쟁점부동산의 취득시기를 잔금청산일(91.5.31)로 보아 과세한 처분의 당부 (기각)

양도자인 ooo주식회사의 장부상 기장한 행위만으로 잔금지급이 종결되는 것으로서 양도자인 ooo주식회사의 회계장부상 임대보증금을 대체처리한 91.5.31이 쟁점부동산의 취득일이므로 당초 처분은 정당함.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOO OOOOO상가 OO OOOO 대지 680.95㎡ 및 지상건물 1,411.66㎡ 중 4분의 1지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 94.7.30 양도하고, 그 취득시기를 소유권이전등기 접수일인 91.11.19로 하여 94.8월 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도자인 OOOO주식회사가 쟁점부동산의 거래대금 중 잔금을 91.5.31 임대보증금으로 대체처리하였음이 양도법인의 장부에 의하여 확인되므로 이 날을 취득시기로 보아야 한다는 서울지방국세청의 감사지적에 따라 쟁점부동산의 취득시기를 91.5.31로 보아 96.7.1 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 16,186,790원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.8.30 심사청구를 거쳐 96.12.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 임대 중인 쟁점부동산을 취득함에 있어서 그 잔금을 임대보증금으로 대체하기로 하였는 바, 잔금으로 대체한 날은 91.11.1임이 양도자인 OOOO주식회사와 임차인인 OOOOOO주식회사가 확인하고 있고, 등기부상 소유권이전등기일도 91.11.19임이 확인되는 데도 양도자인 OOOO주식회사가 잔금 대체일을 91.5.31로 잘못 기장한 장부를 근거로 91.5.31을 쟁점부동산의 취득시기로 본 처분은 위법하다.

나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득대금 중 잔금은 임차인이 지급한 임대보증금을 청구인이 인수하기로 하였으므로 양도자인 OOOO주식회사의 장부상 기장한 행위만으로 잔금지급이 종결되는 것으로서 양도자인 OOOO주식회사의 회계장부상 임대보증금을 대체처리한 91.5.31이 쟁점부동산의 취득일이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득시기를 잔금청산일(91.5.31)로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조 에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고, 소득세법 제53조 제1항에서 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다(2호이하 생략)」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 청구외 OOO, OOO, OOO 등 4인(이하 “청구인 등”이라 한다)은 청구외 OOOO주식회사 소유의 OO OOO상가 OO OOOO를 취득하기 위하여 89.10.31 쌍방간에 체결한 매매계약서에 의하면, 매매대금은 89.10.31 계약금 200,000,000원, 89.12.20 중도금 200,000,000원, 90.3.30 잔금 155,139,000원, 90.9.30 보증금대체 298,921,000원으로 지불하기로 되어 있고, 현 임차인의 임대차기간은 90.9.30까지 인정하되 청구인 등은 쟁점부동산 매매대금 중 90.3.30까지 위 잔금 155,139,000원을 지급한 후 90.4.1 청구인 등과 임차인 사이에 현 임대보증금 (298,921,000원)상태로 다시 임대차계약을 체결하기로 특약하였음이 확인된다. 그러나 실제로는 매매계약서와는 달리 90.3.30 지급하기로 약정한 잔금 155,139,000원은 90.6.22 지급하였고, 90.4.1 다시 체결하기로 하였던 임대차계약은 90.11.15 전소유자인 OOOO주식회사와 임차인인 OOOOOO주식회사 가 매수인인 청구인 등의 동의를 받아 임대보증금을 388,597,300원으로 증액하여 다시 임대차계약을 체결하였으며 임대차기간도 90.10.1~91.3.30로 연장하였고, 임대보증금 증액분 89,676,300원은 위 OOOO주식회사가 이를 수령하여 90.11.23 청구인 등에게 지급하였음을 청구인등도 인정하고 있다.

(2) 상기 사실관계를 종합하여 보면 청구인 등은 쟁점부동산의 임대보증금을 인수하기로 하고 청구인 등이 지급하여야 할 매수대금 중 최종적으로 지급할 잔금을 임대보증금 298,921,000원으로 대체하였고, 위 임대보증금을 차감한 잔금 155,139,000원은 90.6.22 지급되었음이 확인되는 바, 임대 중인 부동산을 취득함에 있어서 임대보증금을 매수자가 잔금에서 공제하고 잔금을 청산하기로 한 경우에는 계약조건에 따라 매수자가 인수한 채무액을 차감한 잔금을 청산한 날이 당해 부동산의 취득 및 양도시기가 되므로 쟁점부동산의 취득시기가 91.11.19이라는 청구주장은 받아들일 수 없고, 90.6.22로 보는 것이 타당하다 할 것이며(국심 96서2508, 96.12.28 같은 뜻임), 이 경우 처분청에서 취득시기를 91.5.31로 본 경우와 동일한 취득가액이 산출되어 청구인의 세부담 면에서 차이가 없으므로 이 건 처분을 경정할 실익이 없다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.