건물의 가액을 산출함에 있어서 부동산의 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 처분이 적법한지 여부(경정)

공신력있는 감정기관(○○감정원)으로부터 같은 날을 가격시점으로 하여 건물, 갑토지 및 을토지를 포함한 부동산 전부에 대한 감정가액이 있으므로 동 감정가액에 의하여 건물의 가액을 안분계산함이 타당함

1. 처분개요

청구인은 OO광역시 중구 OO동 OOOO 소재 지상의 호텔건물 3,074.45㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)에서 호텔업을 영위하던중 동 건물을 포함하여 그 부속토지인 위 OO동 OOOO 대지 328.9㎡(이하 “갑토지”라 한다) 및 위 같은 동 OOOO등 11필지 대지 614.3㎡(이하 “을토지”라 하고, 쟁점건물 및 갑토지를 포함하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)와 함께 일괄하여 95.11.17 청구외 OOO과 매매계약을 체결하고, 96.7.18 이를 양도하였다.처분청은 청구인이 이 건 부동산을 양도하고 부가가치세를 신고하지 아니한데 대하여 이 건 부동산 양도계약서상에 토지와 건물가액의 구분없이 매매대금 총액만 4,600,000,000원으로 기재된 사실을 확인하고, 토지와 건물가액이 구분되지 아니한다 하여 이 건 부동산의 공급계약일(95.11.17) 현재의 지방세법에 의한 시가표준액으로 건물가액을 안분계산한 후, 97.6.22 청구인에게 96년 제1기분 부가가치세 188,369,130원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.8.12 이의신청, 97.10.6 심사청구를 거쳐 97.12.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점건물은 매수인에게 소유권이전등기(96.8.23)한 이후 불과 6일후를 가격시점으로 하여 매수인이 금융기관 대출목적으로 OO감정원으로부터 감정받은 감정가액이 924,965,600원으로 확인되고, 동 감정가액에 의하여 쟁점건물의 가액을 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점건물과 그 부속토지인 갑, 을토지를 양도함에 있어서 그 가액을 구분하지 아니하고 일괄하여 양도하였는 바, 이 건 부동산중 일부인 쟁점건물과 갑토지만 감정가액이 있을 뿐이지 을토지에 대한 감정가액이 없어 감정가액에 의하여 안분계산 할 수 없으므로 처분청이 쟁점건물의 가액을 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산한 후 이 건 부가가치세를 부과한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점건물의 가액을 산출함에 있어서 이 건 부동산의 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 처분이 적법한지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법시행령 제48조의 2제3항의 규정에 의하면, “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있고,위 같은 조 제4항의 규정에 의하면, “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획 상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 부동산의 양도계약 체결당시 토지와 건물가액을 따로 구분하지 아니하고, 일괄하여 매매대금 4,600,000,000원으로 계약하였음이 이 건 매매계약서에 의하여 확인되고 이 사실에는 다툼이 없다.

(2)부가가치세법시행령 제48조의 2제3항과 제4항의 규정은 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어서 토지 및 건물의 가액을 실지거래가액으로 계산함을 원칙으로 하되 그 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 하더라도 분양가액, 장부가액 및 감정가액이 있는 경우에는 지방세법에 의한 시가표준액보다 이들을 우선 적용하도록 함으로써 실지거래가액에 가까운 합리적인 방법으로 안분계산하도록 하는 취지로 비추어 볼 때, 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 안분계산하는 것보다는 감정평가액으로 안분계산함이 타당하다 할 것이다(국심 94중915, 94.6.25, 국심 93서1300, 93.9.11등 다수 같은 뜻임).

(3) 이 건 부동산은 쟁점건물과 동 건물이 정착되어 있는 갑토지 및 고객등의 주차장으로 사용되고 있는 을토지로 구성되어 있고, 이들 부동산은 호텔업을 영위하기 위한 한울타리 내의 동일한 용도의 부동산이라는 사실에는 청구인도 이를 부인하지 아니하고 있다 할 것인 바, 쟁점건물, 갑토지 및 을토지를 포함한 이 건 부동산이 일괄하여 양도(4,600,000,000원)되었으므로 이들 부동산 모두에 대한 공신력있는 감정가액이 있어야 동 감정가액에 의하여 안분계산할 수 있다 할 것이다.

(4) 청구인은 이 건 부동산을 매수한 청구외 OOO이 금융기관(OO은행 OO지점) 대출목적으로 OO감정원으로부터 감정받은 쟁점건물 및 갑토지에 대한 감정평가서와, 청구인이 직접 OO감정원에 감정의뢰하여 감정받은 을토지의 감정평가서를 다음과 같이 증빙자료로 제시하고 있다.

부동산구분

감정가액

가격시점

작성일(조사일)

호텔건물

갑토지

924,965,600원

1,743,170,000원

96. 8.29

96. 8.30

을토지

1,063,857,000원

96. 8.29

98. 5. 4

(합계)

3,731,992,600원

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(5) 이 건 부동산중 토지(갑토지, 을토지)의 기준시가 및 지방세 시가표준액을 보면 12필지 모두 공급계약일(95.11.17)과 위 감정가격기준일(96.8.29) 사이에 가격변동이 없었음이 개별공시지가확인서등 지가관련자료에 의하여 확인되고, 공신력있는 감정기관(OO감정원)으로부터 같은 날(96.8.29)을 가격시점으로 하여 쟁점건물, 갑토지 및 을토지를 포함한 이 건 부동산 전부에 대한 감정가액이 있으므로 동 감정가액에 의하여 쟁점건물의 가액을 안분계산함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.