인근의 매매실례가액을 시가로 보아 이에 의하여 부동산을 평가한 것이 정당한지의 여부(경정)

처분청이 인근의 매매가액을 부동산의 시가로 본 것은 매매가액에 의한 시가에 관한 법리를 오해한 것이고 또한 달리 부동산의 시가로 볼 만한 자료도 없으므로 부동산의 평가는 기준시가 즉 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세법에 의한 과세시가 표준액에 의하여 평가하여야 할 것으로 판단됨

1. 처분개요

청구외 OOO은 93.12월 인천광역시 연수구 OO동 OOOOOO소재에 다세대주택 2동, 7세대(이하 “OO빌라”라 한다)를 신축하였고, 청구인은 그 중 OOOO OO OOOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 94.12.22 청구외 OOO으로부터 증여 받았다.처분청은 청구외 OOO이 같은 시기에 같은 규모로 신축하여 분양한 OOOO OOOOOO 및 OO OOOO의 실제 매매가액이 각각 124백만원과 126백만원임을 조사 확인하고 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점부동산을 124백만원으로 평가한 후, 96.4.3청구인에게 94년분 증여세 26,590,840원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.5.30 심판청구를 거쳐 96.8.23 심판청구 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장처분청은 OOOO OO OOOO와 OO OOOO의 실제매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 그와 같은 금액으로 쟁점부동산을 평가하였으나, OOOO OO OOOO와 OO OO의 매매가액은 각각 87백만원에, 71백만원임에 비추어 보아도 쟁점부동산의 시가산정이 어려운 경우에 해당하므로 기준시가에 의하여 쟁점부동산을 평가하여야 한다.

나. 국세청장 의견쟁점부동산은 동일 지번상의 다세대주택 중의 1세대로서 처분청은 증여시점에 청구외 OOO이 매매한 가액을 조사한 후 이에 의하여 평가하였는 바, 이는 불특정 다수인간에 자유로이 거래되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 즉 시가에 해당하므로 처분청이 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 평가한 후 이건 부과처분한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

인근의 매매실례가액을 시가로 보아 이에 의하여 쟁점부동산을 평가한 것이 정당한지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령상속세법 제34조의 7및같은법시행령 제42조제1항의 규정과같은법 제9조제1항 및같은법시행령 제5조제1항, 제2항의 규정을 종합하여 보면, 재산의 평가는 평가기준일의 시가에 의하되 시가의 산정이 어려운 때에는 보충적인 평가방법 즉, 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세 과세시가표준액에 의하여 평가하도록 하고 있다.

다. 사실 및 적용판단처분청은 쟁점부동산을 평가함에 있어서 OO빌라 7세대중 3세대(OO OOOO, OO OOOO, OOOOOO)의 매매가액을 조사한 결과 OOOO OO OOOO와 OO OOO호의 매매가액이 각각 124백만원과 126백만원임을 확인하고 124백만원을 쟁점부동산의 시가로 보아 이건 부과처분한 사실이 처분청의 결정결의서와 조사서에 의하여 확인되고 있다.그러나, 부동산은 개별성이 매우 강하므로 그 매매가액을 시가로 보기 위하여는 당해 재산의 거래가액이 있어야 할 것인 바,부동산의 가격은 개별성이 매우 강하다는 사실은 처분청이 조사한 바에 의하더라도 OOOO OO OOOO, OO OOOO, OO OOOO의 매매가액이 각각124백만원, 126백만원, 87백만원으로 서로 다르다는 것을 보더라도 쉽게 알 수 있다.

따라서, 처분청이 인근의 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 본 것은 매매가액에 의한 시가에 관한 법리를 오해한 것이고 또한 달리 쟁점부동산의 시가로 볼 만한 자료도 없으므로 쟁점부동산의 평가는 기준시가 즉 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세법에 의한 과세시가 표준액에 의하여 평가하여야 할 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.