양도차익 산정시 취득가액의 적정여부(기각)

토지의 취득과 관련하여 청구인이 전소유자에 대한 상거래채권과 상계처리 하였다고 주장하는 금액 3억7,000만원을 취득가액에 포함할 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1998.6.10. OOO으로부터 OOOOO OOO OOO OOO OOOOOO 잡종지 5,490㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를취득하여 2008.8.28. OOO외 1인에게 양도하고, 2008.10.8. 양도소득 과세표준 예정신고를 하면서, 쟁점토지는 비사업용 토지로서 양도가액은 6억8,060만원, 취득가액은 5억8,100만원, 필요경비는 82만원으로 하여 9,877만원의 양도차익이 발생한 것으로 신고하고,양도소득세 51,988,420원을 납부하였다.

나. 처분청은 2009년 6월 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하고, 쟁점토지의 취득가액을 2억1,000만원으로 확인하여 2009.8.19. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 315,713,570원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.9. 처분청에 이의신청을 하였고, 이의신청에 대한 결정 및 이에 따른 재조사 과정에서 쟁점토지 중 일부가 사업용 토지에 해당된다는 청구주장이 받아들여져 2009.12.30. 청구인에게 고지된 세액 중 128,218,990원이 감액되었으나, 쟁점토지의 취득가액이 5억8,100만원이라는 청구주장은 받아들여지지 아니하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1998년 6월 OOOOO OO공장에 식자재를 납품하던 OOO의 남편 OOO에게 건어물을 공급하기 위하여 지급한 물품보증금 1억원 및 건어물에 대한 외상대금 2억7,000만원을 회수하기 위한 방편으로 쟁점토지를 취득하게 되었고, 이 당시 작성된 부동산매매계약서상에 기재된 매매가액 5억8,100만원은 전소유자인 OOO에 의하여 확인된 가액이며, 동 거래 또한 10년 전의 사항이어서 대부분의 증빙이 분실되었으나, 청구인은 OOO으로부터 쟁점토지를 5억8,100만원에 취득하면서 OOO의 남편에게 기지급한 물품보증금 1억원과 건어물 외상대금 2억7,000만원을 상계처리하고 나머지 2억1,100만원은 현금으로 지급하였음이 명백함에도 불구하고 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 2억1,000만원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 상거래채권 중 1억원의 물품보증금은 쟁점토지의 전소유자인 OOO의 남편 OOO에게 빌려주었다고 주장하지만 이를 입증할 수 있는 대여금과 관련한 계약서 등 지급증빙을 제시하지 못하고 있고, 상거래채권 중 2억7,000만원은 청구인의 남편 OOO(OOOO OO)이 쟁점토지의 전소유자인 OOO의 남편 OOO(OOOO)에게 건어물을 납품하고 회수하지 못한 외상매출금이라고 주장하지만 OOOOO OOOO에 매출한 내역을 확인할 수 없고, 비록 매출을 하였다고 하더라도 외상매출금 내역 등 대금의 수수여부를 확인할 수 없을 뿐만 아니라 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점토지의 취득가액이 5억8,100만원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지의 취득과 관련하여 청구인이 전소유자에 대한 상거래채권과 상계처리하였다고 주장하는 금액 3억7,000만원을 취득가액에 포함할 수 있는지 여부나. 관련법률

(1) 소득세법(2008.12.26. 제9270호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 2009년 6월 경 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시하고 작성한 보고서에 의하면, 청구인은 1998.4.9. 현금 2억1,000만원을 지급하고, 차액 3억7,000만원은 쟁점토지의 전소유자 OOO의 배우자 OOO에게 사업상 지급하였던 물품납품에 대한 보증금 1억원과 물품대 미수금 2억7,000만원을 상계하는 조건으로 쟁점토지를 취득하였다고 주장하나, 청구인이 양도소득세를 신고하면서 제출한 부동산매매계약서 및 검인계약서에 건어물 납품을 위하여 지급한 보증금 및 납품한 건어물에 대한 외상대금을 승계한다는 내용이 없고, 청구인이 영위한 OOOO(OOOOOOOOOOOO)와 OOO의 남편 OOO이 영위한 OOOO 사이에 발행된 계산서가 없을 뿐만 아니라 종합소득세를 신고한 사실도 없으며 처분청이 2009년 1월경 OOO과 통화한 결과, OOO은 쟁점토지를 물품보증금 및 물품미수금을 승계하는 조건없이 2억원 정도에 양도하였다고 확인하였으며, 또한 쟁점토지의 양도시점 대비 취득시점의 개별공시지가 상승률은 397%(쟁점토지의 취득시 및 양도시 개별공시지가는 각각 5,010원 및 19,900원)이나 청구인이 신고한 쟁점토지의 지가상승률은 117%로 현저한 차이를 보였는 바, 쟁점토지 소재지 인근 부동산중개업소인 OOOOO(OO OOO) O OOOOO(OOOOOOOOOOOO)을 방문하여 문의한 결과, 이들은 쟁점토지의 1998년 당시 시세를 정확히 알 수는 없으나 2004년 가파른 상승을 하였고, 공시지가와 실거래가는 지금도 격차가 있지만, 공시지가 상승률 만큼의 실거래가도 상승하였음을 구두로 확인하였으므로 쟁점토지의 취득가액은 실지 지급사실이 확인된 2억1,000만원으로 결정하였다고 기재되어 있다.

(2) 청구인은 OOO으로부터 쟁점토지를 5억8,100만원에 취득하면서 OOO의 남편 OOO에게 기지급한 물품보증금 1억원과 외상매출금 2억7,000만원 합계 3억7,000만원을 상계처리하였다고 주장하면서 그 증빙으로 원시거래장, OOO의 사실확인서, 쟁점토지 매매계약서 및 OOO의 거래사실확인서 등을 제출하였는 바, 그 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 전소유자인 OOO의 남편이 운영하는 OOOO에 건어물을 납품하였다는 증빙으로 제출한 원시거래장에 의하면, 청구인은 아래 <표1>에 나타난 바와 같이 1993년 8월부터 1997년 12월까지 OOOO에 4억4,789만원상당의 건어물을 납품하고, 납품대금 중 2억7,600만원은 수금하였으나 나머지 1억7,189만원은 회수하지 못한 것으로 기재되어 있다.〈표1〉청구인의 OOOO에 대한 건어물 납품내역(OO O OO)(나) 법무사 OOO가 1998.5.1. 쟁점토지의 검인계약서를 작성할 당시 OOO법무사사무소에 근무하였던 직원 OOO의 2010.4.9.자 사실확인서에 의하면, 쟁점토지의 양도자 OOO의 대리인은 남편 OOO이고, 매수자 청구인의 대리인은 남편 OOO이었으며, 당초 이들은 물품보증금 1억원, 외상매출금 2억7,000만원 및 얼마의 현금을 지급하는 조건으로 쟁점토지를 매매하기로 합의하였으나 OOOO OOO을 만날 때 마다 추가로 돈을 요구하여 사무소에서 몸싸움까지 벌였으며, 당시 합의서를 본인이 보관하다가 약정에 따라 등기이전서류를 교환하면서 폐기하였으며, 그 당시 OOOO OOO에게 쟁점토지의 매매대금으로 얼마의 현금을 지급하였는지에 대하여는 기억이 없으나 물품보증금과 외상매출잔액은 합의서에 기재되어 있었기 때문에 기억이 난다는 취지의 확인내용이 기재되어 있다.

(다) 청구인이 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서에 첨부된 쟁점토지의 매매계약서 및 쟁점토지의 전소유자인 OOO의 거래사실확인서에 의하면, 청구인은 1998.5.1. OOO으로부터 쟁점토지를 5억8,100만원에 매수하기로 계약하면서 계약당일 계약금 8,100만원, 1998.5.30. 잔금 5억원을 지급하기로 하는 내용을 약정하였고, OOO도 동 기재내용이 틀림없다는 취지의 내용을 확인하였으며, 특약사항에서 쟁점토지의 매매대금 5억8,100만원 중 2억1,100만원은 현금으로 지급하였고, 나머지 대금은 물품납품 보증금 1억원 및 외상대금 2억7,000만원으로 상계처리하였다고 기재되어 있다.

(3) 청구인 및 OOO의 남편(OOO)의 사업자 현황에 의하면, OOO은 1987.12.1.부터 1998.6.30.까지 OOOOOO라는 상호로 식용유 도매업을 영위하였고, 1993.5.25.부터 1997.1.1.까지 OOOOOOOOO이라는 상호로 식육소매업을 영위하였으며, 청구인은 1982.2.1.부터 1995.12.31.까지 OOOOOO를 운영한 사실은 확인되나 1991년 이후 종합소득세를 신고한 내역이 없고 OOOO에 계산서나 세금계산서를 발행한 내역은 확인되지 아니한다.

(4) 이상과 같은 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 5억8,100만원에 취득하면서 쟁점토지의 전소유자인 OOO의 남편 OOO에게 기지급한 물품보증금 1억원과 건어물 외상대금 2억7,000만원으로 상계처리하였다는 주장이나, 청구인이 OOO의 남편 OOO에 대하여 위 물품보증금 1억원과 건어물 외상대금 2억7,000만원이 있었다는 사실을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙이 없을 뿐만 아니라 청구인이 제출한 원시거래장에는 청구인의 OOO에 대한 외상채권이 1억7,189만원으로 기재되어 있는 반면, 처분청의 조사자료에 의하면 OOO은 쟁점토지를 2억원 정도에 양도한 것으로 전화상으로 확인하였다고 기재된 점, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 대비 양도가액의 비율은 117%인데 반하여, 쟁점토지의 취득당시 기준시가 대비 양도당시 기준시가의 비율은 397%로 산정되는 바, 이는 쟁점토지의 신고가액 상승률 대비 공시지가 상승률이 약 3.4배의 현격한 차이가 발생하는 점, 또한, 그 동안 청구인이 위 물품보증금과 외상채권과 관련하여 OOO을 상대로 어떠한 법적조치를 취하지 아니한 점 등을 감안할 때, 청구주장을 사실로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.