토지와 건물가액을 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부(취소)

부동산매매계약서상 총 매매대금이 실지거래가액이고, 토지의 가액과 건물의 가액이 구분되어 있으며 건물의 가액이 달리 저평가되었다고 인정되지도 아니하므로 처분청이 부동산의 건물가액을 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

1. 원처분 개요청구인은 88.4.19 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO 대지 1,955㎡ 및 건물 4,717.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 95.5.15 OO부동산신탁주식회사와 쟁점부동산 처분신탁계약을 체결하였고, 95.7.5 위 OO부동산신탁주식회사는 주식회사OO고속건설과 아래와 같이 매매계약을 체결하였으며, 청구인은 95년 2기 부가가치세 예정신고시 계약금과 1, 2차중도금 3,050,000,000원 중 건물가액을 아래 건물 매매금액으로 계산한 513,263,000원으로 하여 신고하였다.(단위 : 원)

구 분

매 매 금 액

토 지

건 물

계

계약보증금(95.5.15)

1차 중도금( 〃 )

2차 중도금(95.8.5)

3차 중도금(95.10.5)

잔 금 (96.3.5)

540,616,000

1,247,576,000

748,545,000

831,717,000

1,663,434,000

109,384,000

252,424,000

151,455,000

168,283,000

336,565,980

650,000,000

1,500,000,000

900,000,000

1,000,000,000

2,000,000,000

계

5,031,888,020

1,018,111,980

6,050,000,000

처분청은 청구인이 신고한 건물과세표준액이 실지거래가액에 해당되지 아니하여 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아부가가치세법 제48조의 2제3항의 규정에 의거 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산하여 건물가액을 1,308,612,344원으로 계산하고 96.1.3 청구인에게 95년 제2기분 부가가치세 95,441,920원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 96.2.24 심사청구를 거쳐 96.6.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점부동산을 88.4.19 준공하여 임대에 공하여 오던 중 95.5.15 OO부동산신탁주식회사에 매매를 원인으로 양도하였는 바,첫째, 95.7.5 OO부동산신탁주식회사와 주식회사OO고속건설과의 계약당시의 계약서에 토지가액 및 건물가액이 구분되어 거래되었음이 확인되며,둘째, 청구인은 쟁점부동산에 대해 부동산임대업 사업자등록을 하고, 장부를 기장하여 왔으며 92년 귀속 장부상 건물가액이 1,047,139,533원으로 확인되고,셋째, 96.1.27 감정평가결과 건물가액 1,023,695,000원, 대지가액 5,026,305,000원 합계 6,050,000,000원임이 확인되고 있으므로 건물 및 토지에 OO 실지거래가액이 증빙에 의하여 명확하게 구분 확인됨에도 불구하고, 처분청이 건물가액과 토지가액의 구분이 불분명하다 하여 지방세 과세시가표준액으로 안분계산하여 이 건 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견매매계약 체결전에 계약당사자간에 토지와 건물가액을 합의한 사실이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하므로 매매계약서상 토지와 건물의 공급가액이 명백하게 구분된 경우로 볼 수 없고, 청구인이 94년 귀속 종합소득세 신고시 삼성세무서에 제출한 쟁점부동산에 OO 대차대조표를 확인한 바, 건물가액 1,007,348,000원, 토지 502,788,820원으로 확인되고 있고,또한 청구외 OO감정평가사무소(대표 : OOO)가 쟁점부동산을 감정평가한 내용을 보면, 건물가액을 별도로 산출하지 아니하고 단순히 토지 + 건물의 매매가액 6,050,000,000원에서 공시지가를 기준한 토지가액 5,026,305,000원을 차감하여 건물가액을 1,023,695,000원으로 산정한 것에 불과한 것으로 확인되고 있다.위 사실들을 종합하여 보면, 실지거래가액 중 구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우라고 볼 수 없고, 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 장부가액과 감정평가액의 순서로 적용하는 것이므로 이 건의 경우에는 토지와 건물의 장부가액이 있는 경우로서 그 가액에 비례하여 안분계산함이 타당하다고 할 것이나, 이는국세기본법 제79조제2항의 규정에 의한 불이익변경금지의 원칙에 위배되는 처분이므로 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점토지와 건물가액을 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법시행령 제48조의 2제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 88.4.19 쟁점부동산을 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 95.5.15 OO부동산신탁주식회사와 부동산처분신탁계약을 체결한 사실, 95.7.5 매도인 OO부동산신탁주식회사와 매수인 주식회사OO고속건설이 쟁점부동산을 매매대금 6,050,000,000원(토지가격 5,031,888,000원, 건물가격 1,018,111,980원)에 매매하기로 계약을 체결한 사실이 부동산처분신탁계약서 및 부동산매매계약서에 의하여 확인되고, 이 부분에 대하여는 다툼이 없다.

처분청은 쟁점부동산의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산하여 건물가액을 1,308,612,344원으로 보아 이 건 과세하였으나,쟁점부동산의 총 매매금액 6,050,000,000원이 실지거래가액임에 대하여는 다툼이 없고,당심에서 OO부동산신탁주식회사에 토지 및 건물가액의 구분결정 경위에 대하여 심리자료 제출을 요구한 바, 위 회사에서 “토지·건물가액의 구분은 매매부동산의 실질적 소유자인 OOO에 의거 가격구분이 제시되었으며, 이를 매수자인 주식회사OO고속건설에서 전부 수용하였기에 부동산매매계약서의 부동산 표시와 같이 토지·건물가격을 구분하여 매매계약을 체결하였다”고 회신하고 있으며,96.1.27 OO감정평가사무소에서 쟁점부동산을 감정평가한 내용을 보면, 토지 + 건물의 매매가격은 6,050,000,000원으로서 조사시점 현재 본 건의 시가수준과 유사하며 타당한 것으로 조사되고, 본 건은 토지를 수반치 않은 건물만의 평가로서 토지 + 건물의 매매가격에서 공시지가를 기준한 토지가격(5,026,305,000원)을 배제함으로써 건물가격을 1,023,695,000원으로 산정하였다고 하고 있고,쟁점부동산 매수자인 주식회사OO고속건설은 건물을 철거하고 그 자리에 주상복합건물을 신축중에 있어 매수자가 쟁점부동산의 건물이 취득목적이 아니었음을 알 수 있으며,청구인이 94년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 쟁점부동산에 OO 대차대조표에 건물 1,007,348,000원, 토지 502,788,820원임이 확인되고 있다.

사정이 위와 같다면 부동산매매계약서상 총 매매대금이 실지거래가액이고, 토지의 가액과 건물의 가액이 구분되어 있으며 건물의 가액이 달리 저평가되었다고 인정되지도 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 건물가액을 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.