쟁점부동산을 취득하며 납부한 전소유자의 체납관리비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

쟁점관리비는 쟁점부동산을 소유하였던 전소유자가 부담하여야 할 비용으로서 관련법령에서 열거한 필요경비에 해당하지 아니하므로, 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.12.14. 경락으로 취득한 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2011.7.8. 양도하고, 전소유자가 체납한 관리비 OOO원(이하 “쟁점관리비”라 한다) 및 인도명령을 위한 법률비용 OOO원을 필요경비에 산입하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점관리비 및 위 법률비용을 필요경비에서 제외하여 2012.8.13. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 경락받아 2012.12.14. 소유권이전등기를 하였고, 전 소유자가 인도를 거절함에 따라 인도명령에 의하여 쟁점부동산을 인수하였으며, 관리사무소로부터 전 소유자가 체납한 공용관리비를 납부하지 않으면 전기 및 수도를 공급받을 수 없다는 통지를 받아 부득이 공용관리비를 납부하였던바, 대법원 판례는 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분을 승계하여야 한다고 되어 있고, 쟁점관리비는 공용부분에 대한 관리비이므로 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하고, 국세청 예규(서면인터넷상담4팀-1517. 2004.9.23, 재산세과-384 2009.10.7, 부동산거래관리과-655 2011.7.28)도 경매 등으로 낙찰 받은 자가 전소유자가 부담하여야 할 체납된 경비를 법적 지급의무 없이 대신 지급하는 경우는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는다는 것이므로, 쟁점관리비를 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

전 소유자가 체납한 공용관리비를 대납한 경우 이를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 「소득세법」 제97조 제1호, 같은 법 시행령 제163조 제1항에 의하면, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 필요경비는 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하고, 위의 “취득에 든 실지거래가액”이란 취득원가에 상당하는 가액, 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비 산입된 것을 제외한 금액 등을 합산한 금액으로 한다고 규정되어 있다.

(2) 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 2010.12.14. 경락에 의하여 OOO원에 취득하였고, 2011.7.8. 매매에 의하여 OOO원에 양도하였으며, 필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고하였으나, 처분청은 필요경비를 OOO원만 인정하고, 쟁점관리비 및 법률비용 OOO원은 필요경비 불인정하여 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정·고지한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 전소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 대한 관리비에 대해서는 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하며, 쟁점부동산 관리회사인 주식회사 OOO이 청구인에게 통지한 체납관리비 납부요청 및 관리서비스 중단예고 통지서(2011.2.15.)를 제출하였던바, 동 통지서에는 “쟁점부동산에 대하여 수원지방법원 안양지원 2009타경4470 임의경매를 통하여 13층 전체를 낙찰받은바, 그 일부인 다랑원(1302호)에 대하여 전 소유자인 주식회사OOO이 관리비를 납부하지 않은 채 장기간 공실로 되어 있으므로 체납된 관리비 합계금액 OOO원을 납부하여야 하며, 납부하지 않을 경우 부동산표시 건물의 관리서비스를 제한할 수 있음을 통지하여 드립니다.”라고 기재되어 있다.

(4) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 쟁점관리비를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 쟁점관리비는 쟁점부동산을 소유하였던 전소유자가 부담하여야 할 비용으로서 「소득세법」 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조에 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하므로 처분청이 쟁점관리비를 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.