토지의 양도가 연불조건부매매에 해당하는지의 여부(기각)

소득세법상 연불조건부양도에 해당되기 위해서는 약정에 의하여 대금을 3회이상 분할하여 수령하고, 목적물의 인도기간의 다음날부터 최종 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년이상 이어야 하나, 위 계약서에서 계약금외에 중도금 및 잔금을 2년이상의 기간에 걸쳐 3회이상 분할하여 수령한다는 약정을 한 사실도 없이 단지 특약사O의 이행과정에서 잔금지급이 지연되면서 일부 잔금을 분할지급받았다 하여 청구인이 이를 연불조건부양도라고 주장하는 것은 위 연불조건부양도의 법리를 오해한 잘못이 있는 것으로 판단된다.

따라서 처분청에서 토지의 양도에 대하여 그 양도시기를 잔금청산일인 94.9.17로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 원처분 개요 청구인은 81.1.12 인천광역시 중구 O동 OOOO외 1필지 잡종지 2,945.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 92.2.11 해운O만청에 공공용지로 양도하는 계약을 체결하고 94.9.17 잔금을 수령한 후 해운O만청에 소유권을 이전하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도일을 잔금청산일인 94.9.17로 보아 양도소득세 70%를 감면(1억한도)하여 97.8.5 청구인에게 94년도 양도소득세 및 농어촌특별세 합계 57,866,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.8.30 이의신청 및 97.11.26 심사청구를 거쳐 98.3.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인이 쟁점토지를 인천지방해운O만청에 공공용지로 양도하였으나 매매대금의 지급방법등이 연불조건부매매에 해당되므로 그 양도시기는 첫회 부불금 지급일인 92.2.14로 보든지 아니면 매수자가 쟁점부동산의 사용수익이 가능한 때인 93.10.22로 보아야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산 매매계약체결전인 92.2.10 대금 677,691,200원을 수령하였고, 92.2.11 작성된 계약서에 의하면 계약금 및 1차중도금은 동일자에 지급키로 하고 잔금은 지상물의 완전철거 후로 약정되어 있으므로, 이 건과 같이 잔금지급이 늦어진 사유가 있다 하여 연불조건부매매는 아니며, 설사 이를 인정한다 하더라도 부동산의 인도는 법원의 지상물철거판결(93.10.22)이후로 추정되므로 인도일로부터 잔금지급일인 94.9.17까지는 2년미만으로 연불조건부매매에 해당되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 쟁점은 쟁점토지의 양도가 연불조건부매매에 해당하는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조 에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제53조 에서는 이를 받아, 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하면서, 그 제3호에서 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일(단서생략)이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제108조 제2O에서는 「연불조건부양도는 할부판매에 해당하지 아니하는 자산의 양도로서 개별약관에 의하여 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호에 해당하는 것으로 한다.

1. 3회이상으로 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받는 것

2. 당해 목적물의 인도기간의 다음날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년이상인 것」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 81.1.12 매매를 원인으로 취득하여 94.9.17 매매를 원인으로 하여 해운O만청에 소유권을 이전한 것으로 확인되며, 해운O만청과의 부동산양도계약서에 의하면, 92.2.11 매매계약을 체결하면서 매매대금 777,691,200원, 92.2.14 계약금 78,000,000원, 같은 일자에 1차중도금 599,691,200원을 지급하는 것으로 되어 있으며, 잔금 100,000,000원은 지상물 철거 완료후 지급하는 것으로 되어 있고, 특약사O에서 “잔금은 동 대지위에 지상물이 완전히 철거된 후 지불한다”고 약정하고 있으며, 인천지방해운O만청 인천O 건설사무소장이 발급(97.3.17)한 토지수용확인서에 의하면, 위 계약체결(92.2.11)전인 92.2.10 위 계약금 및 1차중도금 677,691,200원, 94.3.23 잔금일부 10,000,000원, 94.9.17 잔금잔액 90,000,000원을 지급한 것으로 확인하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지대금의 지급이 2년 장기에 걸쳐 이루어졌으므로 연불조건부매매에 해당하는 것으로 보아 그 양도시기를 첫회 부불금지급일인 92.2.14로 보든지 아니면 매수자가 사용수익이 가능한 때인 93.10.22로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법상 연불조건부양도에 해당되기 위해서는 약정에 의하여 대금을 3회이상 분할하여 수령하고, 목적물의 인도기간의 다음날부터 최종 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년이상 이어야 하나, 위 계약서에서 계약금외에 중도금 및 잔금을 2년이상의 기간에 걸쳐 3회이상 분할하여 수령한다는 약정을 한 사실도 없이 단지 특약사O의 이행과정에서 잔금지급이 지연되면서 일부 잔금을 분할지급받았다 하여 청구인이 이를 연불조건부양도라고 주장하는 것은 위 연불조건부양도의 법리를 오해한 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점토지의 양도에 대하여 그 양도시기를 잔금청산일인 94.9.17로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1O 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.