토지 취득시 취득대금의 지급지연에 따라 부담한 연체이자를 취득가액에 포함할 수 있는지 여부와 토지의 양도대가로 받은 채권의 할인료를 양도비용으로 보아 이를 양도가액에서 공제할 수 있는지 여부(경정)

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등을 말하는 것인 바, 청구인이 주장하는 위 채권할인료의 경우 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려울 뿐만 아니라 양도대가로 받은 채권(유가증권)을 양도자의 의사선택에 의해서 상환일 이전에 현금화 하는 과정에서 생긴 비용이므로 이를 양도가액에서 공제할 수는 없다 하겠다.

(3) 위와 같이 청구인이 토지의 양도비용으로 주장하는 채권할인료는 채권할인에 대한 구체적인 입증이 없고 채권할인료의 경우 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 볼 수도 없으므로 청구주장을 받아들일 수 없음

1. 처분 개요

청구인은 대구광역시 수성구 OO동 OOOOOO, 대지 797.5㎡중 지분 1/2(이하 “쟁점토지”라 한다)을 ’90.12.28 대구광역시로부터 736,693,000원에 취득하는 계약을 체결(잔금지급약정일 : ’91.11.30)한 후 ’91.11.11 청구외 OOO에게 쟁점토지를 1,025,000,000원에 양도하는 계약을 체결한 바 있고, 등기상 소유권이전은 ’95.3.25 위 대구광역시로부터 취득하여 ’95.5.1 위 OOO에게 양도한 것으로 되어 있다. 처분청은 쟁점토지거래의 경우 취득일(’95.3.13 잔금지급일)로부터 양도일(’95.5.1 등기접수일) 까지의 기간이 1년 미만으로서 단기매매차익을 목적으로 자산을 양도한 것으로 보아 실지거래가액(취득가액 736,693,000원, 양도가액 1,025,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 ’97.3.29 청구인에게 ’95년도 귀속분 양도소득세 207,581,040원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’97.4.21 이의신청, ’97.8.29 심사청구를 거쳐 ’98.1.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인은 당초 대구광역시로부터 쟁점토지를 736,693,000원에 취득하는 것으로 계약하였으나 청구인의 자금사정 등으로 잔금지급약정일인 ’91.11.30에 납부하지 못하고 ’95.3.13에 납부함으로써 연체이자 163,560,290원을 부담한 사실이 있으므로 동 연체이자금액을 쟁점토지 취득시의 필요경비로 인정하여 주어야 하며,

(2) 또한, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 그 양도대금중 10억원 상당액은 토지개발채권(한국토지개발공사 발행)으로 받아 이를 할인한 결과 956,487,990원이 되었으므로 쟁점토지의 양도가액은 956,487,990원으로 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지 취득시 부담한 연체이자 163,560,290원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장이나, 토지 등 부동산의 취득대금의 납부지체로 인하여 부담한 연체료는 당초 계약상의 지급기일의 지연에 따라 지급하는 이자로서 이는 취득원가에 상당하는 가액이 아니므로 취득시의 필요경비로 인정되지 아니하며(소득세법 기본통칙 2-7-6...23 참조),

(2) 청구인은 쟁점토지를 양도하면서 청구외 OOO로부터 양도대금으로 받은 토지개발채권의 할인료를 양도비용으로 보아 양도가액에서 공제하여 달라는 주장이나, 동 채권에 대한 할인료가 실제로 발생하였던 사실에 대한 구체적인 입증이 없을 뿐만 아니라 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서에서 규정하는 실지양도가액이라 함은 양도자와 양수자간에 실지로 거래된 가액을 말하는 것으로서 청구인이 양도대금을 토지개발채권으로 받아 이를 할인하였다 하더라도 그 할인료는 양도가액에서 공제할 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지 취득시 취득대금의 지급지연에 따라 부담한 연체이자를 취득가액에 포함할 수 있는지 여부

② 쟁점토지의 양도대가로 받은 채권의 할인료를 양도비용으로 보아 이를 양도가액에서 공제할 수 있는지 여부 나. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령 소득세법(’94.12.22 개정전의 것) 제45조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고 있다. 또한, 같은법 시행령(’94.12.31 개정전의 것) 제94조 제1항에서 「법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액( 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁점이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액」이라고 규정하고 있고, 제4항에서는 「법 제45조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”라 함은 법 제23조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세를 말한다」라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제86조 제1항에서 「자산의 감가상각에 있어서 그 취득가액은 다음 각호에 의한다.

1. 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(취득세·등록세 기타 부대비용을 포함한다)으로 한다.

2. 3호(생략)」라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 첫째, 청구인이 쟁점토지를 대구광역시로부터 취득하면서 부담한 비용의 내용을 보면, ’90.12.28 계약체결시에는 총 매매대금을 736,231,130원으로 하고, 대금납부는 계약금 220,869,330원은 ’90.12.28, 중도금 220,869,330원은 ’91.1.28, 잔금 294,492,470원은 추후 대구광역시가 정하는 기간내에 각각 납부하는 것으로 약정하면서 동 약정기일내에 대금납부를 하지 아니하였을 때에는 연체이자를 납부하는 것으로 약정하였는데 청구인이 위 계약금을 제외한 나머지 대금을 당초 납부약정기일에 납부하지 못하게 되어 연체이자 163,560,290원과 정산금 461,870원을 ’95.3.13 추가로 납부하게 됨에 따라 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 부담한 총 금액은 매매대금 원금 736,693,000원과 연체이자 163,560,290원을 포함하여 총 900,253,290원이었음이 쟁점토지의 등기부등본 및 매매계약서와 대구광역시장이 ’96.9.15 확인한 대금납부내역서 등 이 건의 심리자료에 의해 확인된다. 둘째, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 부담한 총 금액 900,253,290원 중 연체이자 163,560,290원은 이를 쟁점토지의 취득에 소요된 비용으로 인정하지 아니하고 나머지 736,693,000원만 실지 취득가액으로 인정하였음이 양도소득세 결정결의서 등 과세자료에 의해 알 수 있다.

셋째, 자산을 취득하기 위한 매매계약서에서 매수대금 납부지연에 따른 지연손해금을 지급키로 약정하고, 이에 따라 지연손해금을 실제로 지급한 경우에 자산취득의 대가는 당초 약정된 매매대금에만 한정된다고 할 수 없고, 당사자들의 행태와 계약의 진전에 따라서 통상적으로 예상할 수 있는 것은 모두 대가에 포함된다고 보아야 하므로 취득시의 지연손해금은 자산의 취득가액에 가산하여야 할 것이다. (대법원 92누 15802, ’93.3.26, 국심 96서 1017, ’97.4.23 합동회의, 같은 뜻임) 위와 같이 청구인이 쟁점토지를 대구광역시로부터 취득하면서 대금납부를 지연하는 경우 연체이자를 지급하는 것으로 약정한 사실이 있고, 청구인은 취득대금 납부지연에 따라 연체이자 163,560,290원을 대구광역시에 실제로 납부한 사실이 확인되므로 동 연체이자 163,560,290원은 쟁점토지의 취득가액에 가산함이 타당하다 할 것이다.

다. 쟁점②에 대하여

(1) 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 1,025,000,000원에 양도 하면서 양도대가로 받은 한국토지개발공사 발행의 토지개발채권 1,000,000,000 원을 956,487,990원에 할인받았으므로 동 할인료 상당액 43,512,010원을 양도비용으로 인정하여 달라는 주장이나, 쟁점토지 양도시 작성한 매매계약서를 보면, 대금지급을 토지개발채권으로 지급한다는 약정이 없었을 뿐만 아니라 청구인 명의로 동 채권을 실제로 할인받았음을 입증하는 구체적인 증빙자료도 제시하지 못하고 있어 청구주장의 신빙성을 인정하기 어렵다.

(2) 양도자산의 필요경비로 인정하는 양도비라 함은 앞의 쟁점①의 관련법령에서 살펴본 바와 같이 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등을 말하는 것인 바(소득세법 기본통칙 3-8-10...45, 같은 뜻임), 청구인이 주장하는 위 채권할인료의 경우 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려울 뿐만 아니라 양도대가로 받은 채권(유가증권)을 양도자의 의사선택에 의해서 상환일 이전에 현금화 하는 과정에서 생긴 비용이므로 이를 양도가액에서 공제할 수는 없다 하겠다.

(3) 위와 같이 청구인이 쟁점토지의 양도비용으로 주장하는 채권할인료는 채권할인에 대한 구체적인 입증이 없고 채권할인료의 경우 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 볼 수도 없으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.