소유권이전등기접수일을 구주택(쟁점주택) 양도시기(청구인 주장: 잔금청산일)로 보고 신주택취득일로 부터 1년이 경과하여 구주택을 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

쟁점주택의 양도대금인지 여부가 입증되지 아니하므로 1992.5.27이 잔금청산일이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단되므로 쟁점주택의 양도에 대하여는 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 할 수가 없어 양도소득세를 과세한 처분은 타당함.

1. 사실 및 원처분 개요 청구인은 1986.12.5 경기도 OO시 OO동 OOOOO 대지 253.7㎡ 및 위 지상 겸용주택 285.81㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 등기부상 1992.8.29 청구외 OOO에게 양도하기 1년 16일전인 1991.8.13 경기도 OO시 팔달구 OOO동 OOOOOO 대지 201㎡ 및 위 지상 단독주택 329.46㎡(이하 “신주택”이라 한다)를 신축준공하여 1991.10.5 보존등기를 마쳤다. 처분청은 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항 제1호에 의하여 쟁점주택의 양도에 대한 잔금청산일이 확인되지 아니하므로 등기접수일인 1992.8.29을 양도시기로 보았으며, 청구인이 신주택을 취득하고 1년이 경과한 후에 쟁점주택을 양도하였다 하여 소득세법 제5조 제6호 (자)목, 같은 법 시행령 제15조 및 같은 법 시행규칙 제6조에 의하여 쟁점주택의 양도에 대한 1세대 1주택의 비과세를 배제하고 1993.6.16 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 72,953,710원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐, 1993.12.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 처분청은 계약서상의 잔금지급일과 잔금액이 통장의 입금일 및 입금액과 불일치하고 검인계약서상의 잔금지급일 및 잔금액과도 전혀 다르므로 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당되어 등기접수일(잔금지급약정일)을 양도시기로 보아야 한다고 하지만 이것은 잔금청산일의 의미를 명확히 밝히지 못한 결과에서 비롯된 것이며, 소득세법 기본통칙 2-11-1...27이 “매매계약서에 기재된 잔금지급일보다 늦게 잔금을 받은 경우에는 실지로 받은 날이 잔금 청산일이 된다.”라고 예시하고 있는 것은 잔금청산일의 뜻을 분명히 하였을 뿐만 아니라 본건의 경우에 그대로 적용될 수 있는 것이다. 다만, 통칙에서는 잔금에 대해서는 규정한 바 없으나 잔금일자가 지체되는 것은 잔금을 분할해서 지급하는 것을 포함하는 의미로 당연히 해석할 수 있다.

(2) 계약서, 통장 및 검인계약서상의 잔금지급일과 잔금액이 서로 불일치하여 사실 판단이 복잡하지만 실질적으로 1992.5.27 잔금을 청산한 사실이 금융자료에 의하여 확인되어 이 날이 양도시기라 할 것이므로 1991.8.13 신주택을 준공(취득)하여 1년 이내에 쟁점주택을 양도하였는 바, 쟁점주택의 양도에 대하여는 1세대1주택의 양도로서 양도소득세가 비과세되어야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 매매계약서와 검인계약서상 잔금지급일이 사실상 잔금청산일과 서로 일치하지 아니하고, 쟁점주택의 양수인이 청구인의 신주택을 신축한 사실로 보아 예금통장상 수수된 금액이 쟁점주택의 양도대금인지 여부가 입증되지 아니하므로 1992.5.27이 잔금청산일이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단되므로 쟁점주택의 양도에 대하여는 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 할 수가 없어 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

이 건의 쟁점은 청구인이 주거이전의 목적으로 신주택을 취득한 후 1년이내에 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 할 수 있는지 여부에 다툼이 있다. 먼저 관련법령을 보면 소득세법 제5조 제6호 (자)목에 「대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」은 양도소득세가 비과세된다고 규정하고, 같은 법 시행령 제15조 제1항에 「법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다.」고 규정하고, 같은 법 시행규칙 제6조 제1항에 「국내에 1주택을 소유한 세대가 주거이전을 목적으로 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이내에 종전주택을 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 법 제5조 제6호 (자)의 규정을 적용한다.」고 규정하고 있다. 또한 양도 및 취득시기를 규정한 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항에 「취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.」고 규정하고, 그 제1호에 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.」고 규정하고, 그 제4호에 「자기가 건설한 건축물에 있어서는 준공검사필증교부일」이라고 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면

(1) 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점주택을 1986.12.5 취득하여 1992.8.29 양도한 사실이 확인된다.

(2) 신주택은 1991.8.13 준공되었으며, 1991.10.5 청구인 명의로 소유권 보존등기된 사실이 신주택의 건축물관리대장 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 세대별 주민등록표등본에 의하면 청구인은 1986.8.18부터 1991.9.19까지 쟁점주택에 주민등록을 하여 거주한 사실과 1991.9.19 이후에는 신주택에 주민등록이 되어 거주한 사실이 확인되며 이에 대한 다툼은 없다.

(4) 청구인이 쟁점주택을 양도하면서 1992.8.2 작성한 검인계약서에 의하면 총매매대금은 240,000,000원으로서 계약금 40,000,000원은 계약당일에, 중도금 150,000,000원은 1992.8.13, 잔금 60,000,000원은 1992.8.29 각각 지급하는 것으로 약정되어 있으나, 실지계약서라고 주장하면서 청구인이 제출한 1991.9.30 작성된 것으로 되어 있는 다른 하나의 계약서에 의하면 총 매매대금은 240,000,000원이며 계약금 84,000,000원은 계약당일에, 중도금 40,000,000원은 1991.12.1, 잔금 116,000,000원은 1992.2.1 각각 지급하는 것으로 되어 있는데 그 특약사항에

① 계약금 84,000,000원은 신주택 공사의 노임으로 대체하고

② 잔금 116,000,000원중 75,000,000원은 쟁점주택의 전세보증금과 대체한다고 약정하고 있는 반면 실질적으로 쟁점주택의 대금지급을 다음과 같이 하였다고 주장하고 있다. 단위: 원

총 매매대금

계? 약? 금

중? 도? 금

잔????? 금

240,000,000

84,000,000

91.12.4: 40,000,000

92.5.27: 11,000,000

(전세보증금 75,000,000 포함)

(신주택 공사노임으로 대체)

92.2.8 : 20,000,000

92.5.12: 10,000,000

(5) 청구인이 제시한 예금통장(OO은행 OO지점 신탁종합통장 가계금전신탁 : OOOOOOOOOOOOOOO)을 보면 1992.5.12 입금된 10,000,000원과 1992.5.27 입금된 11,000,000원은 청구외 OOO이 청구인에게 송금한 것임이 확인되며, 1991.12.4 입금된 40,000,000원과 1992.2.8 입금된 20,000,000원의 내역에 대하여는 위 예금통장에서는 누가 송금한 것인지는 확인되지 아니하나 1991.12.1 청구인이 영수하고 날인한 40,000,000원의 영수증이 있고(누구한테 지급하였는지에 대하여는 확인되지 아니함) 1992.2.1 청구외 OOO이 청구인의 다른 예금통장(OO협동조합 통장, OOOOOOOOOOOOOOOO)에 20,000,000원을 입금한 사실이 확인된다.

(6) 쟁점주택을 양수한 청구외 OOO은 1993년 5월 작성한 확인서에 의하면 청구인과는 친분이 있는 관계로서 신주택의 공사대금을 받지 못한 상태에서 쟁점주택을 양수하게 되었는데 약정에 의하여 1992.2.1 잔금 41,000,000원(전세보증금 75,000,000원을 공제한 것임) 전액을 청구인에게 지급하여야 하나 청구인에게 사정하여 약정일보다 늦게 2차에 걸쳐 송금하였음을 진술하고 있으며 1991.2.23 청구인과 청구외 OOO이 작성한 공사(노임)도급계약서에 의하면 신주택의 공사기간이 1991.3.1부터 1991.6.30까지이며 노임금액은 84,000,000원으로 되어 있다.

(7) 쟁점주택의 양도시점에서 청구인이 부담하여야 할 전세보증금이 75,000,000원이라고 하면서 전세계약서와 전세입주자의 확인서, 인감증명서를 제시하고 있다. 살피건대 청구인은 쟁점주택을 보유한 상태에서 신주택을 취득하였기 때문에(신주택 준공일인 1991.8.13이 취득일임) 취득한 날로부터 1년이내인 1992.8.12까지 쟁점주택을 양도하여야만 1세대1주택으로서 양도소득세가 비과세되는 바, 등기부상에 쟁점주택의 소유권이전등기접수일이 1992.8.29로 되어 있어 신주택을 취득한 후 1년 17일이 경과된 후 양도하였으므로 양도소득세가 과세되었음을 알 수 있는데 청구인은 쟁점주택의 양도대금에 대한 잔금청산일이 1992.5.27로서 신주택을 취득한 후 1년이내에 쟁점주택을 양도한 것이라고 주장하고 있으나

(1) 청구인은 쟁점주택의 양도대금이 240,000,000원이라고 하면서 검인계약서와 또 하나의 매매계약서를 제시하고 있으나 그 양도대금이 진실한 것인지 여부가 확인되지 아니할 뿐만 아니라(기준시가: 240,968,890원) 중도금 및 잔금으로 청구인 통장에 입금되었다는 청구주장 금액이 이 건 양도대금인지 아니면 소비대차에 의한 대여금을 추후에 이 건 양도대금으로 대체한 것인지 여부도 불명하며 중도금중 1991.12.4 입금된 40,000,000원도 청구외 OOO이 입금하였다는 명백한 입증이 없고 신주택 공사 대금(노임) 84,000,000원을 이 건 계약금으로 대체했다면 시공자인 청구외 OOO이 자기 자금으로 노무 제공자에게 노임등을 지급한 것으로 보아야 하는데도 청구외 OOO의 자금 조달 및 지급내역등 이에 대한 증빙이 없고

(2) 청구인은 적어도 2개의 예금통장을 소지하고 있음이 위 사실관계에서 본 바와 같이 확인되는데 OO은행 OO지점에 개설된 통장에 1992.5.27 청구외 OOO로부터 11,000,000원이 입금된 사실은 확인된다고 하여도 OO협동조합에 개설된 통장에 1992.2.1 입금된 20,000,000원외에는 일체의 입금내역이 밝혀지지 아니하고 있으며

(3) 청구외 OOO은 청구인과 친분관계로 등기를 늦추었다고 하나 청구외 OOO이 이 건 소유권이전등기접수일 이전에 쟁점주택에 입주한 사실여부가 객관적 자료등에 의하여 확인되지 아니하는 점등을 종합하여 볼 때 청구인이 실제 잔금청산일이라고 주장하는 1992.5.27은 신빙성이 없는 반면 처분청이 등기접수일을 양도시기로 보아 1세대1주택의 비과세적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.