임대주택의 각호의 면적이 국민주택규모 이하인 경우 양도소득세 과세시 적용세율을 30%로 할 수 있는지 여부(기각)

다가구 주택의 규모가 국민주택 규모를 초과하고 있으므로 누진세율을 적용한 처분청의 과세는 적법하다고 판단됨.

1. 처분개요

청구인이 부산광역시 금정구 OO동 OOOOO 대지 165.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.10.11 취득하고 83.10.29 동 지상의 건물 396.8㎡(지하 1층, 지상 3층 ; 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 취득하였다가 91.6.8 쟁점토지 및 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있다.처분청은 쟁점건물의 지하층 및 1층의 공부상 용도는 점포로 되어 있으나 사실상 용도에 따라 주택인 것은 인정하였으나, 이중 지하층(101.15㎡)은 5년이상 보유한 주택으로 비과세 하고, 1층(98.88㎡)은 임대전용주택으로서 다른 목적의 건물이고 다른 목적건물 면적(295.65㎡)이 주택부분(101.15㎡)보다 더 큰 것으로 보아 다른 목적건물의 양도에 대해 비과세 규정의 적용을 배제하여 95.5.16 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 46,049,790원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 95.6.14 심사청구를 거쳐 95.9.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견가. 청구인주장1) 주위적청구겸용주택인 쟁점건물의 용도판정시 주택 중 임대부분을 “다른목적의 건물”로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 소득세법 규정의 법리를 오해한 해석에 따른 처분으로서 부당하며, 임대한 주택부분도 그 용도에 따라 주택으로 보아야 할 것이고 따라서 쟁점건물 중 주택의 면적(251㎡)이 다른목적의 건물의 면적(145.8㎡)보다 크게 되어 쟁점건물은 전체를 주택으로 보아야 하며 청구인은 1세대1주택에 해당하는 쟁점건물을 5년이상 보유하였으므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

2) 예비적청구설사 임대주택부분을 다른 목적의 건물로 보아 양도소득세를 과세한다 하더라도 과세되는 임대주택의 각 호별 면적은 모두 국민주택규모 이하이므로 30%의 세율이 적용되어야 한다.

나. 국세청장의견쟁점건물은 주택의 면적이 다른목적의 건물면적보다 큰 겸용건물에 해당되나 청구인은 쟁점부동산에 거주한 사실 없고 주택부분(지층, 1층)을 임대하였는 바, 주택임대부분은소득세법시행령 제15조제3항을 적용함에 있어 다른목적의 건물로 봄으로 쟁점부동산은 전체를 1세대 1주택으로 보기 어렵고 주택으로 사용한 부분 중 면적이 크고 무주택인 상태에서 5년이상 보유한 지층부분만을 1세대1주택으로 봄이 타당하다고 보여지므로처분청이 쟁점부동산 중 지층부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 양도소득세 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 쟁점건물의 임대주택부분이 “다른 목적의 건물”에 포함되는지 여부와2) 임대주택의 각호의 면적이 국민주택규모 이하인 경우 양도소득세 과세시 적용세율을 30%로 할 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령소득세법 제5조제6호 자목은 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 소득세가 비과세 된다고 규정하고 있고,같은법시행령 제15조제1항의 본문은「법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 삭 제2. 당해주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우

3. 재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우”」라고 하고 있고그 제3항에서는「주택의 일부에 점포등 다른목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다」고 규정하고 있다.한편,소득세법 제70조제3항 본문의 규정에 의하면 거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하면서, 그 제1호에서 제23조 제1항에 규정하는 자산 중 다음 제2호 내지 제5호에 기재된 것을 제외한 자산은 누진세율의 적용대상 자산으로 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서는 주택 건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모이하의 주택으로서 보유기간이 2년이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물 연면적의 2배이내의 토지의 경우 양도소득 과세표준에 30%의 세율을 적용한다고 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단1) 쟁점 1)에 대하여쟁점건물의 공부상 용도를 보면 쟁점건물은 주택 및 근린생활시설로서 이 가운데 지하층 101.15㎡와 1층 98.55㎡는 각각 탁구장과 피아노 교습소로 되어 있고, 2층 47.25㎡는 소매점으로 3층 98.55㎡는 미술학원으로 되어 있으며 2층 51.30㎡만 주택으로 등재되어 있으나, 처분청이 조사한 바에 의하면 지하층 및 1층은 주택으로 개조하여 9년간 임대하였고, 2층 및 3층은 공부상 용도대로 임대하다가 양도한 것으로 조사되었으며, 처분청은 지하층 부분을 공부상의 용도에 불구하고 사실상 주택으로 보아 5년이상 보유를 인정하여 비과세 적용하였다.이상을 종합하면 쟁점건물 중 처분청이 인정한 지층이외의 주택부분은 별개의 독립된 주택이거나 임대전용목적으로 보아야 할 것이므로 비과세되는 1세대1주택의 범위에 이 부분까지를 확대 포함할 수는 없을 것으로 판단된다.

2) 쟁점 2)에 대하여93.12.31소득세법 시행령 제121조의 3규정의 신설로 94.1.1 이후부터는 다가구용 단독주택도 가구당 전용면적을 기준으로 하여 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택 규모이하의 주택에 해당하는지 여부를 판정하고 이에 해당될 경우에는 30%의 세율을 적용하는 것이나 위 규정이 신설되기 이전에 양도한 청구 건의 경우에는 위 개정규정을 소급적용할 수 없으므로 양도소득세 산출시 다가구 주택은 주택 1동 전체를 주택으로 보아 국민주택 규모 해당여부를 판정할 수밖에 없다.그렇다면 청구인이 양도한 쟁점건물 중 양도소득세가 과세되는 주택부분은 다가구 주택의 일종으로 보는 것이 상당하다 할 것인 바, 다가구 주택의 규모가 국민주택 규모를 초과하고 있는 이 건의 경우는소득세법 제70조제3항 제3호에서 규정하고 있는 세율 30%를 소급적용할 수 없으므로 같은조 같은 항 제1호에서 규정하고 있는 누진세율을 적용한 처분청의 과세는 적법하다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.