양도차익을 계산·과세한 처분의 당부(취소)

취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 환산한 가액으로 하였음은 정당하다 하겠으나 동 환산에 있어 양도당시 토지등급으로 196등급을 적용한 것은 부당함

1. 사실 처분청은 OO도 OO시 OOO동 OOOOOO에 주소를 둔 청구인이 동소 OOOOO 대지 525.4평방미터×1/2지분과 동소 OOOOO 대지 334평방미터×1/2지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 OO시로부터 83.10.29 취득하여 85.6.8 청구외 OOO에게 양도한 것으로 본후 취득가액은 실지거래가액 30,100,000원으로 하고 양도가액은 환산가액 90,122,738원으로 하여 양도차익을 계산, 과세함으로써 89.1.21 청구인에게 양도소득세 34,749,440원 및 동방위세 6,949,880원을 부과 처분하자 청구인이 이에 불복하여 89.3.20 이의신청과 89.6.5 심사청구를 거쳐 89.9.9 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 OO시로부터 취득한 것이 아니라 청구외 OOO로부터 취득하여 청구외 OOO에게 양도한 개인간의 거래이므로 기준시가로 양도차익을 계산하여야 하고 실지양도일이 84.6.26이므로 양도시의 토지등급은 67등급이며, 실지거래가액으로 과세하는 경우에 있어서도 실지취득가액은 30,100,000원이고 실지양도가액은 31,000,000원이어, 필요경비를 감안하면 양도차익이 전혀 발생치 아니하므로 본건 처분 취소되어야 하고, 또한 처분청이 양도가액을 환산함에 있어서도 잘못 수정된 토지등급 196등급을 그대로 적용하여 90,122,738원으로 환산하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 처분청에 제출한 87.1.6자 “토지거래내용조회회보서”에서 청구인은 “OO시의 시유지를 청구외 OOO와 공동으로 불하받아 동대지에 예식장을 신축하여 동업을 약속하여 OO시에서 낙찰을 받아, 그 대금을 청구인 소유의 주택을 OO은행 OO지점에 담보를 제공 차입한 자금으로 지불하였음”을 청구인이 자필로 서명하여 작성하였고, 그전 86.5.28자의 “취득 및 양도경위서”에서도 같은 내용의 진술을 역시 청구인이 자필로 서명한 사실이 있으며, 전시한 토지의 등기부등본상에서도 83.10.29 동일자에 청구외 OOO와 청구인이 소유권이전등기를 경료한 점등의 사실에 비추어 볼 때 쟁점토지는 청구인이 OO시에서 청구외 OOO와 공동취득하였다고 보여지고 또한 양도일에 있어서도 청구인은 청구외 OOO에게 84.6.26자에 양도하였다고 주장하면서 청구인 소유 주택의 은행저당말소사실을 그 이유로 하고 있으나 이 건의 경우 잔금청산일이 불분명하고 쟁점토지의 등기부등본의 등기원인일과 등기접수일이 공히 85.6.8이므로 소득세법 시행령 제53조 제1항 제1호의 규정상 85.6.8을 양도일로 볼 수밖에 없는 바 이상의 내용을 종합하면, 이 건 거래는 청구인이 OO시에서 취득하여 청구외 OOO에게 양도함으로써 법인에서 취득하여 개인에게 양도한 거래이므로 취득가액은 실지거래가액으로 하였고, 양도가액은 확인되지 않으므로 환산한 가격을 양도가격으로 하여 양도차익을 계산한 당초처분 정당한 것으로 인정된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액 30,100,000원으로 하고 양도가액은 환산가액 90,122,738원으로 하여 양도차익을 계산·과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 본건 과세기록에 의하면 처분청은 쟁점토지를 OO시로부터 83.10.29 취득하여 개인(OOO)에게 85.6.8 양도한 것으로 본후 취득가액은 실지거래가액 30,100,000원으로 하고 양도가액은 그 실지거래가액이 불분명하다는 이유로 환산가액 90,122,738원으로 하였으며, 위 환산가액을 계산함에 있어서는 평방미터당 취득당시의 지방세법상 과세시가표준액을 21,174.9원(구토지등급 67등급)으로 하고 양도당시의 지방세법상 과세시가표준액을 63,400원(신토지등급 196등급)으로 하여 다음과 같이 계산하였음이 확인된다. [30,100,000원×= 90,122,778원] 이에 대하여 청구인은 개인과의 거래이므로 양도 및 취득가액을 모두 기준시가로 하여 양도차익을 계산하여야 하고 양도일이 84.6.26이며, 31,000,000원이 실지양도가액이고 토지대장상 양도당시 등급 196등급은 잘못 수정된 것이므로 이를 적용하는 것은 부당하다고 주장하는 것임을 앞의 청구주장에서 알 수 있다. 살피건대,

(1) 청구인은 쟁점토지를 OO시로부터 취득한 것이 아니고 청구외 OOO로부터 취득한 개인과의 거래라고 주장하는 바, 등기부등본에 의하면 OO시 OOO동 OOOOO 대지 525.4평방미터와 동소 OOOOO 대지 334평방미터 전체가 83.10.29 OO시로부터 OOO 앞으로 소유권이전등기되었다가 같은날 그 1/2지분이 청구인 앞으로 소유권이전등기되었으나 청구인과 청구외 OOO(입회인 청구외 OOO 변호사)간에 작성된 83.10.7자 “합의서”와 과세전 처분청의 조회에 대하여 청구인이 87.1.15 회보한 “토지거래내용조회회보서”에 의하면 위 토지취득에 따른 등기비용까지 공동부담한다는 내용과 또한 공동사업을 하기 위하여 OO시로부터 공동으로 불하받은 것이라는 내용이 있는 바 이 건 쟁점토지의 경우 실질적으로는 OO시로부터 청구인이 직접 취득한 것이라 인정되고,

(2) 청구인은 또한 양도와 관련하여 양도일은 84.6.26이고 양도가액은 31,000,000원이라고 주장하면서, 양도일이 84.6.26인 이유로서는 쟁점토지를 매입한 청구외 OOO로부터 대금을 받아 대출금을 변제함으로써 청구인의 주택담보가 OOOO은행으로부터 해제된 날이 84.6.26이기 때문이라는 것이나 양도와 관련하여 청구인과 청구외 OOO간에 체결된 매매계약서에는 계약일이 서로 상이한 85.3.6자 계약서와 84.4.20자 계약서의 두가지 종류가 있으며 양도대금이 31,000,000원이라는 주장에 있어서도 객관적인 입증자료가 없는 한편, 등기부상의 양도기일이 85.6.8(원인 85.6.8 매매)이고 이 건 과세원인발생당시의 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호에서는 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 소유권이전등기원인일...”을 양도시기로 보도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 양도가액은 확인되지 아니하는 경우이고 양도일은 등기부상 소유권이전등기원인일인 85.6.8로 보아야 한다 하겠으며,

(3) 당심의 조회(국심 22662-4878, 89.10.27, 국심 22662-5020, 89.11.14)에 의하여 OO시장이 당심에 제출(당심접수 제4887호, 89.11.20)한 심리자료에 의하면, OO시장은 이 건 쟁점토지에 대하여 84.9.19 수정한 토지등급(196등급)조정사항이 착오로 인상조정된 사실을 발견하여 89.10.18자로 동 수정된 토지등급등록사항을 말소하였고, 85.6.8 당시의 토지등급은 173등급이며, 또 당시의 재산세는 매년의 재산세 부과기준일 현재의 등급에 의하는 관계로 196등급이 적용된 사실이 없어 위 말소에 따른 재산세 경정사항은 발생치 아니한다는 내용등을 분명히 하고 있는 바, 이 건 양도당시의 토지등급은 196등급이 아니라 173등급이라 하겠다. 따라서 이 상 설시한 제내용을 모두어 볼 때 이 건 쟁점토지는 OO시로부터 청구인이 취득하여 개인에게 85.6.8 양도한 것으로서 취득가액은 30,100,000원으로 확인되나 양도가액은 확인되지 아니하므로, 소득세법 제45조 제1항 제1호 단서와 동법시행령 제170조 제4항 제1호에 의거 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 동법시행령 제170조 제1항 단서와 제115조 제1항 제1호 (다)목 및 동법시행규칙 제56조의5 제5항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하였음은 정당하다 하겠으나 동 환산에 있어 양도당시 토지등급으로 196등급을 적용한 것은 부당한 반면 173등급을 적용함이 옳다 할 것이다.

그런데 양도당시의 토지등급을 173등급(신등급)으로 하는 경우 지방세법상의 과세시가표준액은 평방미터당 20,600원이 되고 이는 취득당시의 지방세법상 과세시가표준액 평방미터당 21,174.9원(구등급 67등급보다 적어져 양도차익이 전혀 발생치 아니하게 되므로 과세할 세액이 없게 되는 바 결론적인 면에서 볼 때 청구주장 이유 있는 반면, 본건 과세처분 부당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.