매매계약서상 건물양도가액의 타당성 여부(기각)

토지와 건물의 일괄양도가액을 기준시가로 안분하여 실지거래가액으로 과세하였으나, 양도가액이 명확하지 아니하여 기준시가로 과세하여야 함

1. 처분개요

청구인은 1985.4.24. 취득한 OOOOO OOO OOO OOOOO 소재 토지 1,243㎡와 1989.12.28. 그 지상에 신축한 건물 3,328.24㎡(이하 청구인 소유 부동산 이라 하고, 그중 건물을 쟁점건물 이라한다)를 2000.12.31. 양도하고, 2000.5.30. 위 부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 사전신고하였다가 2000.7.28. 동 부동산 중 토지는 기준시가로, 건물(쟁점건물)은 실지거래가액(취득가액 : OOO,OOOO원, 양도가액 : OO,OOOO원)으로 산정하여 수정신고하였다. 처분청은 청구인 소유 부동산과 청구인의 모 소유인 OOOOO OOO OOO OOOOO 소재 토지 817㎡(이하 이 건 부동산 이라한다)의 일괄 양도가액이 O,OOO,OOO,OOO원임을 확인하고 이의 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분한 쟁점건물의 가액 OOO,OOO,OOO원을 실지 양도가액으로 하여 2003.3.4. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOO원을 경정고지하였다. (쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액) OO O OO

※ 건물의 결정 취득가액 OOO,OOO,OOO원 : 건물신축시 OO건설(주) 및 OO건설, OO산업등과 체결한 건축공사계약서에 의하여 확인한 금액

※ 건물의 신고 양도가액 OO,OOO,OOO원 : 검인 매매계약서상의 건물가액 청구인은 이에 불복하여 2003.5.31. 이의신청을 거쳐 2003.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물이 노후화되었을 뿐만 아니라 IMF사태 및 청구인의 부도 등으로 인하여 건물가액을 시가보다 저렴하게 양도한 것이고, 쟁점건물의 양도가액은 청구인 소유 부동산의 (검인)매매계약서에 의하여 OO,OOO,OOO원으로 확인된다. 따라서, 쟁점건물의 실지 양도가액을 OOO,OOO,OOO원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

이 건 부동산의 일괄 양도가액이 O,OOO,OOO,OOO원으로 확인되므로 당해 토지 및 건물의 기준시가 비율로 안분한 쟁점건물의 가액은 동 건물의 실지거래가액에 해당되고, 따라서 위의 안분가액 OOO,OOO,OOO원을 실지양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인 소유 부동산 중 건물의 실지양도가액을 위 부동산과 청구인의 모 소유 토지의 일괄 매도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하고 산정한 금원으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 국세기본세법 제79조 【불고불리 불이익변경금지】

② 국세심판관회의 또는 국세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점건물의 양도차익을 취득가액은 장부가액 OOO,OOO,OOO원으로, (실지)양도가액은 OO,OOO,OOO원으로 산정하여 양도차익예정신고를 하였고, 처분청은 이에 대해 양도가액을 청구인 소유 부동산과 청구인의 모 소유 토지 817㎡의 일괄 양도가액 O,OOO,OOO,OOO원을 당해 토지와 건물의 기준시가로 안분한 OOO,OOO,OOO원으로 하여 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 청구인 소유 부동산의 (검인)매매계약서를 제시하며 동 계약서에 매매대금은 OOO원으로, 건물가액은 위 대금 중 OOO원으로 구분표시되어 있다 하여 쟁점건물의 실지 양도가액을 OOO원으로 보아야 한다고 주장하나, 처분청 조사서에 의하면 청구인 소유 부동산과 연접한 청구인의 모 소유의 토지를 일괄하여 양도한 것으로 되어 있어 청구인 소유 부동산만을 양도물건으로 한 검인매매계약서의 내용과 불일치하고, 위 구분표시된 건물가액 OOO원은 동 건물의 기준시가(OOO,OOO,OOO원) 및 장부가액(OOO,OOO,OOO원) 대비 4.84% 및 7.28%에 불과한 점으로 보아 위 구분표시된 건물의 가액에 대하여 신빙성을 인정할 수 없다. 또한, 청구인은 이 건 부동산 양도당시 IMF사태와 청구인의 부도 및 쟁점건물의 노후화로 저가양도될 수 밖에 없었고, 이는 청구외 정OO이 쟁점건물을 양수(2001.12.31)한 이후 건물을 수리한 점을 보면 알 수 있다는 것이나, 건축물대장에 의하면 매수인 정OO이 쟁점건물 3,328.24㎡에 263.73㎡만을 증축함으로써 쟁점건물은 재사용되고 있고, 저가양도와 실지거래가액의 입증여부는 별개이므로 이 부분 청구인의 주장으로 쟁점건물의 실지양도가액이 확인된다고 볼 수 없다. 한편, 처분청은 쟁점건물의 실지 양도가액을 청구인 소유 부동산과 청구인의 모 소유 토지의 일괄 양도가액이 O,OOO,OOO,OOO원임을 전제로 하여 산정하면서 위 양도가액이 실지거래가액임은 청구인의 사실확인서와 인근 공인중개소 등의 탐문조사내용에 의하여 인정하였는 바, 위의 확인서 등은 객관성이 부족하고 위 양도가액의 수수와 관련한 금융자료 등 여타 당해 거래사실을 뒷받침할만한 증빙자료가 없으므로 위의 양도가액 역시 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

따라서, 쟁점건물의 양도차익은 실지 양도가액이 불분명하므로 기준시가로 산정하여야 적법하다 하겠으나, 기준시가로 과세할 경우 양도차익이 처분청이 제시한 양도소득세액 계산명세서에 의하면 O,OOO,OOO,OOO원으로 확인되고, 이는 이 건 과세에 의한 양도차익 OOO,OOO,OOO원 보다 많아 청구인에게 불이익을 초래하게 되므로, 이 건은 불이익변경금지의 원칙에 따라 당초 처분이 유지되어야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.