쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 처분의 당부 (기각)

청구인인과 공정과세심의위원회의 양도가액은 현저한 차이를 보이고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당함.

1. 처분개요

청구인은 OO광역시 남구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 169㎡를 88.9.22 취득하여 89.1.12 건물 164.11㎡를 신축(이하 이 건 토지와 건물을 “쟁점주택”이라고 한다)하고 이를 91.3.18 양도한 후 91.4 실지거래가액으로 자산양도차익을 산정하고 신고·납부하였다.처분청은 쟁점주택의 부수토지에 대하여 전 소유자인 OOO에게 청구인 취득가액을 우편조회한 바 30,600,000원으로 청구인 신고가액과 일치하고 있으나 쟁점주택의 양도가액은 쟁점주택의 매수자인 OOO에게 우편조회한 바 회신이 없고 청구인이 신고한 양도가액 51,000,000원은 기준시가의 48.3%로서 신빙성이 없다하여 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하고 청구인에게 91년 귀속분 양도소득세 39,083,380원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.3.19 심사청구를 거쳐 97.6.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점주택의 매수자인 OOO은 처분청의 우편조회 당시에는 쟁점주택의 지번에 거주하지 아니하여 처분청의 우편조회문을 받지 못하여 회신을 할 수가 없었고, 쟁점주택의 부수토지는 당초 지반이 단단하지 못하고 부실시공으로 균열이 생겼는데, 인근 OOO백화점 신축을 위한 지하공사로 균열이 심화되어 계속 거주할 수가 없었으며 신축건물을 멸실하고 재건축하기에는 난공사가 예상되고 청구인은 OO항만 노동조합의 노무자로 30년간 근무하는 형편으로 시간적, 경제적으로 여유가 없었을 뿐만 아니라 쟁점주택만 생각하면 스트레스가 생기는등 강박관념에서 빨리 벗어나고 싶던차에 위 OOO이 매수한다기에 쟁점주택을 51,840,000원에 양도한 것이므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견처분청에서 양도당시의 시가를 인근부동산 사무실 등에 탐문조사한 바, 건물부분은 제외하고 토지가격이 평당 2～3백만원인 것으로 시가가 형성되었으나 청구인은 평당 약 1백만원으로 신고한 것으로서 재산제세사무처리규정에 의한 공정과세심의위원회에 상정결과 쟁점주택의 양도가액이 107,204,530원으로 책정되나 청구인이 주장하는 양도가액은 51,840,000원으로 48.3%에 불과한 현저한 차이를 보이고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령이 사건 양도소득금액 결정당시의소득세법 시행령 제166조(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은소득세법 제100조(양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서,같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위 의소득세법 제96조제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각소득세법 제94조제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 이의 위임을 받은같은법 시행령 제166조제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있는데 이 경우 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정(법 제100조 본문)하고 있고(다만, 상속 또는 증여받은 자산을 위 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의

취득가액산정은 위 시행령 제166조 제2항 제3호에서 규정하고 있음)위소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정)의 각 개정규정은 이영시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 청구주장 실지거래가액과 기준시가를 대비하여 보면 다음과 같다.( 단위 : 원 )

취득가액

양도가액

청구주장 實價

30,600,000

51,840,000

기 준 시 가

22,152,587

107,204,530

(2) 청구인은 쟁점토지 169㎡를 88.9.22 취득하여 89.1.12 주택 164.11㎡를 신축한 후 91.3.18 양도하였다.

(3) 청구인이 신고한 쟁점주택 취득가액은 주택의 부수토지가액 30,600,000원으로 신고하였고 건물의 신축가액은 전혀 계산하지 아니하였음에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(4) 처분청 조사에 의하면 쟁점주택은 OO광역시 남구 OO동 OOO백화점 인근에 위치하여 백화점 신축에 의하여 상권이 형성되는 등 위 백화점을 신축한 90년경부터 부동산가액이 상승하여 평당 2～3백만원에 시가가 형성된 것으로 조사되고 있고, 이 건 건물을 부실하게 지어 신축건물가액을 0으로 본다고 하더라도 토지값만 공시지가로 계산하여도 92,950,000원(550,000×169㎡)이며 쟁점주택은 준주거지역으로 쟁점주택의 매수자인 OOO은 이 건 토지위에 92.12.10 근린생활시설 및 주택을 신축하였음이 확인된다.

라. 판단

이 건의 경우에 있어서 청구인은 이 건 건물의 부실시공으로 건축물신축가액을 계산하지 아니하고 단지 토지가액만 취득가액으로 하였고 양도가액도 신축건물이 멸실될 처지에 있어 건물의 양도가액도 계산하지 아니하였으므로 토지가액만 계상하여 양도차익을 산정함이 타당하다는 취지로 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 과세하여야 된다고 주장하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 청구주장 양도가액을 신빙성있는 주장으로 보기에도 어려울 뿐만 아니라 설사 청구주장 양도가액이 사실이라고 하더라도 청구인이 양도한 재산은 쟁점주택이므로 쟁점주택에 대한 취득가액은 쟁점주택의 부수토지가액과 건물의 신축가액을 합한 가액을 실지거래가액으로 신고하여야 함에도 토지가액만 신고하였으므로 청구제시 취득가액을 쟁점주택의 실지거래가액으로 볼 수 없다고 할 것이고 따라서 이 건 취득가액은 기준시가로 산정하여야 하는 바 이렇게 할 경우 양도가액도 전시 규정에 의하여 기준시가로 산정하여야 하므로 처분청이 이 건 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 처분에 아무런 잘못이 없다고 할 것이다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.