토지가액과 건물가액을 구분함이 없이 총매매금액을 검인계약서에 기재하였으나 이와는 별도로 실매매계약서상 실지거래가액이 확인되는 경우 과세표준 산정은 실지거래가액에 의해 계산해야 한다고 판단한 사례(경정)

당사자간에 작성된 실매매계약서를 보면 토지가액과 건물가액을 구분하여 이를 계약한 바 있기 때문에 위 건물가액을 공급가액으로 하여 이 건 과세하여야 함

1. 사실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO에 거주하는 사람으로서, 88.11.22 거주지 소재 대지 312.3평방미터에 지층 및 지상5층 근린생활시설 892.58평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 이를 89.3.17 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 쟁점부동산 신축양도가 부동산 매매업에 해당된다하여 검인계약서상 총매매금액 650,000,000원(이에 대하여는 서로 다툼이 없음)에서 부가가치세 과세대상인 건물의 공급가액을 계산하면서 위 계약서상 총매매금액만 기재되어 있을 뿐 토지가액과 건물가액의 구분계약이 되어 있지 않아 이의 구분이 불분명하다 하여 이를 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의거 지방세법상 과세시가표준액으로 토지가액(165,454,546원)과 건물가액(484,545,454원)을 안분하여 위 건물가액에 대해 90.9.18. 89.1기 부가가치세 62,990,900원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.12.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 처분청이 이 건 부과결정을 위한 조사과정에 거래관행상 최초 당사자간에 작성된 매매계약서가 있음에도 불구하고 이를 요구함이 없이 법무사가 등기를 하기 위한 필요요건으로 형식상 총매매금액만 기재한 검인계약서를 채택하여 토지가액과 건물가액의 구분이 되어 있지 않음을 이유로 위와 같이 이 건 과세하였으나, 당사자간에 작성된 실매매계약서를 보면 토지가액과 건물가액을 구분하여 이를 계약한 바 있기 때문에 위 건물가액을 공급가액으로 하여 이 건 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 과세의 근거로 삼은 검인계약서는 서초구청장의 검인을 받았으며, 검인신청인(중개자)이 법무사이나, 청구인이 제시한 매매계약서는 입회인도 없는 점 등으로 보아 그 신빙성을 인정할 수 없는 바, 처분청의 당초 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 다툼은 쟁점부동산 총매매금액 650,000,000원에서 건물의 가액을 얼마로 볼 것인지의 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것은 부동산 매매업에 해당된다 하여 검인계약서상 총매매금액 650,000,000원에서 부가가치세 과세대상인 건물의 공급가액을 계산하면서 위 계약서상 총매매금액만 기재되어 있을 뿐 토지가액과 건물가액의 구분계약이 되어 있지 않아 이의 구분이 불분명하다하여 이를 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의거 지방세법상 과세시가표준액으로 토지가액과 건물가액을 안분하여(토지가액은 165,454,546원으로 평당 1,750,841원이 되며, 건물가액은 484,545,454원으로 평당 1,794,612원이 됨) 위 건물가액을 공급가액으로 하여 이 건 과세한 데 대하여, 청구인은 처분청이 이 건 부과결정을 위한 조사과정에 거래관행상 최초 당사자간에 작성된 매매계약서가 있음에도 불구하고 이를 요구함이 없이 법무사가 등기를 하기 위한 필요요건으로 형식상 총매매금액만 기재한 검인계약서를 채택하여 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 않음을 이유로 위와 같이 이 건 과세하였으나, 당사자간에 작성된 실매매계약서를 보면 토지가액과 건물가액을 구분하여 계약(토지가액은 평당 4,590,000원으로 계산하여 434,000,000원에 계약하고, 건물가액은 평당 800,000원으로 계산하여 216,000,000원에 계약)한 바 있기 때문에 위 건물가액을 공급가액으로 하여 이 건 과세하여야 한다는 주장인 바, 살피건대, 첫째, 청구인이 88.9.3 쟁점부동산(토지)을 청구외 OOO으로부터 취득하여 88.11.22 그 지상에 건물을 신축하면서 투입건축비를 알아보기 위해 메모형식으로 작성한 장부에 의할 것 같으면, 토지의 취득가액은 240,290,000원이고 건물의 신축비는 126,201,401원으로서 이를 평당으로 계산하면 토지의 평당취득가액은 2,042,751원이 되고

건물의 평당 신축비는 467,412원이 되는 바, 위 토지의 평당취득가액은 처분청이 양도당시(89.3.17) 평당양도가액으로 안분계산한 1,750,841원 보다 오히려 높은 가액인 점, 둘째, 쟁점부동산(건물) 신축당시 이를 설계 감리한 종합건축사사무소 OO(서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO소재, 대표 OOO)이 89년도중 위와같은 건물을 신축할 경우 그 건축비가 평당 650,000원 내지 750,000원을 투입하여야 할 것으로 당심의 심리자료 제출요청(국심 22662-1393, 91.3.12)에 대해 이를 회신하고 있고, 위 건축비는 청구인이 주장하는 쟁점부동산(건물) 평당양도가액 800,000원과 비슷한 수준에 있는 가액인 점, 셋째, 쟁점부동산(토지) 인근지가를 잘 아는 OO공인중개사사무소(서울특별시 강남구 OO동 OOO소재, 대표 OOO) 및 OO공인중개사사무소(같은구 OO동 OOOOOO소재, 대표 OOO)에서 양도당시 평당 4,500,000원 정도 거래되고 있었음을 91.3.12 이를 확인하고 있고, 위 거래금액은 청구인이 주장하는 평당양도가액 4,590,000원과 역시 비슷한 수준에 있는 가액인 점, 위의 사실들을 종합하여 볼 때, 토지가액과 건물가액의 구분없이 총매매대금 650,000,000원만을 기재한 검인계약서와는 별도로 실매매계약서를 작성하였고 그 매매계약서상 토지는 평당 4,590,000원으로 계산하고 건물은 평당 800,00 0원으로 계산하여 총 650,000,000원에 양도하였다고 한 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보이는 바, 따라서 실지거래가액이 확인된 건물가액 216,000,000원(270평 × 800,000원)을 공급가액으로 하여 이 건 과세하여야 할 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.