확정신고한 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지의 여부(기각)

아파트의 확인된 매매가액과 비교하여 볼 때 지나치게 낮고매매계약서에 융자금에 관한 특약사항이 없으므로 양도가액을 실지양도가액으로 보는 것은 타당하지 않음

1. 원처분 개요청구인은 전북 군산시 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOO 건물 48.6㎡ 대지권 74.02㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.6.20 OOOO공사로부터 취득하여 91.3.19 청구외 OOO에게 양도하고 법정기한 까지 자산양도차익에 대한 예정신고를 불이행하였다.처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도차익의 예정신고 납부를 불이행 함에 따라 기준시가를 적용하여소득세법 제99조의 규정에 의거 92.2.2 양도소득세 2,578,540원을 예정결정고지하였다.청구인은 이에 불복, 전심절차를 거쳐 92.8.29 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인은 쟁점부동산을 89.6.20 OOOO공사로부터 12,600,000원 취득하여 91.3.19 청구외 OOO에게 14,500,000원에 양도하였음으로 실지거래가액으로 실지조사결정하여 달라는 주장이다.

나. 국세청장은소득세법 제95조의 규정에 의거 자산양도차익 예정신고납부를 이행하지 아니하였으므로같은법 제99조의 규정에 의거 기준시가를 적용하여 예정결정한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 다툼은 양도자산에 대하여 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니하여 처분청이 기준시가를 적용하여 양도소득세를 예정결정한 후 청구인이 확정신고 기한전에 실지거래가액으로 확정신고한 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지의 여부와 실지거래가액의 인정여부를 가리는데 있다.

나. 먼저 이 건과 관련한 법령을 살펴본다.

(1)소득세법 제95조제1항에「제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다」라고 규정되어 있고(2)동법 제99조에는 자산양도차익의 결정에 관하여동법 제94조를 준용하도록 규정하고 있으며,동법 제94조제1항에서는 예정신고 자진납부를 하지 아니한 때에는 정부에서 즉시 그 세액을 결정하도록 규정하고 있다.

(3)동법 시행규칙 제82조의2제4항에 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하여 이에 대한 결정통지를 받은 후 확정신고 기한전에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하는 경우에는 실지거래가액으로 결정할 수 있도록 규정하고 있다.

다. 이 건 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 89.6.20 OOOO공사로부터 취득하여 보유하다가 91.3.19 서울 도봉구 OO동 OOOOOOOO에 거주하는 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있으며, 쟁점부동산의 자산양도차익 예정신고 기한인 91.4.30까지 동 신고납부를 이행하지 아니한 사실에 대하여 다툼이 없다.

(2) 처분청에서는 92.2.16 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지하였다.

(3) 청구인은 실지거래가액을 인정하여 실지조사결정하여 달라고 주장하면서, 92.5.29 양도소득세 과세표준 확정신고 및 자진납부를 이행하였다.

(4) 쟁점주택은 청구인이 1989.6.20 OOOO공사로부터 12,600,000원에 분양받은 것으로 취득가액에 대하여서는 서로 다툼이 없다.

(5) 청구인은 쟁점주택을 91.3.19 청구외 OOO에게 14,500,000원(계약일 91.3.2, 계약금 3,000,000원)에 양도하였다고 하면서 검인계약서를 제시하고 있다.

(6) 처분청이 92.10.19 조사확인한 바에 의하면, 쟁점주택의 취득자 OOO이 취득과 동시에 청구외 OOO에게 11,500,000원에 전세를 준 사실이 있다.

(7) 쟁점주택에는 청구인을 채무자로, OOOO은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 7,200,000원에 91.2.27 근저당권이 설정되어 있다.

(8) 처분청이 조사한 인근아파트의 매매실례를 보면, 91.10.12 계약한 같은동 302호의 아파트가 융자금 5,467,820원을 포함하여 총액 25,500,000원에 매매된 사실이 있다.

라. 위 관련법령과 사실관계를 모두어 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도한후, 법정기한까지 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니함으로 처분청이 전시법 규정에 의하여 소득세 확정신고 기한전에 기준시가에 의거 이 건 양도소득세 예정결정을 한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

(2) 그러나 청구인이 소득세 확정신고 기한내에 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부를 이행하였으므로 이는소득세법시행규칙 제82조의2제4항의 규정에 의거 양도소득세를 실지거래가액으로 결정하는 경우에 해당되므로 이 경우 청구인이 확정신고시 제출한 서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부가 검토되어야 하는 바(가) 쟁점주택의 취득가액은 OOOO공사로부터 직접 분양받은 것이기 때문에 청구인이 주장하는 12,600,000원이 실지거래가액으로 확인되지만(나) 양도가액이 14,500,000원이란 주장은 이 가액이 쟁점주택의 취득자인 청구외 OOO이 취득과 동시에 전세를 준 전세금 11,500,000원과 당해주택에 대한 OOOO은행 융자금(채권최고액 7,200,000원)의 합계액에도 미달하는 점, 쟁점주택과 같은동의 바로 옆 아파트의 확인된 매매가액(25,500,000원:91.10.12)과 비교하여 볼 때 지나치게 낮은 점, 또한 청구인이 제시한 매매계약서에 OOOO은행 융자금에 관한 특약사항이 없는 점등을 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액을 실지양도가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

마. 따라서 이 건 양도소득금액은소득세법시행령 제170조에서 규정한 양도가액이 불분명한 경우에 해당되므로 기준시가에 의거 결정되어야 하며 이 경우 기준시가로 예정결정한 당초처분에 변동이 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.