토지거래 허가대상인 토지를 양도한 경우 그 양도시기가 토지거래허가일인지 아니면 잔금청산일 등인지 여부(기각)

처분청이 소유권이전등기일을 양도시기로 보아 기준시가에 의하여 과세한 것은 기준시가의 적용에 착오가 없는 한 잘못이라 할 수 없음.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 강서구 OOO동 OOOOO 전 793㎡와 같은곳 OOOOO 대지 1,983㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 양도한 후 그 양도시기를 잔금청산일인 89.12.5로 하여 90.3.12 양도소득세 예정신고 납부하였고 90.5.31 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 이건 토지를 91.4.20 매매를 원인으로 하여 91.4.24 청구외 OO교통주식회사(이하 “OO교통(주)”로 약한다)에 소유권 이전하였으므로 양도일을 소유권이전일인 91.4.24로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 94.8.16 청구인에게 91년 과세기간분 양도소득세 139,039,540원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.30 이의신청과 94.12.26 심사청구를, 95.3.23 위 처분의 취소를 구하는 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인이 이건 토지를 청구외 OO교통(주)에게 양도하고 89.12.5 부동산매매용 인감증명서를 발급하여 주고 잔금을 받았고 이에 대하여 90.3.12 자산양도차익 예정신고 납부하고, 90.5.31 과세표준확정신고까지 하였으나, 매수자인 청구외 OO교통(주)가 토지거래허가를 받지 못하여 91.4.24에야 소유권 이전한 것으로서 그 양도일은 잔금수령일인 89.12.5이라고 주장한다.

나. 국세청장 의견 청구인이 89.12.5 잔금을 받았다고 주장하나, 양수자인 청구외 OO교통(주)가 특별한 이유없이 소유권 이전등기를 늦게 하였고 청구인이 제시한 양도대금 통장입금내역도 정확히 맞지 아니하여 잔금지급일을 알 수 없으므로 등기접수일인 91.4.24을 양도일로 보아 과세한 처분은 정당하다고 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지거래 허가대상인 토지를 양도한 경우 그 양도시기가 토지거래허가일인지 아니면 잔금청산일 등인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조 에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 같은법시행령 제53조 제1항에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 하고, 그 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다. 한편, 국토이용관리법 제21조의3 제1항에서 「허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리(이러한 권리의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.」고 규정하고 제7항에서 “제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.”고 규정하고 있다.

다. 토지거래허가대상 토지의 양도시기에 대하여

1) 사실관계 청구인이 제시한 매매계약서의 대금지급약정일, OOOOO OO동지점에 개설된 청구인통장(계좌번호:OOOOOOOOOOOOO)과 청구외 OO교통(주)의 현금출납부에 기장된 내용을 비교하면 다음과 같으며 이에 대하여는 다툼이 없는 바, 청구인은 이 건 토지의 양도시기를 잔금청산일인 89.12.5이라고 주장하고 있다. (단위 : 원)

일자

구분

매 매 대 금 지 급 내 용

매매계약서

청구인통장입금

OO교통(주)현금출납부

89.9.5

89.10.18

89.11.20

89.11.21

89.12.5

계약금

중도금

잔금

잔금

잔금

120,000,000

360,000,000

276,000,000

332,000,000

137,335,784,

90,000,000

120,000,000

330,000,000

206,000,000

100,000,000

계

756,000,000

559,335,784

756,000,000

청구인이 89.9.5 청구외 OO교통(주)와 이건 토지 매매계약을 체결하고, 89.11.6 토지거래 허가신청을 하였으나 89.11.18 허가신청을 취하하였으며, 90.4.19 강서구청장으로부터 토지거래허가를 받은 사실이 인정된다. 그리고 청구인은 90.3.12 자산양도차익 예정신고 납부를 하고 90.5.31 양도소득세과세표준 확정신고를 하였다. 한편, 양수자인 OO교통(주)가 90.5.15 청구인을 피고로 하여 부동산이전등기절차 이행등 청구의 소를 서울민사지법남부지원에 제기하여 90.6.27 피고인 청구인이 원고인 OO교통(주)에게 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라는 원고 승소판결이 있게 되었으며 91.4.24 이건 토지의 소유권이 청구인으로부터 OO교통(주)에게 이전되었다.

2) 법령 적용 및 판단 위 국토이용관리법상의 규제구역내의 토지등의 거래계약허가에 관한 관계규정의 내용과 그 입법취지에 비추어 볼 때 국토이용관리법상의 토지거래 허가지역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이다. (대법원 판례 91.12.24. 선고, 90다12243 판결 참조) 위 사실관계에서 본 바와 같이 이건 토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 그 매매대금이 먼저 지급되어 양도인인 청구인이 이를 보관하고 있다하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 단정할 수는 없는 것이다. (대법원 판례 93.1.15 선고, 92누8361 판결 참조) 그러므로 같은법 제21조의3 제1항 소정의 허가는 허가 전의 유동적 무효상태에 있는 법률행위의 효력을 완성시켜 주는 인가적 성질을 띤 것이라고 보는 것이 타당하다. 따라서 청구인이 위 계약서에 기재된 잔금지급 약정일인 89.12.5에 잔금을 수령한 사실이 있다 하더라도 동 금액은 소득세법 제4조 소정의 자산의 유상대가로 받은 대금이라 할 수 없고 단순한 보관금에 불과하므로 이때를 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호 소정의 양도시기로 볼 수 없으며, 토지거래허가일인 91.4.19 이 양도시기라 할 것인 바, 처분청이 소유권이전등기일인 같은달 24일을 양도시기로 보아 기준시가에 의하여 과세한 것은 기준시가의 적용에 착오가 없는 한 잘못이라 할 수 없다. (국심 93서2063, 94.1.23 합동회의 결정례 참조) 라.

결론 이 건 심판청구는 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.