부동산을 취득하여 신·증축후 양도한 사실에 대해 부동산매매업자로 보는지 여부(기각)

소유권보존등기를 함과 동시에 양도하였을 뿐만 아니라 토지취득후 양도시까지 3～4개월의 단기이고 부동산 모두 취득한 부동산에 신·증축을 하여 양도한 것이므로 부동산 거래는 사업성이 있는 것으로 보는 것이 타당함

1. 원처분 개요 청구인은

① 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 255㎡와 동 지상 겸용건물 334.82㎡를 85.3.5 취득하여 85.7.18 동 건물의 2층을 대수선하고 3층 111.87㎡를 증축(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)하여 87.12.27 양도한 사실이 있고,

② 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 271.1㎡를 88.2.11 취득하여 88.4.23 지상 2층 및 지하 1층 주택 328.5㎡를 신축(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)하여 88.6.4 양도한 사실이 있으며,

③ 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 228㎡를 88.5.4 취득하여 88.8.2 지상 2층 및 지하 1층 주택 327.45㎡를 신축(이하 “쟁점3부동산”이라 한다)하여 88.8.19 양도한 사실이 있고,

④ 경기도 OO시 OO동 OOOOOO 소재 대지 251.3㎡를 88.12.7 취득하여 89.9.7 지상 4층 및 지하 1층 건물을 신축(이하 “쟁점4부동산”이라 한다)하여 여관 등을 경영하다가 89.12.27 양도한 사실이 있다. (이상의 부동산 전체를 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 처분청은 쟁점1부동산과 쟁점4부동산은 사업용건물로서 이를 양도할 경우 부가가치세법상 재화의 공급에 해당되고, 청구인이 87년부터 89년도중 주기적으로 부동산을 취득·양도한 것이 사업상 독립적으로 재화를 공급하는 사업자로서 부동산매매업자에 해당되는 것으로 보아 92.7.16. 87년 제2기분 부가가치세 15,929,720원, 88년 제1기분 부가가치세 9,665,880원, 88년 제2기분 부가가치세 3,173,280원, 89년 제2기분 부가가치세 34,910,000원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.8.29 심사청구를 거쳐 92.12.9 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

1) 국세청장은 청구인이 81～91년 사이에 부동산을 18회 취득하고 24회 양도하였다는 이유로 쟁점부동산의 거래를 계속성·반복성이 있는 사업상의 거래로 판단하였으나 실제 총 거래건수는 11건에 지나지 않으며 그 내역은 쟁점부동산 거래이전에 거래한 주택양도 3건과 쟁점부동산거래시에 취득하여 보유하는 토지 2건 쟁점부동산 거래후에 사업자등록을 하고 신축분양한 연립주택 2건인데 국세청장은 거래부동산 건수가 아닌 부동산등기회수에만 치중하여 판단하였는 바, 쟁점부동산거래이전에 양도한 주택 3건중 2건은 실제거주하던 주택을 양도하여 1세대1주택의 양도에 해당되고 나머지 1건도 겸용주택으로서 거주는 하지 않았지만 쟁점부동산 거래시기에 취득한 것이 아니므로 계속·반복적인 매매로서 사업성 여부를 판단하는 데 포함되어서는 아니되고 현재보유하는 토지 2건도 직장 퇴직후 축산 및 과수 재배를 위하여 보유하고 있으므로 부동산매매업 판정에 관련이 없으며, 쟁점부동산 거래 2년이후에 한 연립주택 신축분양 2건도 청구인이 건설업사업자등록을 하고 소득세신고등 제반절차를 이행하였는 바, 부동산매매업 판정에 관련이 없으므로 청구인을 부동산매매업자로 보는것은 부당하고,

2) 쟁점1부동산은 청구인이 86.6.5 부터 88.5.20 까지 실제거주하던 1세대1주택의 양도인 바, 양도당시 주택부분의 면적이 기타부분의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 하고, 쟁점2·3부동산은 청구인이 무주택자로서 거주이전을 목적으로 단독주택을 신축하였으나 주택신축에 소요된 자금의 압박으로 인하여 부득이 입주를 못하고 양도한 것으로서 당시 소득세법시행령 제15조 에서는 무주택자가 단독주택을 신축양도한 경우 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있었고 이는 건설업자의 주택신축판매나 유주택자의 신축양도와는 구별되어야 하며 비사업적인 거래로 보는것이 타당하므로 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 하며,

3) 쟁점4부동산은 숙박업 영위를 목적으로 신축하여 필요시설 설치 및 숙박업허가·사업자등록을 한 후 관리계약을 체결한 관리인을 두고 운영하였으나 관리인과 잦은 마찰이 있어 계속운영이 어렵게되자 부득이 양도한 것이므로 부동산매매업자로 보는 것은 잘못이고, 동 부동산양도시 관련비품 일체를 함께 양도하였고 숙박업 관리인과의 관리계약도 양수인이 그대로 승계하였으며 지하층임대계약도 종전과 동일한 조건으로 승계되었고 양도대금은 임대보증금을 차감하고 수수되었고 건물신축 관련채무도 양수인에게 승계되었으며, 숙박업허가도 단순히 명의변경만 하고 상호도 그대로 승계되었으므로 사업의 포괄 양도로 보아 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득(부동산매매업)에 해당되는지, 아니면 양도소득에 해당하는지의 여부는 당해거래에 사업성이 있는지에 따라 결정해야 할 것인 바, 청구인은 쟁점1부동산을 수선 및 증축하여 87.11.27 양도한 바 있고, 쟁점2부동산인 주택은 88.4.23 신축하여 88.6.4 양도하였으며, 쟁점3부동산인 주택은 88.8.2 신축하여 88.8.19 양도한 바 있고, 쟁점4부동산인 여관은 89.9.7 신축하여 89.12.27 양도한 바 있으며, 청구인의 부동산거래 내용을 조사(전산출력)한 바, 청구인은 81년부터 91년까지 18회에 걸쳐서 토지, 상가, 건물, 연립주택 등 부동산을 취득(신축포함)하여 24회에 걸쳐서 양도한 사실이 확인되고 있는 바, 청구인은 주택과 상가를 신축하여 단기에 양도한 점과 그 거래회수, 거래상태 및 규모에 비추어 볼 때 계속서와 반복성이 있으며, 사업성이 인정되므로 이 건은 부동산매매업과 건설업 이외 달리 보이지 않는다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

청구인이 87년～89년 기간중 4건의 부동산을 취득하여 신·증축후 양도한 사실에 대해 부동산매매업자로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 다툼이 있다.

1) 부동산매매업자에 해당되는지의 여부는 이를 사업목적으로 나타내었는지의 여부에 관계없이 그 규모·회수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있는지의 사정을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 할 것인 바, 청구인의 부동산거래실태를 거래회수에 의하여 보면 81년 하반기에 취득 1회 양도1회, 82년 하반기에 취득1회 양도1회, 84년 하반기에 취득2회(1회는 증축임) 양도 2회, 85년 상반기에 취득2회 양도1회, 85년 하반기에 취득 1회, 87년 하반기에 양도 1회, 88년 상반기에 취득 4회 양도 1회 88년 하반기에 취득 2회 양도 1회, 89년 하반기에 취득 1회 양도 1회, 90년 상반기에 취득 2회 90년 하반기에 취득 2회 양도 7회, 91년 상반기에 취득 1회 양도 1회 등으로 확인되어 청구인이 부동산매매를 계속적이고 반복적으로 영위해 온 것으로 보이고 또한 쟁점2부동산의 건물은 88.6.4 소유권보존등기를 함과 동시에 양도하였고, 쟁점3부동산의 건물도 88.8.19 소유권보존등기를 함과 동시에 양도하였을 뿐만 아니라 토지취득후 건물신축양도시까지 불과 3～4개월의 단기이고 쟁점부동산 모두 당초 취득한 부동산에 신·증축을 하여 양도한 것이므로 청구인의 쟁점부동산 거래는 사업성이 있는 것으로 판단된다.

2) 쟁점4부동산의 경우 사업의 포괄양도에 해당된다는 주장이지만 청구인이 경영하던 여관업과 부동산임대업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하였다고 볼 만한 거증이 없고 다만 특정부동산의 개별적인 승계에 지나지 않는 것으로 보이므로 쟁점4부동산의 양도는 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 “사업의 양도”에 해당되지 않는 것으로 판단되므로 부가가치세를 과세한 처분이 정당하다고 본다.

3) 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.