쟁점세금계산서를 사실과 다른 세금계산서로 본 처분

청구법인이 쟁점분양대행사에게 분양수수료를 지급하고, 같은 날 분양대행사가 청구법인의 계좌에 송금하는 등 수분양자가 납입해야 할 분양대금을 대신 납부하면서 분양대금을 송금한 것처럼 가장하였으므로 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구법인은 2014.11.27. 개업하여 건물신축판매업을 주업으로 하는 법인으로서 OOO에 소재하는 OOO를 신축[총 15층 건물로 1~2층은 상가(이하 “쟁점상가”라 한다), 3층 이상은 오피스텔]하여 2024년 6월 주식회사 A(이하 “쟁점분양대행사”라 한다)와 쟁점상가의 분양대행계약을 체결하였다.

나. 처분청은 쟁점분양대행사가 수분양자들이 청구법인에게 납입해야 할 분양대금을 대신 납입해주면서 송금자의 명의를 수분양자들로 하여 마치 수분양자들이 분양대금을 송금한 것처럼 가장한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 사실상 청구법인이 수분양자들에게 할인분양한 것으로 보아 청구법인의 매출세금계산서 OOO원(공급가액) 및 매출계산서 OOO원을 사실과 다른 세금계산서 등으로 보았고, 청구법인이 쟁점분양대행사부터 분양대행수수료 명목으로 수취한 세금계산서 OOO원 중 쟁점금액은 사실과 다른 세금계산서를 수취한 것으로 보아 공통매입세액 면세사업분 OOO원을 차감한 공급가액 OOO원을 부인하여, 2025.8.11. 청구법인에게 2024년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.10.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점상가 분양 흐름도에 대하여 살펴보면 다음과 같다. (가) 첫 번째 단계에서 분양대행계약체결로, 청구법인과 쟁점분양대행사 사이에 계약이 이루어지고 이때 호수별 분양가액 및 분양수수료가 결정되며 이 계약이 성사되면 쟁점분양대행사가 분양과 관련한 모든 권한을 가지고 수분양자를 모집하므로, 청구법인은 쟁점분양대행사와 수분양자들 사이에서 약정한 내용을 일제 알 수 없고, 오로지 분양대행계약서상 분양가액 대로만 계약하겠다는 수분양자가 있다면 청구법인은 수분양자와 분양계약서를 작성하고 분양대금을 영수한다. (나) 두 번째 단계는 수분양자 모집으로, 쟁점분양대행사가 자기의 책임하에 수분양자들을 모집하고, 이때 쟁점분양대행사는 분양대행사가 수분양자들에게 제공할 여러 분양조건(인센티브)과 호수별 분양가액을 제시하며 수분양자를 모집한다. 쟁점분양대행사가 수분양자들에게 인센티브를 제공하는 것은 쟁점분양대행사가 분양판촉을 위하여 독자적으로 결정한 것이기 때문에 수분양자들에게 제시한 분양조건은 쟁점분양대행사가 수분양자에게 이행할 의무사항이지 청구법인이 수분양자들에게 이행할 의무가 아니다. (다) 세 번째 단계는 분양계약체결로, 쟁점분양대행사가 모집한 수분양자들과 청구법인 사이에 계약을 체결하고, 이때 청구법인은 수분양자가 청구법인과 쟁점분양대행사 사이에 체결한 분양대행계약서상 호수번 분양대금과 같은 금액으로 취득하겠다고 할 경우에만 수분양자와 분양계약을 체결하고 수분양자로부터 분양대금을 영수한다.

(라) 이상에서 알 수 있듯이 분양대행 계약과 분양계약은 서로 효력이 다른 별개의 계약으로서 모두 적법한 계약이라 할 것이고, 두 계약 모두 계약당사자 상호 간에 각 계약별로 계약내용을 성실히 이행하면 되는 것으로서, 청구법인은 수분양자들 명의로 분양대금을 수령하였으며, 지급하기로 한 분양대행수수료를 쟁점분양대행사에게 전액 지급하므로서 계약을 성실히 이행하였다.

(2) 청구법인이 과다한 분양대행수수료를 주고 분양대행계약을 체결할 수밖에 없었던 사유는 당시 부동산경기 위축으로 분양이 전혀 이루어지지 않고, 은행차입금이 OOO원으로 과다한 이자가 발생하였으며, 대출받은 은행으로부터 차입금 상환 압력이 있었다.이에 청구법인은 분양대행사와 간에 수분양자로부터 분양대금이 100% 입금되면 지급하는 조건으로 분양대행수수료를 분양가액의 40% 또는 47.25%로 하는 분양대행계약을 체결하였고, 청구법인은 쟁점분양대행사가 데려온 수분양자들과 정상적인 분양계약을 체결하고 수분양자들로부터 분양대금이 전액 입금된 것을 확인하고 분양대행수수료를 쟁점분양대행사에게 지급한 것이다.청구법인은 수분양자들이 분양대금을 전액 입금한 것을 확인하고 세금계산서를 발급하였으며, 분양대행수수료에 대하여도 지급하기로 한 분양대행수수료를 부가가치세를 포합하여 전액 분양대행사에 지급하고 분양대행사로부터 세금계산서를 적법하게 수취하였다.

(3) 청구법인은 쟁점분양대행사, 쟁점상가의 수분양자들과 쟁점상가의 할인분양을 공모한 사실이 없다.(가) 쟁점분양대행사가 수분양자명의로 수분양자들의 분양대금을 청구법인에게 송금한 것은 청구법인의 쟁점분양대행사에게 분양대행수수료를 지급하기 전에 송금한 금액으로 분양대행사가 청구법인으로부터 받은 분양대행수수료로 수분양자들의 분양대금을 지급한 것이 아니다.(나) 쟁점분양대행사가 수분양자들의 분양대금 중 일부를 지급하였다면 쟁점분양대행사와 수분양자들 사이에 체결된 약정에 따라서 쟁점분양대행사가 한 행위므로 분양대행사와 수분양자들 간에 해결 하여야할 문제이지 청구법인과는 무관하고, 청구법인은 이들 사이의 약정에 대하여 아무것도 아는 사실이 없다.

(4) 수분양자 명의로 청구법인에 입금된 분양대금의 자금출처를 청구법인이 확인해야할 의무가 청구법인에게 있지 않고, 수분양자들 명의로 청구법인에 입금된 분양대금의 일부가 쟁점분양대행사가 송금하였다는 이유만으로 쟁점금액이 할인 금액이라고 판단한 이 건 처분은 부당하다.

따라서, 분양대행계약상 분양대행수수료는 쟁점상가의 장기간 미분양에 따른 청구법인의 극심한 자금난 등의 사정으로 당사자 간의 합의에 의하여 결정된 것이지 할인분양은 목적으로 부풀려 정해진 것이 아니고, 청구법인은 분양대행사와 사이에 적법하게 체결한 분양대행계약서에 따라 매입세금계산서를 분양대행사로부터 적법하게 수취하였으며, 매입세금계산서상 거래금액 전액(부가가치세 포함)은 매입처인 쟁점분양대행사에 지급하였으므로, 이 건 매입세금계산서는 사실과 다른 세금계산서가 아니므로 매입세액은 공제되어야 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점분양대행사와의 분양대행수수료 계약이 정상적이라고 주장하나, 청구법인은 쟁점분양대행사를 포함한 분양대행사와 분양대행계약을 체결하였고 분양대행수수료를 수취하였는데, 통상적인 분양대행수수료는 분양대금의 3∼7%정도이나, 쟁점분양대행사의 경우 평균 46%를 지급하였으며, 청구법인은 분양취소된 201호∼206호에 대하여 분양대행사 ㈜B에게 지급한 분양대행수수료가 10%라고 실대표자 A이 조사 시한 진술에 비추어 보면 이 건의 쟁점금액은 비정상적으로 과다지급 되었다.

＜A의 심문조서 중 일부＞

ㅇ

ㅇ

ㅇ

(2) 청구법인은 수분양자들로부터 분양대금이 전액 입금되면 지급하는 조건으로 분양대행수수료를 분양가액의 40% 또는 47.25%로 하는 분양대행계약을 맺었다.(가) 쟁점분양대행사가 수분양자 명의로 수분양자들의 분양대금을 청구법인에게 송금한 것은 청구법인이 쟁점분양대행사에게 분양대행수수료를 지급하기 전에 송금한 것이라고 주장하나, 관련 분양대행 용역계약서에는 분양대금이 전액 입금되면 분양대행수수료를 지급한다는 조항이 없으며, 분양대금의 흐름은 처분청의 금융추적조사 결과가 청구법인의 주장과 상이하며, 청구법인이 쟁점분양대행사에 분양대행 수수료 명목으로 송금한 금액 중 상당한 금액이 상가 수분양자에게 ＜표1＞과 같이 지원된 것으로 확인되었다.

＜표1＞

금융추적 조사 내용에 따른 자금의 흐름

ㅇ

ㅇ

ㅇ(나) 청구법인이 쟁점분양대행사에게 지급한 분양대행수수료 입금내역은 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

청구법인의 쟁점분양대행사 계좌로 분양대행수수료 송금내역

ㅇ

ㅇ

ㅇ(다) 청구법인은 2024.6.20. 11:36:48경 쟁점분양대행사에게 분양수수료 OOO원을 지급하였고, ＜표3＞과 같이 같은날 11:50:59 경부터 쟁점분양대행사 5차례에 걸쳐 총 OOO원을 청구법인의 계좌에 수분양자(주식회사 C)가 분양대금을 납입한 것처럼 가장(실제 송금자 : 쟁점분양대행사)하여 송금한 것으로 확인되었는바, 쟁점분양대행사가 수분양자명의로 수분양자들의 분양대금을 청구법인에게 송금한 것은 청구법인이 쟁점분양대행사에게 분양대행수수료를 지급하기 전에 송금한 것이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

＜표3＞

분양대금 납입 가장 내역 112, 113, 114, 115, 116호

ㅇ

ㅇ

ㅇ(라) 상기 C 외에 나머지 수분양자들의 분양대금 납입 가장 내역을 보면 ＜표4＞~＜표9＞와 같다.

＜표4＞

101호

ㅇ

ㅇ

ㅇ＜표5＞ 103호

ㅇ

ㅇ

ㅇ＜표6＞ 109호

ㅇ

ㅇ

ㅇ＜표7＞ 110호

ㅇ

ㅇ

ㅇ＜표8＞ 111호

ㅇ

ㅇ

ㅇ＜표9＞ 117, 118, 119호

ㅇ

ㅇ

ㅇ

(3) 수분양자 OOO은 처분청의 거래사실요청에 대하여 아래의 내용과 같이 인테리어 및 분양정책 운영관련 지원금으로 B 개인 계좌로 OOO원을 받았다고 소명하였다.

ㅇ

ㅇ

ㅇ위와 같이 분양대행사 등을 통하여 수분양자들에게 지원된 금액(OOO원)은 수분양자들의 분양대금 납입에 가장한 쟁점금액과 수분양자들에게 직접 송금해준 금액(OOO원)으로 분류할 수 있으며, 분양대금을 납입해 준 금액은 그 성격상 취득가액에서 직접 차감해준 것(매출 할인)으로 보아야 할 것이며, 수분양자들에게 직접 송금해준 금액은 임대료 보장 또는 인테리어비 지원의 성격으로 보아야 할 것으로 판단되므로, 청구법인은 쟁점금액만큼 세금계산서(OOO원) 및 계산서(OOO원) 과다 발급한 것에 해당된다.

(4) 청구법인이 쟁점분양대행사부터 이 건 과세기간에 쟁점상가 13호실에 대한 분양대행 용역을 제공받은 명목으로 수취한 매입세금계산서 OOO원 중 수분양자들의 분양대금 납부에 사용된 금액 쟁점금액은 수분양자들의 분양 대금을 가장하기 위하여 사용된 금액을 송금한 것일 뿐 실제 분양용역에 대한 대가로 볼 수 없어 해당 금액 만큼 거짓기재(과다 기재 등)한 세금계산서 수취한 것에 해당된다.

따라서, 청구법인은 쟁점상가의 장기간 미분양으로 어려움을 겪고 있었으므로 할인분양을 할 동기가 충분히 있고, 수분양자 및 C의 분양대금흐름처럼 쟁점분양대행사는 청구법인에게 분양대행수수료를 수취한 후 수분양자가 납입해야할 분양대금을 쟁점분양대행사가 대신 납입해주면서 송금자 명의를 수분양자로 하여 마치 수분양자가 분양대금을 송금한 것처럼 가장한 점, 쟁점상가의 분양대행수수료(분양가액의 40% 내지 47.25%)는 사회통념상 일반적으로 용인되는 수수료율로 인정하기 어려운 점, 청구법인은 사실과 다른 세금계산서 발급·수취에 대한 범칙행위에 대해 통고처분을 이행한 점 등에 비추어 보아, 청구법인과 쟁점분양대행사가 쟁점상가의 할인분양 등을 협의하였다고 판단되므로, 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점분양대행사가 수분양자들에게 지급한 쟁점금액을 사실상 청구법인의 할인분양금으로 보아 과세한 처분의 당부나. 관련 법률

(1) 국세기본법제14조[실질과세]

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義) 일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 부가가치세법제9조[재화의 공급]

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제29조[과세표준]

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.

1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아주는 금액제38조[공제하는 매입세액]

① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

② 제1항 제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.제39조[공제하지 아니하는 매입세액]

① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

1. 제54조 제1항 및 제3항에 따라 매입처별 세금계산서합계표를 제출하지 아니한 경우의 매입세액 또는 제출한 매입처별 세금계산서합계표의 기재사항 중 거래처별 등록번호 또는 공급가액의 전부 또는 일부가 적히지 아니하였거나 사실과 다르게 적힌 경우 그 기재사항이 적히지 아니한 부분 또는 사실과 다르게 적힌 부분의 매입세액. 다만, 대통령령으로 정하는 경우의 매입세액은 제외한다.

4. 사업과 직접 관련이 없는 지출로서 대통령령으로 정하는 것에 대한 매입세액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인의 ‘OOO’ 상가 현황을 보면, 아래 ＜표10＞과 같이 상가는 1층 101호∼119호 총 19호실이고, 2층은 201호∼212호로 총 12호실이다.

＜표10＞

상가 현황

구분

2023.12.

2024.6.

2024.12

2025.6.

비고

1층

108호

1층 그 외 호수

102호

104호와 105호는 미분양

2층

206호~ 212호

201호~206호는 분양취소 되었으나, 206호는 2025년 6월 분양됨

또한, 2024년 7월 청구법인과 쟁점분양대행사가 체결한 분양대행계약서 내용 일부 발췌은 아래와 같고, 2024년 제1기 쟁점상가 분양수수료 내역은 ＜표11＞과 같다.

ㅇ

ㅇ

ㅇ＜표11＞ 2024년 제1기 쟁점상가 분양수수료 내역

ㅇ

ㅇ

ㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점분양대행사가 수분양자들에게 인센티브를 제공하는 것은 청구법인과 관계가 없고, 청구법인은 원분양대금으로 수분양자들과 계약을 하여 할인분양한 사실이 없다고 주장하나, 청구법인의 실대표자 A은 분양취소된 201∼206호에 대하여 분양대행사 ㈜B에게 지급한 분양대행수수료가 10%라고 진술한 바와 같이, 이 건의 분양대행수수료(분양가액의 40% 내지 47.25%)는 사회통념상 일반적으로 용인되는 수수료율로 인정하기 어려운 점, 분양대금의 흐름을 보면, 청구법인은 2024.6.20. 11:36:48경 쟁점분양대행사에게 분양수수료 OOO원을 지급하였고, 같은 날 11:50:59 경부터 쟁점분양대행사가 5차례에 걸쳐 총 OOO원을 청구법인의 계좌에 수분양자가 분양대금을 납입한 것처럼 송금하는 등 쟁점분양대행사는 청구법인에게 분양대행수수료를 수취한 후 수분양자가 납입해야할 분양대금을 쟁점분양대행사가 대신 납입해주면서 송금자 명의를 수분양자로 하여 마치 수분양자가 분양대금을 송금한 것처럼 가장한 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.