계약서상 토지가액과 건물가액이 구분표시되어 있지 않더라도 공인감정평가기관의 감정평가금액을 토대로 경락된 부동산이고 경락일로부터 6개월 내의 거래인 경우에는 감정평가액 또는 경락조서상 토지.건물가액으로 안분계산함이 타당하다고 판단한 사례(경정)

이 건 부가가치세는 공유물에 관계되는 국세로서 국청구인 등 3인이 연대납세의무를 지게될 것이므로 청구인 등 3인이 공동사업을 영위한 것으로 보아도 큰 무리는 없음

1. 사실 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO OOOOO OO OOOO에 거주하는 자로서, 청구외 OOO, OOO와 공동으로 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOO 대지 1,380.2평방미터 및 위 지상건물 1,517.19평방미터를 89.2.9 서울지방법원 동부지원으로부터 600,500,000원에 경락받아 89.4.6 청구인 등 3인 앞으로 소유권이전등기를 경료한 후 89.4.24 청구외 OOO에게 640,000,000원에 양도한 데 대하여, 처분청은 위 토지·건물의 양도시 매매계약서상 토지·건물가액이 구분 표시되어 있지 않다는 이유로 640,000,000원을 토지·건물과세시가표준액 비율로 안분계산한 391,272,000원을 건물의 공급가액으로 보아 청구인에게 89.1기 해당 부가가치세 46,952,640원을 경정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.1.14 자 심사청구를 거쳐 91.3.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 토지와 건물의 가액 구분이 시가에 의하여 구분될 수 있음에도 불분명하다 하여 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산함은 부당하고 처분청은 쟁점부동산 양도를 공동사업으로 보아 과세하였으나 공동사업이 아니므로 실지내용에 따라 분리과세 하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

① 쟁점부동산의 양도시 매매계약서에 의하면 토지 및 건물의 가액이 별도 구분표시 되어 있지 않은 점으로 보아 토지 및 건물의 가액의 구분이 불분명하다고 인정되며,

② 쟁점부동산의 경락허가결정서류 및 등기부등본에 의하면 청구인은 OOO와 OOO 2인과 공동으로 89.4.6 쟁점부동산을 취득하여 공유지분 전부를 같은 날짜인 89.4.19 OOO에게 640,000,000원에 양도한 점으로 보아 OOO, OOO와 공동사업을 한 것으로 인정된다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 다툼은 가. 청구인의 이 건 토지·건물공급시 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한지 여부와 나. 청구인이 청구외 OOO, OOO 등 2인과 공동으로 부동산 매매업을 영위한 사실이 있는지 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 심판청구와 관련된 관계법규를 살펴보면, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항에는 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. (80.12.31 신설)”고 규정되어 있는 바, 90.12.31 동조 제4항이 신설되어 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 건축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다. (90.12.31 신설)”고 규정하면서, 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액”, 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다”, 그 제3호에서 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”을 각각 열거하고 있다. 다음으로, 이 건 토지·건물의 공급시 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한지 여부에 대하여 살펴본다.

서울특별시 성동구 OO동 OOOOOO 대지 1,380.2평방미터 및 동 지상 2층 건물 1,517.19평방미터는 당초 청구외 OO실업주식회사의 소유였는 바, 88.1.20 서울지방법원 동부지원의 경매개시 결정으로 임의경매절차가 개시되었으며, 이에 따라 서울지방법원 동부지원 판사 OOO는 위 부동산에 대한 감정평가를 한국감정원에 의뢰하였고, 한국감정원은 88.12.30-89.1.6 을 조사기간, 89.1.6 을 가격시점으로 하여 89.1.7 다음과 같은 내용의 감정평가서를 작성하여 법원에 제출하였으며,

종??? 류

면적 및 수량

가??? 액

비??? 율

대?????? 지

1,380.2㎡

414,060,000원

(69.88%)

공부상 건물

1,517.19㎡

167,409,480원

(28.25%)

공부외 건물

71.6㎡

2,894,800원

(0.51%)

기 계 기 구

3 점

8,098,000원

(1.36%)

계

592,462,280원

(100%)

서울지방법원 동부지원은 89.2.9 위 부동산에 대하여 청구인, OOO, OOO 3인을 경락인으로 하고, 경락금액을 다음과 같은 600,500,000원으로 하여 경락허가 결정을 하였으며,

종??? 류

면적 및 수량

가??? 액

비??? 율

대?????? 지

1,380.2㎡

419,677,000원

(69.88%)

공부상 건물

공부외 건물

1,588.79㎡

169,681,000원

(28.25%)

기 계 기 구

3 점

11,142,000원

(1.87%)

계

600,500,000원

(100.00%)

청구인 등 3인은 89.3월중 경락대금 600,500,000원을 완납하고 89.4.6 위 경락된 토지 및 지상건물에 대하여 89.2.9 자 경락을 원인으로 청구인 등 3인 앞으로 소유권이전등기를 경료하였고, 청구인 등 3인은 위 경락된 토지·건물을 청구외 OOO에게 640,000,000원에 양도하기로 89.4.19 매매계약을 체결하고, 잔금은 89.4.24 지급받기로 약정하였으며, 89.4.19 관할구청장의 검인을 받았으며, 등기부상으로는 위 토지·건물이 89.4.24 자 매매를 원인으로 89.4.19 청구외 OOO에게 소유권이전등기 되었고, 처분청은 위 토지·건물의 양도시 매매계약서상 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있지 않다는 이유로 위 토지·건물의 매매가액을 토지·건물의 과세시가표준액 비율로 안분하여 건물가액 391,272,000원을 산출한 후 동 금액을 과세표준으로 하여 이 건 부가가치세를 과세하였음이 확인되고 있는 바, 이 건의 경우와 같이 토지·건물의 양도시 매매계약서에는 토지가액과 건물가액이 구분표시되어 있지 아니하더라도 동 매매계약서에 기재된 매매금액이 토지·건물의 실지거래가액이라는 점에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 법원이 경매개시 결정을 하면서 공인된 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 경매대상 부동산에 대한 감정평가서가 작성되어 있으며, 동 감정평가금액을 토대로 경락이 결정되고 경락조서상에 토지·건물가액등이 구분표시되어 있고, 경락일로부터 6개월내에 토지·건물의 양도가 이루어지는 경우등에는 양도시 토지·건물의 실지거래가액을 토지·건물의 과세시가표준액 비율로 안분계산하여 건물의 공급가액을 산출하는 것보다는 경락취득시의 감정평가금액 또는 경락조서상의 토지·건물가액 비율로 안분계산하여 건물의 공급가액을 산출하는 것이 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항을

신설한 입법취지등에 비추어도 타당하다고 할 것이다. 이 건의 경우 감정평가서에는 공부외 건물에 대한 감정평가가 이루어졌고 경매조서상에는 공부외 건물에 대한 언급이 없으며 공부외 건물도 양도가 이루어졌으므로 감정평가금액 비율에 의하여 건물의 공급가액을 안분계산함이 더욱 합리적이라고 판단된다. 끝으로 청구인이 청구외 OOO, OOO 등 2인과 공동으로 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지 여부를 살펴본다. 공동사업이란 그 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로서 공동으로 경영되고 따라서 당사자 전원이 그 사업의 성공여부에 대하여 이해관계를 가지는 사업을 말한다(동지 : 국세기본법 기본통칙 3-3-02...25)고 할 수 있는 바, 청구인이 부동산매매업을 영위하는 사업자라는 사실에 대하여는 다툼이 없고(청구인은 이 건 부동산의 취득·양도이외에도 다량의 부동산을 취득·양도한 것으로 되어 있음) 청구인 등 3인이 이 건 부동산 이외에 다른 부동산을 공동으로 취득하여 양도한 사실은 처분청의 제시자료가 없어 확인할 수 없으나, 청구인 등 3인이 이 건 부동산을 지분표시없이 공동으로 취득하였고 분할이 가능함에도 분할등기 없이 공동으로 양도한 것으로 보아 청구인 등 3인은 이 건 부동산의 경락취득과 양도에 대하여 이해관계를 같이 한다고 할 수 있고, 이 건 부가가치세는 공유물에 관계되는 국세로서 국세기본법 제25조 제1항의 규정에 의하여 청구인 등 3인이 연대납세의무를 지게될 것이므로 청구인 등 3인이 공동사업을 영위한 것으로 보아도 큰 무리는 없다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.