연립주택의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

처분청이 쟁점연립주택의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당함

1. 사실청구인이 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OOOO OOOO(대지 66.84평방미터, 건물 89.12평방미터이며 이하 “쟁점연립주택”이라 한다)를 86.1.8 취득하여 89.3.16 양도한 사실에 대하여,처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 90.1.16 청구인에게 89과세년도분 양도소득세 5,696,570원 및 동방위세 1,139,310원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.14 심사청구를 거쳐 90.6.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인은 86.1.8 쟁점아파트를 43,800,000원에 취득하여 89.3.16 45,000,000원에 양도하였으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후 해당 양도소득세 등을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 제1호의 규정에 의하면 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하여야 하나 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있으며, 대통령령이 정하는 경우를소득세법시행령 제170조제4항에서 규정하고 있는 바, 제3호에서 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있고,같은법 시행규칙 제82조의2제4항에서는소득세법 시행령 제170조제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하므로서같은법시행령 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 확정신고기간 이전에 양도자가 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다 라고 규정하고 있다.

이 건의 경우 청구인은 89.3.16 쟁점연립주택을 양도하고소득세법 제95조에 의한 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니하여 기준시가에 의하여 결정하였으나,소득세법 제100조에 의한 과세표준 확정신고기간 이전이므로 청구인 주장의 실지거래가액을 인정할 수 있는지를 보면,청구인은 쟁점 연립주택을 청구외 OOO으로부터 43,800,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 45,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 취득 및 양도당시의 매매계약서 거래상대방의 확인서 등을 제시하고 있으나, 86.1.8 43,800,000원에 취득하여 3년이 지난 89.3.16 은행예금이자도 보충되지 아니한 45,000,000원에 양도하였다 함은 89년초 부동산가격이 전반적으로 상승한 추세로 보아 신빙성이 없으며, 또한 대금결제 내용이 금융자료등의 거증에 의하여 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우 청구주장의 실지거래가액은 사실로 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점쟁점 연립주택의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 쟁점연립주택을 89.3.16 양도하고소득세법 제95조및 제96조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익의 예정신고나 해당세액을 납부하지 아니하였으나,청구인은 89과세년도 소득에 대한 확정신고기한인 90.5.31 이전인 90.3.14에 청구인이 주장하는 실지거래가액을 나타내는 부동산매매계약서 사본 및 거래상대방의 확인서등을 제시하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 심사청구서를 국세청장에게 제출한 바 있으므로, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면소득세법시행령 제170조제4항 제3호 및같은법시행규칙 제82조의2제4항의 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후, 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다(국심87서816, 87.6.29, 같은취지 결정). 그런데 청구인은 쟁점연립주택을 43,800,000원에 취득하여 45,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 거증으로 부동산매매계약서 사본과 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 청구인은 부동산가격이 일반적으로 상승하던 시기인 89.3월에 양도하였고, 쟁점연립주택은 85.11월에 신축(준공)한 주택으로서 신축한지 3년밖에 되지 아니한 신축주택이며, 부동산 가격은 일반적으로 상승하는 추세에 있는 사실등을 종합해 볼 때, 86.1.8에 43,800,000원에 취득한 주택을 약 3년후인 89.3월에 45,000,000원에 양도하여 1,200,000원의 매매차익을 남기고 양도하였다는 청구인의 주장은 일반사회통념으로 볼 때 받아들이기 어렵다 하겠다.

그리고 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그 계약서나 확인서의 용도에 따라 사실과는 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로, 그 계약서나 확인서에 기재된 거래가액이 반드시 확인되는 실지거래라고는 볼 수 없는 것이고, 그 계약서나 확인서에 기재된 금액이 일반사회통념과 부합되지 아니할 때에는 그럴만한 특별한 이유가 있거나 금융자료등 객관적이고 명백한 자료에 의하여 실지거래가액으로 입증되어야 할 것이다. 그러나 이 건의 경우 신축주택을 3년이상 보유하다가 1,200,000원의 매매차익을 남기고 부동산가격이 일반적으로 상승하던 시기인 89.3월에 양도할 수밖에 없었던 특별한 이유를 발견할 수 없고, 그 계약서나 확인서에 기재된 금액이 진실이라는 구체적이고 명백한 거증자료가 없다.

따라서 처분청이 쟁점연립주택의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.