매수인이 양도소득세를 부담하기로 특약이 되어있는 경우 양도시기가 언제인지 여부(기각)

매수인이 부담하기로 특약한 양도소득세는 양도소득에 포함되나, 그 양도세의 대납일을 양도시기로 볼 수 없고, 매매계약서상의 대금이 청산된 날이 양도시기임

1. 원처분 개요 청구인은 1974.12.24 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOOO외 3필지 986㎡를 청구외 OOO 및 OOO와 공동(각 1/3지분)으로 취득하여 1994.9.7 위 토지중 청구인 지분인 328.67㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 서울특별시 마포로 OOOO지구 재개발조합설립추진위원회 위원장 OOO(이하 “OO지구재개발추진위원회”라 한다)에게 매매대금을 1,292,330,000원으로 하여 양도하기로 계약하면서 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약한 후, 1994.12.2 위 매매대금의 잔금을 지급받았으나, 이 건 심리일 현재까지 매수인이 양도소득세를 부담하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 잔금지급일인 1994.12.2로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1998.12.16 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 680,667,540원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.12 심사청구를 거쳐 1999.6.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지 매매계약체결시 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약하여 현재 그대로 이행되고 있는 중이고, 위 세액상당액은 부동산의 양도와 대가관계가 있으므로, 쟁점토지의 양도시기는 위 세액상당액이 청산된 날로 보아야 하며, 양도소득세 세액상당액이 수수되지 아니하여 소유권이전등기도 경료되지 아니한 시점에서 양도행위가 종결된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점토지의 양도는 도시재개발법에 의한 도시재개발지역 안의 토지를 지정된 사업시행자에게 양도한 것이므로, 양도소득세의 70%를 감면하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약한 약정서 및 부동산매매계약서를 제시하고 있으나, 1994.12.2 잔금청산한 이후 4년이 경과한 이 건 심사청구일 현재까지 매수인은 이를 이행하지 아니하였고, 청구인이 매수인에게 양도소득세 납부를 촉구하는 의사표시를 한 사실이 객관적인 증빙에 의하여 확인되고 있지 아니하므로, 매수인이 양도소득세를 납부하지 않았다 하여 양도시기가 도래하지 아니하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 또한, 위 합의서에 기초하여 청구인이 납부하여야 할 양도소득세를 매수인이 부담한다 하더라도 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득시기 및 양도시기를 적용하는 경우에는 원칙적으로 그 자산의 매매대금을 청산한 날이 되는 것(국세청 재일 46014-2092, 1996.9.12, 같은 뜻)이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 매매대금의 잔금청산일로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구주장 (2)는 청구인이 심판청구시 새로이 주장한 것이므로, 국세청장의 의견제시는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 매수인이 양도소득세를 부담하기로 하는 특약이 있는 경우 매매대금의 잔금지급일을 양도시기로 볼 수 있는지,

(2) 재개발설립추진위원회가 조세감면규제법 제63조 의 규정에 의한 지정된 사업시행자에 해당하는지 여부 나. 쟁점 (1)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 이 건 처분당시의 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항에 의하면, 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.」라고 규정하고 있다. 한편, 1998.12.31 대통령령 제15969호로 개정된 같은 법 시행령 제162조 제1항에서는, 「법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.」고 규정하고 있고, 위 같은 법 시행령 부칙 제10조【양도소득세 관한 적용례】 제1항에서 「이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.」라고 규정하여 위 개정 시행령은 1999.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

(2) 사실관계 및 판단 먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다. 첫째, 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 청구인은 1994.9.7 마포지구재개발추진위원회와 쟁점토지의 매매대금을 1,292,330,000원으로 하여 1994.9.7 계약금 323,082,500원, 1994.10.30 중도금(1차) 323,082,500원, 1994.11.15 중도금(2차) 323,082,500원, 1994.12.15 잔금 323,082,500원을 지급하기로 하는 매매계약을 체결한 사실이 나타나고 있으며, 청구인은 위 매매계약내용에 따라 1994.12.2 매매대금 전액을 지급받은 사실에는 다툼이 없음을 알 수 있다. 둘째, 위 쟁점토지의 매매계약서(1994.9.7)상에 “본 건 양도소득세는 갑(청구인)은 책임없고 을(OO지구재개발추진위원회 위원장 OOO)이 부담하기로 한다”라는 내용이 추기(追記)되어 있고, 청구인과 OO지구재개발추진위원회가 1994.9.16 약정하여 공증인가 OO합동법률사무소에서 확정일자를 받은 약정서에 의하면, 「OOO의 지분을 OOO이 매수하고 장차 양도소득세가 매도인 OOO에게 부과되는 것은 전부 매수인 OOO이 책임지고 세무당국에 납부할 것을 약정(각서)합니다」라고 약정한 사실이 확인되고 있으며, 서울강남우체국장의 내용증명 우편물에 의하면, 청구인은 1999.4.15 OO지구재개발조합장에게 세금납부를 조속히 이행하라는 내용의 우편물을 발송한 사실이 확인되고 있다.

셋째, 이 건 조사공무원과 OO지구재개발추진위원장 OOO간에 작성된 문답서를 보면, 쟁점토지의 지상건물을 OO지구재개발추진위원회가 인수하여 임대료수입에 대한 부가가치세 신고를 토지명의자 명의로 신고하였다고 진술하고 있고, 쟁점토지의 등기부등본을 보면, OO지구재개발추진위원회는 쟁점토지의 매매대금을 완납한 이후 1996.2.29 OOOO은행을 근저당권자로 하고 OO지구재개발조합을 채무자로 하여 근저당권을 설정하고 재개발사업을 추진하고 있는 등 매수인이 쟁점토지를 사실상 사용수익하고 있었던 사실이 확인되고 있으며, 청구인이 매매대금완납후 이 건 처분시까지 4년이상이 경과하는 동안 각서내용에 따라 매수인에게 양도소득세 상당액을 부담하라는 내용의 의사표시를 한 사실은 확인되지 아니하고 있다. 다음, 쟁점토지의 양도시기를 언제로 보아야 할 것인지 여부를 살펴본다.

소득세법상 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하면서 양도가액의 범위에 관한 특별한 규정이 없고 특히, 이 건 처분당시의 소득세법령에서는 양도소득세 부담액을 양도대금에서 제외한다는 규정이 없었으므로 자산의 양도로 발생하는 총수입금액은 당해자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 말한다 할 것이고, 그 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목여하에 관계없이 경제적 실질이 당해자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 하는 것이 타당하다는 점에서 부동산매매계약의 내용으로서 그 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면 위 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액을 매매대금과 위 세액상당액을 합산한 금액이라고 보는 것이 타당하다 할 것이다(대법원 92누2967, 1992.7.14, 국심 98서2938, 1999.8.10, 같은 뜻임). 이 건의 경우를 보면 매수인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 부담하기로 한 사실은 확인되고 있으나 매매계약서상의 잔금청산일로부터 약 4년 9월이 경과한 현재까지도 매수인이 약정에 따른 양도소득세를 부담하지 아니한 경우이므로 당사자간의 약정내용이 그대로 이행된 것으로 보기 어렵고, 특히, 위에서 보는 바와 같이 잔금청산일이후 매수인이 쟁점토지를 사용·수익하여 왔다는 점에서 아직까지 매수인이 양도소득세를 부담하지 아니하였다는 것을 이유로 양도시기가 도래하지 아니한 것으로 보기도 어려운 것으로 판단된다.

따라서, 쟁점토지의 양도시기는 당사자간에 매매계약서상의 매매대금을 청산한 1994.12.2로 보아야 할 것이므로, 처분청이 1994.12.2을 양도시기로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 쟁점 (2)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 조세감면규제법(1993.12.31 법률 제4666호로 개정된 것) 제63조 【공공사업용토지등에 대한 양도소득세등의 감면】 제1항에 의하면, 「다음 각호의 1에 해당하는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 30에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 5년이전에 취득한 것의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 1.～

3. (생략)

2. 도시재개발법에 의한 도시재개발구역(공공시설을 수반하지 아니하는 도시재개발구역을 제외한다)안의 토지등을 동법 제10조 또는 동법 제11조 의 규정에 의하여 지정된 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득」이라고 규정하고 있다. 한편, 이 건 양도당시 시행되던 도시재개발법 제9조 【토지등의 소유자의 시행】에 의하면, 「재개발사업은 토지등의 소유자 또는 그들이 설립하는 재개발조합(이하 “조합”이라 한다)이 이를 시행한다.」고 규정하고 있고, 같은 법 제9조 【지방자치단체 등의 시행】 제1항에서는, 「건설부장관은 재개발사업에 관하여 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 있을 때에는 관할도지사의 신청에 의하여 제8조의 규정에 불구하고 지방자치단체, 대한주택공사 및 한국토지개발공사(이하 양공사를 합하여 “공사”라 한다)와 재개발사업의 시행을 사업목적으로 하거나 사업종목으로 하여 설립된 법인(이하 “특수법인”이라 한다)중에서 시행자를 지정하여 재개발사업을 시행하게 할 수 있다.

1. 토지 등의 소유자 또는 조합이 제13조 제1항의 규정에 의하여 지정된 기한내에 제12조 또는 제17조의 규정에 의한 시행인가의 신청을 하지 아니하거나 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정될 때

2. 제62조 제3항의 규정에 의하여 시행인가가 취소된 때

3. 천재·지변 기타의 사유로 인하여 긴급히 재개발사업을 시행할 필요가 있다고 인정될 때

4. 지방자치단체의 장이 시행하는 도시계획이나 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행할 필요가 있다고 인정될 때」라고 규정하고 있으며, 같은 법 제11조 【제3개발자의 시행】 제1항에 의하면, 「건설부장관은 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 있을 때에는 관할도지사의 신청에 의하여 제9조 및 제10조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자를 제3개발자로 지정하여 재개발사업을 시행하게 할 수 있다.

1. 제13조 제1항의 규정에 의한 신청기간의 경과후 30일이내에 제10조의 규정에 의하여 도지사가 시행자의 지정신청을 하지 못한 때

2. 제1호의 규정에 불구하고 천재·지변 기타 이에 준하는 사유로 인하여 긴급히 재개발사업을 시행할 필요가 있거나 재개발사업의 시행을 지연시킴으로써 현저히 공익을 저해한다고 인정될 때」라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 쟁점토지의 재개발관련 추진경위를 살펴보면, 1979.9.21 쟁점토지 일대가 재개발구역으로 지정(건설부고시 제345호)된 후 1980.5.19 재개발사업계획결정(건설부고시 제146호)되었고, 청구인은 1994.12.2 쟁점토지를 마포로 OOOO지구 재개발조합설립추진위원회에 양도하였으며, 1995.5.24 마포로 제O구역 제OO지구 재개발조합이 설립인가된 사실이 확인된다. 위 재개발조합추진위원회는 조세감면규제법 제63조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 「 동법 제10조 또는 제11조의 규정에 의하여 지정된 사업시행자」에 해당하지 아니하므로, 쟁점토지의 양도소득은 위 조세감면규제법 제63조 의 규정에 의한 조세감면 대상에 해당하지 아니한다고 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.