고 규정하고 제1호 가목에서 「당해자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, “대통령령이 정하는 경우”에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」으로 규정하고 있고,또한 현행소득세법시행령 제166조제4항 제3호에서는 “대통령령이 정하는 경우”를 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

이 건은 소득세법시행령에서 규정한 바에 따라 “세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”에 해당되므로 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되는 경우라면 실지거래가액을 적용 과세하여야 할 것이고 증빙서류를 갖추어 신고하였다 하더라도 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 경우라면 기준시가에 의해 과세하여야 할 것으로서 쟁점토지의 양도후 자산양도차익예정신고시 청구인이 제출한 실지거래증빙과 처분청이 조사한 실지거래가액 조사내용을 토대로 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되는지를 살펴보면,

(1) 취득과 관련한 증빙으로 청구인은 매매계약서와 매도자의 거래사실확인서를 제시하고 있으나 청구인이 신고한 취득가액을 보다 구체적이고 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료등의 증빙제시가 부족하고 청구인이 제시한 매매계약서의 내용을 보면 매매금액을 185,000,000원으로 하여 서울거주자인 청구외 OOO과 대구거주자인 청구인간에 중개인의 입회없이 작성되어진 반면, 청구인은 원계약서류를 이사과정에서 분실하여 당초 양도자를 찾아 사실대로 작성한 것이라고 주장하고 있으나 쟁점토지의 취득시 검인매매계약서에 의하면 매매금액이 45,000,000원으로서 매매계약일이나 매매대금지급일은 일치OO 거래금액이 현저한 차이가 있어 거래내용이 상이할 뿐만 아니라 이와같은 사실에 대해 청구인은 합리적인 사유나 증빙을 제시하여 별도로 주장한 바도 없어 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 신빙성이 있는 것으로 보여지지 않으며,

(2) 양도와 관련한 증빙으로서 매매계약서와 매수자의 거래사실확인서를 제출하고 있으나 이 건 처분청의 실지조사복명서에 의하면 양도대금의 실제지급내용과 청구인이 신고시 제출한 매매계약서의 내용이 다를 뿐만 아니라 실지조사에 따른 계약금지급일이 매매계약일 보다 1개월 가량 앞서 지급된 것으로 나타나고 있어 청구인이 신고시 제출한 매매계약서는 사실과 다른 계약서로 볼 수밖에 없으므로 실지거래양도가액 역시 확인되지 않는다 할 것이다.

(3) 또한 매수인 OOO가 지급한 양도대금의 입금내역을 살펴보면, 95.2.24 지급한 중도금 110,000,000원은 95.2.25 청구외 OOO의 예금계좌(OO은행 OOOO지점 : OOOOOOOOOOOOOO)에 입금되었으며, 95.3.31 지급한 잔금 108,000,000원중 104,000,000원이 OOO의 예금계좌(OO은행 OOO지점 : OOOOOOOOOOOOO)에 입금되어, 총 매매대금 238,000,000원중 214,000,000원이 OOO이 예금계좌에 입금되었는 바,매매대금이 OOO에게 입금된 사유는 청구인과 OOO은 친인척간(이종질서)으로서 쟁점토지 위의 주택이 재개발로 철거될 때 전세금 반환금을 변제하기 위하여 OOO으로부터 차용하였던 85,000,000원을 상환한 것이며, 또한 OOO의 부동산 취득자금으로 130,000,000원을 대여해 준 것이라는 주장이나, 이와 관련한 차용증, 이자 수수등의 증빙서류는 전혀 제시하지 못하므로 이를 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다 하겠다.위의 사실내용을 종합해 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는 경우에 해당되지 아니하므로 청구인이 이 건 자산양도차익예정신고시 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.