쟁점부동산은 명의수탁된 것으로, 청구인이 실소유자가 아니라는 청구주장의 당부

등기부등본상 쟁점부동산의 청구인의 명의로 소유권이 이전등기된 후 임의경매를 원인으로

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ㅇ에게 소유권이전등기된 것으로 확인되는 점, 쟁점부동산의 매매계약은 청구인의 명의로 진행되었으며, 쟁점부동산을 담보로 한 대출이 청구인의 명의로 실행된 후

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ㅇ농업협동조합으로부터 해당 대출금액이 청구인 명의의 계좌로 지급된 점, 이와 달리 청구인은 실질적인 증빙 제출이 부족해 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.3.28. 청구인의 명의로 소유권이전등기된 OOO 등 4필지 16,333m2(이하 “쟁점부동산”이라 한다)가 2018.11.30. A 주식회사에게 임의경매로 매각된 후 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 무신고한 것으로 보고, 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 산정한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 포함)을 청구인에게 2025.12.18. 결정·고지하였다.

＜표1＞

쟁점부동산 내역

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ㅇ

ㅇ다. 청구인은 이에 불복하여 2026.3.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산의 등기부등본상 명의수탁자에 불과할 뿐, 실소유자는 명의신탁자인 A이다.쟁점부동산의 등기부등본상 명의가 청구인에게 이전되었으나, 이는 청구인의 지인 A의 요청에 따른 것에 불과하고, 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 매수인은 ‘A 외 1인’으로 기재되어 있으며, 쟁점부동산을 매도한 B은 매매대금을 수령하였다는 영수증과 자신의 계좌번호를 적은 메모지를 A에게 교부하였고, 청구인은 쟁점부동산에 대한 재산세 등을 부담한 적도 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산에 대해 근저당권을 설정한 ㈜B와 그 어떠한 채권·채무관계가 없었고, ㈜B에 대한 채무자는 A이다.A이 ㈜B와 작성한 약정서(2017.6.29.)를 살펴보면, A은 ㈜B에 대한 외상매입금이 있었고, 당초 A 소유의 토지에 설정된 담보를 해지하면서 그 대체담보로 쟁점부동산을 제공한 것으로 나타난다.이에 따라 A은 2017.7.4. 쟁점부동산에 설정되었던 선행 근저당권(채권자 C)을 해지함과 동시에 ㈜B를 채권자로 하여 근저당권을 재설정하였다.이후 ㈜B는 A의 채무불이행을 사유로 2018.2.2. 의정부지방법원에 쟁점부동산의 임의경매를 신청(OOO)하였고, 쟁점부동산은 2018.11.30. A 주식회사에 매각되었으며, 쟁점부동산의 임의경매를 신청한 직후인 2018.2.7. A을 상대로 물품대금 청구소송(OOO)을 제기하여 2018.9.14. 승소하였다.

(3)　쟁점부동산의 취득일부터 양도일까지 쟁점부동산에 설정된 근저당권은 모두 A과 관련한 것으로, 청구인과는 무관하다.C와 ㈜B를 근저당권자로 한 근저당권 설정내역은 A이 ㈜B와 체결한 약정에 따른 것이고, ㈜C은 A의 아들인 D이 운영하는 회사이다.청구인이 OOO농업협동조합으로부터 차입한 채무액은 A의 요청에 의한 것으로, 청구인은 OOO농업협동조합으로부터 입금받은 금액을 A 또는 A이 지정하는 자에게 모두 지급하였고, 원리금의 상환의무 역시 A이 부담하였다.청구인이 2007.10.24. OOO농업협동조합으로부터 차입한 금액은 기간이 너무 경과되어 입증자료를 찾지 못하였으나, 청구인은 2013.2.14.에 차입한 OOO원 중 OOO원은 같은 날 A에게, OOO원은 A이 지정한 H에게, OOO원은 익일 A에게 각각 지급하였으며, 2014.9.29. 차입한 OOO원은 익일 A에게 지급하였다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산은 명의신탁된 것이고, 쟁점부동산의 양도로 실질적으로 소득을 얻은 자가 따로 있다는 것에 대한 입증책임은 청구인에게 있다.청구인은 쟁점부동산의 양도소득이 명의신탁자인 A에게 실질적으로 귀속되었으므로 청구인에게 부과된 양도소득세를 취소하여야 한다고 주장하나,부동산에 관한 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 의한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있는 바,쟁점부동산의 취득 당시 본인만 확인할 수 있는 서류들을 제출 및 작성하여 등기·등록되었으므로 명의신탁으로 의심될만한 부분이 없었던 것으로 보인다.

(2) 쟁점부동산의 실소유자가 청구인이 아니라는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙이 없다.청구인은 명의신탁에 대한 증빙으로 부동산매매계약서, 영수증, 약정서 등을 제출하였으나, 쟁점부동산에 대한 등기접수일(2005.3.28.)은 청구인이 제출한 매매계약서상 잔금일(2005.2.25.)로부터 31일이나 경과되었고, 등기부등본상 계약일(2005.3.16.)과 매매계약서상 계약일(2005.1.27.)이 일치하지 않는 등 매매계약서의 진정성과 신빙성에 중대한 의문이 제기된다.또한, 위 매매계약서상 양도인은 ‘B’, 양수인은 ‘A 외 1인’으로 기재되어 있으나, 쟁점부동산의 전소유자는 B, E, F 3인이고, 양수인들의 실명 또한 확인할 수 없으므로 이를 실제 매매계약서로 보기 어렵다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 담보로 차입한 자금을 A에게 이체한 것은 청구인과 A 간 체결된 대차거래로 보는 것이 타당하고, 청구인 소유의 쟁점부동산을 담보로 A이 차입한 것이라도 이는 보증인의 지위에서 채무에 대한 보증을 제공한 것이므로 명의신탁으로 볼 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산은 명의수탁된 것으로, 청구인이 실소유자가 아니라는 청구주장의 당부나. 관련 법률

(1) 국세기본법제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

(2) 소득세법제94조(양도소득의 범위)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 부동산등기부등본을 살펴보면, 쟁점부동산은 1987.9.1. 매매를 원인으로 1987.9.12. E, G, B(지분 각 1/3씩으로, 이하 “전소유자”라고 한다)의 명의로 소유권이전등기된 후 2005.3.16. 매매를 원인으로 2005.3.28. 청구인 명의로 소유권이전등기되었고, 이후 2018.11.30. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2018.11.30. A주식회사 명의로 소유권이전등기되었다.(나) 쟁점부동산에 대한 근저당권 설정내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

쟁점부동산에 대한 근저당권 설정내역

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ㅇ(다) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세를 무신고한 것으로 보고 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 산정 2018년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 포함)을 2025.12.18. 청구인에게 결정·고지하였다.

＜표3＞

이 건 양도소득세 결정내역

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ㅇ(라) 청구인은 쟁점부동산의 실소유자가 A이라고 주장하면서 그 증빙으로 예금거래내역서, 부동산매매계약서, 영수증, ㈜B에 대한 법원 판결문 등을 제출하였다.(마) 청구인 명의의 OOO농업협동조합 계좌(OOO)에 대한 거래내역 조회결과(2013.2.14.∼2014.12.31.)에 따르면, 2014.9.30. 청구인 명의의 계좌로 입금된 OOO원은 같은 날 A에게 이체되었고, 2013.2.14. 청구인 명의의 계좌로 입금된 OOO원 중 OOO원은 같은 날 H에게 이체되었으며, 이 외 인출된 금액의 지급처는 확인되지 아니한다.

＜표4＞

청구인 명의 계좌 거래내역 조회결과(2013.2.14.∼2014.12.31.)

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ㅇ(바) 청구인이 제출한 매매계약서(2005.1.27.자)를 살펴보면, 매도인은 ‘B(1인)’, 매수인은 ‘A 외 1인’, 매매대상 부동산의 주소지는 쟁점부동산, 매매대금을 OOO원(잔금일 2005.2.25.)로 기재되어 있고, 해당 매매계약서에는 B과 A, 부동산중개업자(상호 A)의 날인이 되어 있다.

＜청구인이 제출한 부동산매매계약서＞

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ㅇ(사) 청구인은 B이 A에게 발급한 영수증 2매(OOO원)를 제출하였고, 그 내역에 쟁점부동산 매매계약금 및 잔금으로 기재되어 있다.

＜영수증＞

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ㅇ(아) A(대표자 A)과 ㈜B 간 체결한 약정서를 살펴보면, 외상매입금 OOO원을 담보하기 위하여 OOO 등 3필지 토지에 대해 근저당권을 설정하였으나, 이를 해지하고 대체담보로 쟁점부동산을 제공하기로 협의한 것으로 나타난다.

＜A과 ㈜B 간 체결한 약정서＞

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ㅇ

ㅇ(자) ㈜B가 제기한 물품대금 지급청구에 관한 수원지방법원의 판결문(OOO)을 살펴보면, A은 ㈜B에 대한 물품대금 채무를 담보하기 위하여 쟁점부동산에 대한 근저당권을 설정하였고, ㈜B가 이에 대한 임의경매신청을 하였으므로 이중변제위험이 있다고 주장하였으나, 이러한 사정만으로 물품대금을 변제받았다고 볼 증거가 없으므로 A에게 ㈜B에 대한 물품대금을 지급하라고 판결한 것으로 나타난다.

＜청구인 제출 판결문 중 일부＞

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ㅇ(차) 의정부지방법원의 2018.11.30.자 배당표(OOO 부동산임의경매)를 살펴보면, 쟁점부동산의 양도대금(OOO원)은 OOO농업협동조합, A㈜, ㈜B 등 채권자들에게 전액 배당되었고, 청구인에게 귀속된 금액은 없는 것으로 나타난다.

＜표5＞

의정부지방법원 배당표(2018.11.30.자) 중 일부

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(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실소유자는 A으로, 본인은 명의수탁자에 불과하여 이 건 양도소득세 부과처분이 부당하다고 주장하나,부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 자체로부터 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되므로, 타인에게 명의를 신탁하여 등기하였다고 주장하는 사람이 그 명의신탁 사실에 대하여 증명할 책임을 지는 것으로(OOO), 등기부등본상 쟁점부동산은 2005.3.28. 청구인의 명의로 소유권이전등기된 후 2018.11.30. 임의경매를 원인으로 A주식회사 명의로 소유권이전등기된 것으로 확인되는 점, 쟁점부동산의 매매계약은 청구인의 명의로 진행되었으며, 쟁점부동산을 담보로 한 대출이 청구인의 명의로 실행된 후 OOO농업협동조합으로부터 해당 대출금액이 청구인 명의의 계좌로 지급된 점,이와 달리 청구인이 제출한 매매계약서상 매도인은 쟁점부동산의 전소유자(3인) 중 1인만 기재되어 있고, 매수인은 ‘A 외 1인’으로 기재되어 거래당사자가 확인되지 아니하며, 계약서상의 거래일자와 등기부등본상의 거래일자가 상이하게 기재된 것으로 확인되는 등 그 신빙성이 낮아보이고, 이 외 청구인과 A 간 명의신탁약정 등 실소유자가 청구인이 아니라는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙은 부족해 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.