환지예정 평수에 취득당시의 평당가액을 곱하여 산출한 처분의 당부(경정)

환지예정지 지정후 취득한 토지의 취득가액을 환지예정면적에 환지전의 개별공시지가 적용이 불합리하여 그 지가가 없는 것으로 보아 새로 평가해 적용함

1. 원처분 개요청구인은 1991.11.1 환지예정지로 지정된 제주도 제주시 OOO동 OOOO 대지 374.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1993.1.5 취득하여 1994.12.31 양도하였으나 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 이행하지 아니하였다.처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 것에 대하여 취득가액을 환지예정면적(374.8㎡)에 1992년 개별공시지가(162,000원/㎡)를 곱한 60,717,600원으로 계산하여 1997.4.4 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 81,659,230원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1997.5.23 이의신청, 1997.7.31 심사청구를 거쳐 1997.11.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장(청구

1) 청구인은 쟁점토지를 185,217,580원에 취득하여 175,056,580원에 양도하였으므로 실제 양도차익은 없고 양도차손이 있었을 뿐인데도 이건 양도소득세를 과세하는 것은 실질과세원칙을 위배한 처분이므로 취소되어야 한다.(청구

2) 처분청은 쟁점토지의 취득가액 계산시 환지예정면적(374.8㎡)에 환지전 토지(1,468㎡)의 1992년 개별공시지가를 곱하여 계산하였는 바, 청구인이 취득한 토지는 환지예정지인 OO지구 OOOOOOO지구 대지 374.8㎡인데도 환지 이전의 과수원인 OOO동 OOOOO 1,468㎡의 공시지가를 적용한 처분은 부당하므로 시정되어야 한다.

나. 국세청장 의견(청구

1) 청구인이 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 양도소득세 결정일 이내에 신고한 사실이 없는 이건의 경우 처분청이 관련법령에 따라 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.(청구

2) 이건 심판청구시 제기

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(청구

1) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(청구

2) 환지예정지 지정후 취득한 토지의 취득가액을소득세법시행규칙 제16조제1항 제2호의 규정에 의하여 환지예정 평수에 취득당시의 평당가액을 곱하여 산출한 처분의 당부

나. 관련법령

이건과 같이 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 되어 있는소득세법시행령 제166조는 동조 제4항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙을 갖추어 실지거래가액을 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있도록 하고, 동조 제5항 제2에서는 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.한편 쟁점토지 양도당시 적용하던소득세법 시행규칙 제16조제1항 제2호에 “실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도한 경우 그 양도차익은 환지예정(교부)평수 × 양도시의 평당가액 - (환지예정평수 × 취득시의 평당가액 ＋ 기타의 필요경비)”에 의하도록 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단(청구 1)에 대하여 살펴본다.위 관련법령에 의하면 토지 건물의 양도차익은 기준시가로 산정함이 원칙이고 예외적으로 실지거래가액으로 양도차익을 결정받기 위하여는 과세표준 및 세액을 결정할 때까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하여야 하나 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세 과세표준 확정신고를 법정신고기한내에 하지 아니하였을 뿐만 아니라 처분청이 양도소득세과세표준 및 세액을 결정할 때까지 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하지 아니하였으며 이러한 사실에는 다툼이 없다.그렇다면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매가액이 실지거래가액인지의 여부에 불구하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다고 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.(국심 96구3137, 1997.1.13 같은 뜻임)(청구 2)에 대하여 살펴본다.

1) 청구인이 제시한 쟁점토지의 개별공시지가 확인서 등에 나타난 동 토지 지번 및 공시지가는 아래와 같다.

연도

토지지번

면적(㎡)

개별공시지가

(천원/㎡)

총토지가액

(천원)

비고

91

92

93

94

95

OOO

OOO

OOOOOOOOOO

OOOOOOOOOO

OOOO

1,468

1,468

374.8

374.8

374.8

100

162

500

470

333

146,800

237,816

187,400

176,156

124,808

종전토지

환지예정지

환지확정지

2) 이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 계산하면서 취득당시의 환지예정지 면적(374.8㎡)에 환지 이전의 종전토지에 대한 1992년 공시지가인 162,000원/㎡을 곱하여 60,717,600원으로 계산하였음이 이건 양도소득세 결정결의서 등에서 확인되고 있다.

3) 처분청의 쟁점토지 취득가액 계산방법에 대하여 청구인은 개별공시지가를 잘못 적용하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면첫째, 청구인이 쟁점토지를 1993.1.5 취득할 당시 개별공시지가는 환지전면적(1,468㎡)을 기준으로 하였음에도 취득일이 환지예정지 지정일(1991.11.1)이후임을 이유로 환지예정 면적(374.8㎡)에 1992년 공시지가를 곱한 것은 취득가액이 과소 계상되는 문제가 있을 수 있다.둘째, 토지구획정리사업 등으로 인하여 형질이 변경된 토지는 지번·면적·특성 등이 바뀌게 되므로 형질변경전 토지와는 다른 토지라고 보아야 하므로 개별공시지가도 새로 지정하여 그 공시지가에 의하여 취득가액을 계산하여야 하나 쟁점토지는 청구인이 취득할 당시 환지예정지에 대한 개별공시지가가 고시된 바 없다.셋째, 국세청도 1997.2월 “개별공시지가가 없는 토지에 대한 평가지침”을 마련하면서 그 유형에 “환지 및 택지개발 등에 의하여 연도중에 토지의 형질이 변경된 경우(구 토지의 개별공시지가가 활용이 불합리한 토지)”를 포함한 바 있다.위와 같은 사실을 종합하여 보면 청구인의 쟁점토지 취득시 동 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아야하므로 취득가액 계산시소득세법 시행령 제115조제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 납세지 관할 세무서장이 평가한 개별공시지가에 의하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단된다(국심 97부300, 1997.9.12자 같은 뜻임).

따라서 이건 심판청구는국세기본법 제81조및같은법 제65조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.