기준시가에 의한 양도차익이 실지 양도가액을 초과한다고 인정할 수 있는지 여부(기각)

대금수수관련 자료등 객관적이고 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어서, 토지의 실지 양도가액으로 확인된다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장도 이유없음.

1. 처분개요

대전광역시 서구 OO동 OOO O O 외 2필지의 대지 618㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유권이 83.3.24 청구인의 모 OOO로부터 청구인에게 증여를 원인으로 이전되었다가 92.9.1 청구외 OOO 및 OOO에게 매매를 원인으로 이전되었다.처분청은 92.9.1 쟁점토지의 소유권 이전 사실에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 97,866,158원으로 산정한 후, 95.2.16 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 46,157,460원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 95.3.30 심사청구를 거쳐 95.7.26 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 양도당시 지목은 물론 사실상 현황이 전이었고 청구인 및 청구인 모가 취득 후 양도할 때까지 자경하였고 그 기간이 8년을 초과하므로, 양도소득세 비과세 대상인 8년 이상 재촌자경농지에 해당된다. 처분청은 등기부상 매매원인일인 92.8.20 이전인 92.4.6 지상에 건축물이 준공되었고 92.5.13 지목이 대지로 O경되었다는 이유로 양도 당시 쟁점토지가 농지가 아닌 대지였다고 판단하였는바, 실제로는 91.11.10 매매 계약을 체결하여 91.12.20 잔금을 청산하였는데 매수인들이 농민이 아니어서 소유권이전이 불가능하였기 때문에 먼저 건물을 지은 후 지목을 대지로 O경하여 소유권이전등기를 하다 보니 소유권이전등기일이 92.9.1로 지연된 것이다.

(2) 8년이상 재촌자경농지로 인정할 수 없고, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한다 하더라도, 기준시가에 의한 양도차익이 97,866,158원으로서 실지양도가액 56,100,000원을 초과하므로 실지양도가액 56,100,000원을 양도차익으로 하여 이 건 양도소득세를 경정함이 대법원 판례 및 국세심판례에 비추어 볼 때 타당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 91.12.20 쟁점토지의 매매대금을 청산하였다고 주장하면서 제시하는 매매 계약서를 보면, 매수인 OOO의 날인이 누락되어 있을 뿐만 아니라 중개인의 인적사항 및 날인이 누락되어 있는등 신빙성이 없어 사실에 근거하여 작성된 매매계약서로 보기 어려워 91.12.20 쟁점토지의 매매대금을 청산하였다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵고,

(2) 쟁점토지의 실지 양도가액이 56,100,000원이라는 주장도 위 청구인 제시 매매계약서 이외에 달리 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도가 양도소득세 비과세 대상인 8년 이상 재촌자경농지에 해당하는지 여부 및

② 기준시가에 의한 양도차익이 실지 양도가액을 초과한다고 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점 ①에 대하여(1)소득세법 제5조제6호 (라)목 및같은법시행령 제14조제3항의 규정을 종합해보면, 8년이상 농지소재지에서 거주하면서 자경한 양도일 현재의 농지에 대하여는 그 양도로 인하여 발생한 소득세 대하여 양도소득세를 과세하지 아니 한다고 규정하고 있다.

(2) 처분청이 쟁점토지의 등기부상 매매원인일이 92.8.20인데 그 이전인 92.4.6 지상에 건축물이 준공된 사실 및 92.5.13 지목이 전에서 대지로 O경된 사실을 이유로 양도 당시 쟁점토지가 농지였음을 부인하고 8년이상 재촌자경농지에 대한 비과세 규정의 적용을 배제하자, 청구인은 실지 매매계약체결일이 91.11.10 잔금청산일이 91.12.20 매매대금이 56,100,000원으로 기재된 매매계약서를 제시하면서 양도 당시 지목은 물론 사실상 현황도 전이었고 청구인 및 청구인의 모가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자경하였다고 주장하고 있으나,첫째, 국세청장 의견과 같이 청구인 제시 매매계약서를 사실에 근거한 매매계약서로 믿기 어려우므로 그 매매계약서상 계약일인 91.11.10을 양도시기로 볼 수는 없다 하겠고 등기부상 등기접수일인 92.9.1을 양도시기로 볼 수밖에 없다 하겠는바, 그렇다면 그 이전인 91.1.5 쟁점토지상에 건물 신축이 허가되어 92.4.6 준공된 사실 및 92.5.13 지목이 대지로 O경된 사실로 미루어 볼 때 쟁점토지는 양도 당시 이미 전에서 대지로 전환되어 있는 상태였다고 인정되고,둘째, 청구인 및 청구인의 모 OOO가 쟁점토지 소재지에 8년이상 거주하면서 자경하였다고 주장하나, 주민등록표를 보면 청구인의 경우 쟁점토지 취득일(83.3.24)부터 양도일(92.9.1)까지 9년 6월 동안 쟁점토지 소재지 거주기간은 통산하여 2년 5월이고 나머지 기간은 서울에 거주한 것으로 되어 있고, 청구인의 모 OOO의 경우도 쟁점토지 소재지 거주기간은 5년간이고 나머지 기간은 서울에 거주한 것으로 기재되어 있어 청구인의 위 주장을 사실로 받아들이기 어렵다.

(3) 이상의 법령의 규정 및 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점토지의 양도를 양도소득세 비과세 대상인 8년이상 재촌자경 농지의 양도로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서 이 부분 청구인의 주장 이유 없다.

다. 쟁점 ②에 대하여(1)소득세법 제23조제4항 제1호·제45조 제1항 제1호 가목 및같은법시행령 제170조제4항 제3호의 규정을 종합해보면, 양도소득의 계산에 있어 당해 자산의 취득 및 양도가액은 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의함이 원칙이고 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지 취득 및 양도가액이 확인되는 경우에는 실지 거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 다만, 위 소득세법상의 양도소득세는 자산의 유상양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 부과하는 소득세이므로 위 법령의 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도 차익을 계산한다 하더라도 그 양도차익이 확인된 실지 양도가액을 초과할 수는 없다 할 것이나(대법 83누 307등 다수, 국심 93중 1647등 다수),청구인은 기준시가에 의한 양도차익이 97,866,158원으로서 쟁점토지의 실지 양도 가액인 56,100,000원을 초과한다고 주장하면서 위에서 살펴본 바와 같이 사실에 근거한 매매계약서로 받아들이기 어려운 매매계약서와 청구인의 처의 아저씨라는 청구외 OOO의 사실확인서만 제시할 뿐, 대금수수관련 자료등 객관적이고 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어서, 쟁점토지의 실지 양도가액이 56,100,000원으로 확인된다고 볼 수 없다. 이 부분 청구인의 주장도 이유없다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.