토지양도시 중개비는 필요경비로 인정되는지 여부(기각)

실지지급 확인안된 소개비는 필요경비 불산입함

1. 사실 청구인은 경상북도 구미시 OOO동 OOOOO에 거주하는 사람으로서, 위 같은 시 OO동 OOOOO 임야 14,054평방미터(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 89.6 취득하여 그 취득등기를 하지 아니하고 같은 달 청구외 OOO 외 3인에게 양도하고, 위 같은 시 OO동 OOOOO 전 1,984평방미터(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 청구외 OOO과 함께 89.4.24 취득하여 90.5.8 청구외 OOO등에게 양도한 데 대하여, 처분청이 쟁점1토지에 대하여는 미등기, 단기양도거래에 해당한다하여 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여, 쟁점2토지에 대하여는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목(허위계약서 작성등)에 해당하는 거래로 보되 청구인의 지분을 1/2로 하고 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 과세표준 및 세액을 정한 후 90.9.1 양도소득세 99,096,110원 및 동 방위세 19,819,220원을 부과하자, 이에 불복하여 90.10.30 심사청구를 거쳐 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점1토지의 양도시 소개인에게 소개비 20,000,000원을 지출한 바 있는 바 이를 쟁점1토지의 필요경비로서 인정하여 양도가액에서 공제하여야 하고, 쟁점2토지는 그 양도계약후 관할관청인 구미시청에 토지거래허가를 신청하였으나 토지거래허가가 나지 않자 매수인이 동 계약의 해약을 요구하여 이에 따라 부득이 그 계약을 해제하고 대금을 반환한 바 있는데도 처분청이 이를 양도로 보아 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점1토지의 양도시 소개인에게 지급한 바 있는 소개비 20,000,000원을 그 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제할 것을 요구하며, 쟁점2토지는 매매계약후 계약해제한 것으로서 실제로는 양도한 바 없는데도 이를 양도로 보고 양도소득세를 부과한 당초 처분은 부당하다고 주장하고 있는 바, 먼저, 쟁점1토지에 대한 주장을 살펴보면 쟁점1토지의 양도시 소개비로 지출하였다고 주장하는 20,000,000원은 실제 지급되었음을 확인할 수 있는 구체적 증빙인 금융자료등의 제시가 없어 이를 확인할 수 없으므로 이 부분에 관한 청구인의 주장은 신빙성이 없어 이를 인정할 수 없다고 판단되고, 다음으로, 쟁점2토지에 대한 주장을 살펴보면 쟁점2토지의 매매계약서에 의하여 쟁점2토지가 90.5.8 청구인으로부터 청구외 OOO 외1인에게 양도하였음이 확인되고 있으며, 동 양도사실은 양수인들이 매수금액이 90,000,000원임을 밝히면서 구체적으로 매수사실을 확인한 90.7.24 자 확인서에 의하여 확인되므로, 쟁점2토지는 당초 매매계약에 의하여 양도되었다고 할 것인데 청구인은 해약에 대한 구체적인 입증이 없이 위 매매계약이 해제되었다는 주장을 하고 있어 그 주장은 받아들일 수 없는 반면, 처분청이 쟁점토지가 토지거래 신고지역내에 위치하여 ‘국토이용관리법’에 따른 토지거래 신고를 하여야 함에도 이를 이행치 않은 양도거래이므로 처분청이 관계법령을 위반한 거래로 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 과세한 이 건 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은, 가. 쟁점1토지에 대한 청구인 주장의 양도소개비 20,000,000원을 필요경비로 인정하여 그 양도가액에서 공제할 것인지 여부 및 나. 쟁점2토지가 양도계약후 계약이 해제된 것으로 보아 양도되지 아니한 것으로 확인되는지 여부에 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

쟁점 가에 대하여 본다. 관련법령인 소득세법 제45조 제1항 제4호 및 동 법시행령 제94조 제4항에 의하면 토지등의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비는 양도차익계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 규정하고 있어 청구인이 그 주장과 같이 쟁점2토지에 대한 양도소개비 20,000,000원을 실제로 지출하였다면 이는 쟁점1토지의 양도가액에서 공제하여야 할 것인 바, 청구주장의 양도소개비 20,000,000원이 실제로 지출된 것인지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점1토지의 양도시 소개인 OOO에게 소개비 20,000,000원을 지급하였다는 주장만 할 뿐 그 입증을 위한 직접적이고도 명확한 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있어 이를 신빙성 있는 주장으로 인정할 수 없으므로 이 부분에 관한 주장은 이유있다고 할 수 없다. 쟁점 나에 대하여 본다. 관련법령인 소득세법 제1조 제1항 제1호, 제4조 제1항 및 제3항에 의하면 국내에 주소등을 둔 개인은 그 소유의 자산양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 지며, 이 경우 양도라함은 자산에 대한 등기등에 관계없이 매도등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있어 청구인의 주장과 같이 쟁점2토지에 대하여 청구외 OOO등에게 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 바 있더라도 그후 동 계약이 해제된 바 있다면 이는 확정적으로 유상양도되었다고 볼 수 없어 그에 대하여는 확정적인 유상양도의 존재를 전제로 하는 양도소득세를 부과할 수 없다고 할 것인 바, 과연 청구인의 주장과 같이 쟁점2토지의 OOO 지분에 관하여 체결된 바 있는 90.4.9 자 청구인과 OOO등 사이의 매매계약이 해제된 것으로 확인되는지 여부에 관하여 살펴본다.

청구인은 그 주장의 입증을 위하여 청구인과 OOO등 사이에 체결된 90.4.9 자 쟁점토지의 OOO 지분 매매계약을 해제하되 당일 매도인인 청구인이 매수인인 OOO등에게 10,000,000원을 지급하고 나머지 잔금 80,000,000원에 대하여는 그에 대한 이자를 붙여 90.11.20까지 반환한다는 내용의 90.6.5 자 합의서 사본과 청구인이 90.11.7 쟁점2토지중 청구인 지분의 해약금의 원리금으로서 87,000,000원을 수령한 바 있다는 내용의 90.11.17 자 영수증 사본 1매를 제시하고 있으나, 첫째, 위 합의서 및 영수증의 진정성을 객관적으로 확인할 수 있는 관련 금융자료의 제시가 없는 점, 둘째, 위 양도계약 해제 주장일(90.6.5) 이후인 90.7.26 처분청의 조사시 작성된 청구인에 대한 전말서에서 위 쟁점2토지에 대한 양도계약에 관하여 진술·날인·확인하면서도 위 양도계약 해제에 대한 언급이 전혀 없는 점, 셋째, 위 쟁점토지 지분의 양도계약이 구미시청으로부터의 토지거래불허가로 인하여 해제된 것이라고 주장하면서 관련 토지거래허가신청서 및 토지거래불허가공문등의 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점, 넷째, 청구인은 쟁점토지의 청구인 지분에 관하여 90.5.29 양수인인 OOO등에게 근저당권을 설정하였다가 이 건 과세일자인 90.11.21에야 이를 말소한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되는점등을 종합하면, 위 합의서 및 영수증의 기재대로 쟁점토지의 청구인 지분 양도계약이 90.6.5 자 해제되었다고 단정하기 어렵고 달리 이를 인정할 객관적인 증빙자료가 없으므로, 청구인의 위 양도계약 해제주장도 신빙성있는 주장으로 보이지 아니하므로, 이를 받아들일 수 없다고 하겠다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.