부동산 양도를 자산의 양도로 볼 수 있는지 여부(기각)

부동산의 신축 즉시 이를 판매한 행위는 당연히 사업목적이 있는 것이므로 처분청이 청구인의 부동산 신축양도를 부동산매매업으로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 구로구 OOO동 OOOOO OOO(95.3.1 서울특별시 금천구 OO동 OOOOOO으로 행정구역 변경) 대지 333.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 근린생활시설 및 여관 694.55㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)등 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 92.7.1 청구외 OOO에게 양도한 바 있다.처분청은 청구인이 쟁점부동산 매매계약후 계약금을 수령하고 소유권을 이전하여 준 바 이는 잔금청산이전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당되므로 이를 쟁점부동산 양도로 보아 95.4.16 청구인에게 92 귀속 양도소득세 174,117,020원을 부과처분하였으며 95.12.28 동 부과처분은 120,383,120원으로 경정·결정된 바 있다.청구인은 이에 불복하여 95.5.30 심사청구를 거쳐 95.9.14 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장당초 매매계약은 매수자 OOO의 사기에 의한 것이 확인되어 매매원인 무효의 소송을 제기하여 94.6.14 서울고등법원에서 승소판결을 받았으므로 당초의 거래가 위법행위에 의한 매매원인무효이기 때문에 당연히 양도가 아니며, 양도로 본다 하더라도 승소 판결일인 94.6.14을 양도일로 보아야 하며 판결에 근거하여 양도소득신고서를 적법하게 제출하였고(95.2.22), 이 건과 관련하여 양도차손이 발생하였으므로 동 부과처분을 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견대금을 청산하기전 소유권이전 등기를 한 경우에는 그 등기접수일을 양도시기로 보아야 하므로 쟁점부동산이 청구인으로부터 양수자인 OOO에게 소유권이전 등기된 후 92.7.1을 쟁점부동산의 양도시기로 봄이 타당하며소득세법 제95조(자산양도차익 예정신고) 및동법 제100조(확정신고)에 의한 신고가 없었고 93.2.15 접수한 양도소득세 시정요구서 및 95.2.22 접수된 고지전 양도소득세 해명자료 제출을 자산양도차익예정 또는 확정신고로 볼 수 없으며법원의 소송중에 나타난 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액으로 계산하여 손해를 보았다고 하나 자산양도차익예정, 확정신고 없는 경우 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

첫째, 이 건 쟁점부동산 양도를 자산의 양도로 볼 수 있는지 여부와둘째, 쟁점부동산의 양도시기 및 양도소득금액 계산의 당부를 가리는데 있다.

나. 쟁점1에 대하여

(1) 관련법령소득세법 제4조제1항 제3호에서 “자산의 양도로 발생하는 소득을 양도소득으로 한다”고 규정하면서, 제3항에서 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다」고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단청구인은 82.8.10 청구외 OOO와 함께 쟁점토지를 공유로 취득하였고 89.6.2 쟁점건물을 취득(청구인지분 3/7, 청구외 OOO 지분 4/7)한 바 있다. 청구외 OOO는 92.7.1자로 쟁점부동산을 OOO 명의로 소유권 이전등기를 하고 동 일자로 청구외 OOO외 2인이 쟁점부동산에 대하여 OOO를 채무자로 하여 근저당권을 설정하였고 93.5.18 쟁점부동산은 청구외 OOO에게 법원경락으로 소유권이전되었음이 등기부등본에 나타나고 있다.92.7.1 청구외 OOO는 OOO 소유의 부동산 전라북도 임실군 삼계면 OO리 OOOO 43,680평, 전라북도 순창군 팔석면 OO리 OOOOOO 34,800평과 청구인 소유의 쟁점부동산을 교환하기로 계약하였으나 이행되지 아니하였고, 청구인은 계약일 현재 현금이 30,000,000원을 수령하였고 270,000,000원을 당좌수표로 교부받았으나 그 후 70,000,000원이 결재되었고 나머지는 모두 지급거절되었다. 서울고법 제11민사부 판결(93나17760, 94.6.14) 이유에서 “피고(OOO)는 특단의 사정이 없는 한 원고(청구인 OOO, 청구외 OOO)에게 교환계약 해제로 인한 원상회복으로서 이 사건 부동산에 관하여 마쳐진 피고명의의 위 소유권 이전등기를 말소할 의무가 있으나 근저당권에 기한 경매절차에서 이 사건 부동산의 소외인에게 경락됨으로써 피고의 이 사건 부동산에 관한 소유권 이전등기는 말소하여 환원할 수 없게 되어 원물반환이 불가능하므로 가격반환을 하라”고 하고 있다.

청구인은 당초 매매계약은 OOO의 사기에 의한 것임이 확인되어 94.6.14 서울고등법원에서 가격반환판결을 받은 바 있으므로 이 건 거래가 양도가 아니라고 주장하나청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 현금 30,000,000원, 당좌수표결재 70,000,000원등 금 100,000,000원을 수령한 바 있고 쟁점부동산의 등기상 소유권은 청구인으로부터 청구외 OOO에게 이전경료되었고 청구인의 매수자에 대한 매수채권이 소멸된 것도 아니고 또 매수자가 파산선고를 받은 것도 아닌한 매수자에 대한 청구인의 채권이 여전히 존속하고 있어 쟁점부동산에 대한 교환계약내용대로 계약이 이행될 여지가 전혀 없다고 보기도 어려운 면이 있어 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 보여진다.

다. 쟁점2에 대하여

(1) 관련법령소득세법 제27조및같은법시행령 제53조제1항 제2호에서 “대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 당해자산의 양도 또는 취득시기로 한다”고 규정하면서,같은법 제23조제4항에서 “양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가를 원칙으로 한다”고 규정하고소득세법시행령 제170조제1항 본문의 규정에 의하면 “…양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가로 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 되어 있고같은법시행령 제170조제4항 제3호에서 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단청구인은 쟁점부동산 소유권이전등기 말소등에 관한 승소판결은 판결을 받은 날인 94.6.14을 쟁점부동산의 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있으나 쟁점부동산의 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 등기접수일을 양도시기로 보고 있으므로 쟁점부동산이 매수자인 청구외 OOO에게 소유권이전등기된 92.7.1을 양도시기로 봄이 옳다고 보여지므로처분청이소득세법 제95조에 의한 자산양도차익 예정신고나같은법 제100조에 의한 양도소득세 확정신고기한 경과후 95.2.22 제출한 양도소득세 신고는 적법한 양도소득세 신고로 볼 수 없다고 보아 기준시가로 과세한 처분은 적법하다고 보여진다.

라. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 대하여 주문과 같이 결정한다.