사용하던 구 건물의 장부가액을 양도소득세 계산시 토지의 필요경비로 인정해달라는 청구주장의 당부

기존 건물을 취득한 후 O년여 동안 사용하다가 이를 철거하고 신축 건물을 신축하여 양도한 경우에 기존 건물의 장부가액은 쟁점토지의 취득에 든 실지거래가액이나 자본적 지출액에 해당하는 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 기존 건물의 장부가액을 필요경비 부인하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1995.4.25. OOO대지 484.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 2004.12.15. 그 지상에 건물(지하 2층 및 지상 8층, 이하 “신건물”이라 한다)을 신축하였다가, 2014.4.1. 이를 일괄 양도한 후, 청구인이 1995.3.15. 신축·보유하다 멸실한 건물 (지상 1층, 이하 “구건물”이라 한다)의 장부가액을 쟁점토지의 취득가액에 포함하여 2014.5.7. 2014년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 구 건물의 장부가액은 쟁점토지의 취득가액에 포함되지 않는 것으로 보아 이를 부인하여, OOO 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 새로운 건물을 신축하기 위하여 쟁점토지 지상에 있던 구건물을 멸실하였으므로 구건물의 장부가액은 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 양도자산(토지)의 필요경비에 해당한다.

나. 처분청 의견

기존 건물을 매수하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 신축건물을 지어 이 를 양도한 경우와 같이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목 적이었음이 명백한 경우에는 철거된 기존건물의 취득가액과 철거비용 등을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다고 할 것이나，이 건과 같이 기존건물을 신축한 후 8년여 동안 사용하다가 그 사이 건물이 노후하여 이를 철거하고 새 건물을 신축하여 양도한 경우에는 기존건물의 취득가액 을 필요경비에 산입할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

사 용하던 구 건물의 장부가액을 양도소득세 계산시 토지의 필요경 비로로 인정해달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96 조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시 의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. (생 략)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 제67조【즉시상각의의제】

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제89조【자산의 취득가액등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비· 노 무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설 치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1 호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서, 부동산등기부등본, 대차대조표, 손익계산서, 감가상각비조정명세서, 처분청 답변서, 과세전적부심사결정서 및 국세통합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인과 OOO은 OOO로부터 쟁점토지를 양수하는 계약을 체결하고, OOO 공동으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 그 사이인 OOO 구건물을 신축(사용승인)하였다. (나) 쟁점토지에 대한 OOO지분은 청구인을 거쳐 OOO에게 이전되었고, 청구인과 OOO은 2003.12.22. 구건물을 멸실한 후, 2004.12.15. 신건물을 신축(사용승인)하였다. (다) 청구인과 OOO은 2014.4.1. 쟁점토지와 신건물을 양도하였 고, 이에 대한 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청 경정내역은 아래 <표>와 같다. (라) 청구인은 구건물을 8년여간 부동산 임대사업에 사용하였고, 청구인이 양도소득세 신고시 계산한 구건물의 장부가액은 아래 <표> 와 같으며, 구건물 신축비용에 관한 별도의 증빙자료는 확인되지 않는다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 기존건물을 매수하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 신축건물을 지어 이를 양도한 경우 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에는 철거된 기존건물의 취득가액과 철거비용 등은 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다고 할 것이나, 이 사건과 같이 기존건물을 취득한 후 10년이나 거주하다가 그 사이 건물이 노 후하여 이를 철거하고 새 건물을 신축하여 양도한 경우까지 기존건물 의 취득가액을 필요경비에 산입할 수는 없다고 할 것(대법원 1992.10.27. 선고 92누8781 판결, 같은 뜻임)인 바, 구건물의 장부가액은 쟁점토지의 취득에 든 실지거래가액이나 자본적 지출액에 해당하는 것으로 보기 어려우므로 처분청이 구건물의 장부가액을 필요경비 부인하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.