청구인이 재개발사업시행자인 ○○건설주식회사에 양도한 대금 000원에는 토지가액 뿐만 아니라 멸실한 건물부분 가액도 포함된 것으로 볼 수 있는지 여부(경정)

청구인은 부동산을 법인에게 양도하였으므로 법 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여야 함

1. 사실청구인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO OO에 거주하는 사람으로서 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 소재 토지 472.7평방미터를 72.7.12 취득, 동 지상에 상가건물 1,307.4평방미터를 73.3.16 신축하였으며, 85.1.28 서울특별시장이 위 부동산일대를 재개발사업시행인가하자 동년 3.10 청구인은 위 지상건물 1,307.4평방미터를 멸실 하였고, 87.10.29 청구인은 위 부동산을 OO건설주식회사에 1,560,000,000원에 양도하였는바,처분청은 양도당시 지상건물이 85.3.10 멸실 되었으므로 청구인이 토지 472.7평방미터만 OO건설주식회사에 양도한 것으로 보아 양도가액은 실지거래가액 1,560,000,000원으로, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 양도차익을 계산, 양도소득세는조세감면규제법 제58조제1항의 규정에 의하여 면제하고 이 건 양도소득세분 방위세 41,601,820원을 90.6.16 자로 청구인에게 과세하였는바,청구인은 이에 불복하여 90.7.4 심사청구를 거쳐 90.10.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 이 건 부동산일대가 재개발사업지구로 인가됨에 따라 등재개발 사업시행자에게 토지와 건물을 양도하고 그 평가액에 상당하는 신축빌딩의 지분을 환지받아 오거나 또는 동 재개발사업 시행자에게 이 건 토지와 건물을 양도하고 바로 현금을 받아오거나 이 두 가지 방법중에 하나를 선택하여야 하였는바,청구인은 최종적으로 이 건 토지와 건물을 양도하고 현금을 받아오는 방법을 선택하여 이에 따라 이 건 부동산의 토지 472.7평방미터와 건물 1,307.4평방미터를 사업시행자인 OO건설주식회사에 1,560,000,000원에 87.10.29에 양도하였던 것이며, 단지 이 건 부동산중 건물부분 1,307.4평방미터가 재개발사업시행인가 직후인 85.3.10 철거되었으나 이는 재개발사업 시행상 부득이 미리 철거하였을 뿐이므로 OO건설주식회사로부터 받은 양도금액 1,560,000,000원에는 당연히 토지대금과 건물대금이 포함되어 있으며,따라서 이 건 부동산의 양도가액은 토지 및 건물 합하여 1,560,000,000원으로, 취득가액은 법인에의 양도이므로소득세법 시행령 제170조제1항 단서, 동 법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 동 법 시행규칙 제56조의 5 제5항에 의하여 취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 ×으로 산출하여야 하며, 이 경우에 취득·양도당시의 과세시가표준액에는 토지·건물의 과세시가표준액이 합한 금액이 되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견먼저 관련 법 규정을 보면,소득세법 제5조제6호 (자)목에서는 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배를 넘지 아니하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세 한다라고 규정하고 있고, 동 법 시행령 제15조 제1항에서는 법 제5조 제6호 (자)목에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 1년 이상 거주하는 것으로 한다라고 규정하고 있다.다음으로 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인은 이 건 부동산의 건물 1,307.4평방미터 중에는 주택부분이 있으며 동 주택은 1세대1주택 비과세에 해당된다고 주장하나, 처분청의 조사에 의하면, 이 건 부동산의 건물은 85.3.10 멸실 되었고, 따라서 87.10.29 OO건설주식회사에는 토지만을 양도하였음이 90.5.15 제출한 OO건설주식회사 대표이사 OOO의 확인서 에서 확인되고 있어 건물도 함께 양도하였다는 주장은 인정할 수 없으며,또한 청구인은 현재까지 서울시 종로구 OO동 OOOO OOO에 주택 32.98평을 65.8.30 상속으로 취득하여 현재까지 소유하고 있고, 또한 서울시 종로구 OO동 OOOO OO에 주택 41.85평방미터를 75.7.19 취득하여 현재까지 소유하고 있는 사실이 공부상 확인되고 있어 설령 이 건 부동산 가운데 주택이 있었다 할지라도 동 주택은 위 법 규정에 의거 1세대1주택 비과세 할 수 없다는 의견이다(청구인이 심사청구시에는 건물부분 1,307.4평방미터중 주택해당부분을 1세대1주택으로 비과세 하여야 한다라고 주장하였음).

4. 쟁점이 건의 다툼은 청구인이 재개발사업시행자인 OO건설주식회사에 양도한 대금 1,560,000,000원에는 토지가액 뿐만 아니라 멸실한 건물부분 가액도 포함된 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 부동산 양도당시(87.10.29)의 관련 법 규정을 살펴보면,소득세법 제23조제4항 및 동 법 제45조 제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있으며, 동 법 시행령 제170조 제4항 제1호에서 국가·지방자치단체·기타 법인의 거래에 있어서는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며, 동 법 시행령 제170조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하나, 양도 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 동 법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목 및동법시행규칙 제56조의 5제5항 및 제7항에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 한다고 규정하고 있다.

청구인이 이 건 부동산을 재개발사업시행자인 OO건설주식회사에 양도하기까지의 경위 등을 살펴보면, 청구인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 소재 토지 472.7평방미터를 72.7.12 취득, 동 지상에 상가건물 1,307.4평방미터를 73.3.16 신축하였으며 85.1.28 서울특별시장이 위 부동산 일대(적선구역 제4지구)에 대하여 재개발사업시행인가(사업시행자 : 재개발사업조합)하자 동년 3.10 청구인은 위 지상건물 1,307.4평방미터를 멸실하였으나 사업시행이 자금난 등으로 지연되어 서울특별시장은 86.7.31 재개발사업시행변경(시행자 : 재개발사업조합 → OO건설주식회사, 사업시행기간 : 85.1.28～87.1.27 → 85.1.28～88.12.31)인가하였고, 청구인은 87.10.29 이 건 부동산을 OO건설주식회사에 1,560,000,000원에 양도하였음을 알 수 있다.

처분청은 이 건 부동산 양도당시 지상건물은 이미 멸실(85.3.10) 되었으므로 청구인이 토지만 1,560,000,000원에 양도한 것으로 보아 이 건 과세하자, 청구인은 양도대금 1,560,000,000원에는 토지가액 뿐 아니라 건물가액도 포함된 것이라고 주장하고 있는 바,살피건대,첫째, OO건설주식회사와의 매매계약서에는 토지 472.7평방미터와 건물 1,307.4평방미터를 87.10.29 1,560,000,000원에 양도한 것으로 되어 있고,둘째, 서울특별시장이 이 건 부동산 일대(적선구역 제4지구)를 85.1.28 재개발사업 인가한 이후 청구인은 동년 3.10 지상건물을 멸실 하였으며 당시 청구인이 여관, 점포, 목욕탕 및 주택으로 사용하고 있던 이 건 지상건물을 재개발사업으로 인하여 멸실함에 있어서는 그 지상건물의 가치가 어떤 형태로든지 양도가액에 반영되었다고 봄이 사회통념상 타당할 뿐 아니라, 재개발사업인가 및 지상건물 멸실 후 서울특별시 재개발사업 가격 평가위원회도 이 건 부동산을 토지 356,768,750원으로 건물 224,975,705원으로 평가하였으며,셋째, OO건설주식회사 대표이사는 당심의 조회에 대하여 90.1.27자로 “... 재개발조합과의 계약에 따라 서울특별시 가격평가위원회에서 평가한 금액에 조합원 지분을 폐사가 매입하였으며, 동 매입에 미 동의한 OOO(청구인) 지분은 서울특별시 평가금액 1,082,000,000원(토지 850,000,000원, 건물 225,000,000원)보다 높은 1,560,000,000원에 당사가 취득하게 되었으며...

따라서 OOO(청구인)로부터 매입한 토지가액 1,560,000,000원에는 85.3.10 멸실된 건물 보상가가 포함된 것임을 확인합니다”라고 회신하였는바,위의 여러 사실로 미루어 볼 때, 청구인이 OO건설주식회사에 양도한 가액 1,560,000,000원에는 토지가액 뿐 아니라 건물가액도 포함되었다고 봄이 타당한 반면, 처분청이 건축물 관리대장 등에 지상건물이 양도당시에 이미 멸실되어 있다는 사실에 의하여 토지만을 1,560,000,000원에 양도하였다고 본 것은 잘못이며,따라서 청구인은 이 건 부동산을 법인에게 양도하였으므로 위 법 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여야 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.